Resolución de 21 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura por la cual la sociedad titular de una parcela (con superficie de 9.761 metros cuadrados) sobre la que hay construida una vivienda unifamiliar, dispone que, por estar la finca descrita compuesta por elementos privativos, susceptibles de su aprovechamiento individual, y previa la obtención de las licencias municipales correspondientes, constituye sobre la misma el régimen de propiedad horizontal, sometido a las disposiciones de la Ley sobre Propiedad Horizontal y subsidiariamente del Código Civil, con formación de dos elementos privativos, una parcela de terreno con una superficie de 5.810 metros cuadrados, en la que se ha construido un chalet destinado a vivienda de 904,27 metros cuadrados, con una cuota de participación del 59,52%; y otra parcela de terreno de 3.951 metros cuadrados y una cuota de participación del 40,48%, todo ello con la oportuna licencia municipal.
El registrador entiende que las operaciones realizadas no suponen una división horizontal, sino una auténtica parcelación del terreno, siendo exigible la correspondiente licencia de parcelación de conformidad con los artículos 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y 143 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. 
La Dirección General estima el recurso, señalando que la regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división y es por ello por lo que no es necesaria la licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por excepción, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca con asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, no se podría calificar la operación como acto de división, pese a lo estipulado por las partes, debiéndose exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística. En el caso que nos ocupa, la finca se divide en dos elementos independientes, consistentes en dos porciones de terreno, quedando la vivienda integrada únicamente en uno de los dos elementos, aunque sus estatutos disponen la existencia de “dos viviendas residenciales dentro de las dos parcelas que la integran, susceptibles ambas de aprovechamiento autónomo e independiente y de propiedad separada…”.
Es por ello por lo que considera que se trata de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con la legislación urbanística estatal y autonómica antes citada, pero en contra de lo que concluye el registrador, los interesados han obtenido autorización por parte de la Administración competente, que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por ley.