Resolución de 14 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura de novación y ampliación de la responsabilidad hipotecaria de una hipoteca de máximo en garantía de cuenta corriente de crédito, por la que las partes convienen la ampliación del plazo de amortización del mismo, en la que también se amplía el límite de la cuenta de crédito garantizada que pasa de 300.000 euros a 500.000 euros, existiendo tres anotaciones preventivas de embargo posteriores en rango a la hipoteca que es novada.
La Dirección General, tras dar un repaso al alcance del artículo 4, número 3, de la Ley 2/1994, tras la reforma introducida por la Ley 41/2007, señala que las conclusiones anteriormente fijadas no resultan totalmente satisfactorias desde una triple perspectiva: 1º) no se aborda el tema clave de la reforma de la Ley 41/2007, que era si el reformado artículo 4.3 de la Ley 2/1994 permitía la denominada “recarga” de la hipoteca; 2º) porque no se determina en qué consistía una llamada “segunda hipoteca” por el plazo en que se amplíe la duración de la obligación; y 3º) la ampliación del plazo de la obligación garantizada con una hipoteca perjudicará a los titulares de derecho inscritos posteriores y mermará sus expectativas de mejora de rango por la cancelación de la hipoteca previa, en la medida que la norma no determinara el mantenimiento del rango para tal supuesto, pero no cuando sí determinara ese mantenimiento del rango porque, en tal caso, el acreedor posterior al inscribir ya sería conocedor de ese efecto jurídico y, por tanto, de cuáles son sus reales expectativas.
Debido a ello, el Centro Directivo entiende que la correcta comprensión del artículo 4.3 tiene que fundamentarse en una interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. Lo único que queda claro de la lectura del artículo es la existencia de dos supuestos diferenciados ya que en tal sentido se pronuncian los incisos segundo, tercero y cuarto del mismo que utilizan las expresiones: “en estos casos”, “en ambos supuestos” y “en ningún caso”. 
Por ello, llega el centro Directivo a las siguientes conclusiones:
1º) La ampliación del capital por sí sola no genera un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón de ser su inclusión en el apartado 2º, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por esa misma razón. La expresión “en ningún caso… excepto cuando…” sólo puede interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la concurrencia de otra circunstancia para generar ese efecto, debiendo la labor de interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos y debiendo buscarse la respuesta en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer que “la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley”, parece configurar, por tanto, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente. 
2º) Por tanto, deduce la Dirección General, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la “recarga” de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
3º) Ahora bien, sigue señalando, la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. Se reconoce, así, la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única. La hipoteca, por tanto, se puede “recargar” manteniendo su rango, es decir, que si se vuelve a prestar dinero hasta el límite de las cantidades que han sido amortizadas, el nuevo importe prestado sigue estando garantizado con la misma hipoteca, sin aumentar las cifras de responsabilidad hipotecaria, y con el mismo rango registral, aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso. Por el mismo motivo, es posible ampliar el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca y la obligación novada seguiría estando garantizada con la misma hipoteca y con el mismo rango aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso. Ahora bien, la recarga de la hipoteca con mantenimiento de rango sólo es posible llevarla a cabo durante el plazo inicial.
4º) Ello permite dar coherencia al contenido de la segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, costas, etc.). Por tanto, si la “recarga” excede del importe de las cantidades previamente amortizadas, y hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso, el exceso no puede mantener el rango, sino que ha de garantizarse con segunda hipoteca, con sus propias cifras de responsabilidad hipotecaria por el exceso, y con su propio rango. 
Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
5º) Y se señala como argumentos de esta interpretación la propia reforma llevada a cabo por la Ley 41/2007 que añadió un nuevo párrafo al artículo 2 de la Ley 2/1994 que regula el procedimiento de subrogación en los préstamos hipotecarios, que impone a la entidad de crédito que pretenda subrogarse activamente en un préstamo o crédito hipotecario de otra entidad del mismo tipo, la obligación de subrogarse no sólo en ese concreto préstamo o crédito sino en todos los demás de carácter hipotecario de los que la misma entidad fuere titular sobre la misma finca gravada, lo que exige el mantenimiento del rango, y también la normativa posterior, especialmente por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que reconociendo en su artículo 5.5 que las novaciones forzosas que regula “tendrán los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios”, luego en el número 1 del Código de Buenas Prácticas impone forzosamente como una de las medidas de reestructuración de la deuda de los prestatarios comprendidos dentro del ámbito de su aplicación por encontrase en riesgo de exclusión social: “la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo”, lo que no se aviene bien con que esa ampliación forzosa del plazo pueda provocar, por sí sola, la pérdida de rango de la hipoteca que garantiza esa operación. 
6º) Se confirma, además, que la reiterada doctrina de la Dirección General en el sentido que la Ley 2/1994 se aplica por igual a los préstamos hipotecarios y a los créditos hipotecarios. Y es que los créditos, por su propia naturaleza, son recargables, pues es habitual pactar que de las cantidades amortizada se pueda volver a disponer por parte del acreditado, con la garantía de la misma hipoteca y del mismo rango. Por esta misma característica, si se amplía el plazo del crédito, pero suprimiendo expresamente la posibilidad de nuevas disposiciones, se conservaría el rango hipotecario; en cambio, si se amplia el plazo del crédito pero se pacta, o se mantiene el pacto, de que el acreditado pueda volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, no será posible la conservación del rango.