Resolución de 9 de octubre de 2024 (BOE 15 de noviembre de 2024). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa y constitución de hipoteca en la que concurren las circunstancias siguientes: la escritura es de fecha 1 de marzo de 2024; se otorga compraventa de un edifico en parte residencial, por un precio aplazado en su mayor parte y se constituye hipoteca en garantía del mismo, fijándose el pago en un plazo de trece años; no se pacta interés ordinario y se pacta para el caso de impago de cualquiera de las mensualidades, un interés moratorio del 10% anual; todos los comparecientes, vendedores y comprador, lo hacen como personas físicas. También se pacta que en caso de pago anticipado se abone una compensación atendiendo al tipo del Euribor, salvo en caso de venta del inmueble; y una regulación del vencimiento anticipado por impago.
El registrador, considera aplicable el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria porque las concretas características del precio aplazado lo asimilan a un préstamo que está garantizado con una hipoteca sobre un inmueble de carácter residencial, siendo el deudor una persona física, y, en consecuencia, señala como defecto que se ha pactado un interés de demora del 10%, sin que exista un interés remuneratorio por lo que, si fuera aplicable, el tipo debería ser del 3%, ya que solo se podrían adicionar tres puntos a un tipo no pactado, y por tanto de cero.
La Dirección General revoca la nota de calificación, confirmando los argumentos del notario recurrente quien alega lo siguiente: que el préstamo de la escritura no es un préstamo concedido por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional; que, además, no estamos estrictamente ante un préstamo sino ante un precio aplazado, siendo discutible que en sede registral y no judicial se pueda hacer la aplicación analógica de esta norma, y, además, el destino del mismo no es de forma relevante residencial ya que la total superficie construida son 2.420 metros cuadrados, siendo la vivienda solo 297 metros cuadrados. En definitiva, la operación escriturada no entra dentro del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no pudiendo desvincularse el ámbito del artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria del ámbito de aplicación de la citada Ley 5/2019.