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ALFONSO MADRIDEJOS FERNÁNDEZ
Notario de Madrid

PRIORIDAD REGISTRAL

En el año 2005, tuve el honor de publicar un artículo en el primer número de la revista EL NOTARIO DEL SIGO XXI1 en el que, con el título Aplicar de una vez las reformas, glosaba el contenido de la, entonces en proyecto, Ley para el Impulso de la Productividad, finalmente aprobada como Ley 24/2005, de 18 de Noviembre. En aquel artículo indicaba que el objetivo de la nueva Ley, en lo relativo a la seguridad jurídica preventiva, era impulsar la utilización de los medios telemáticos... con el claro objetivo de conseguir, por fin, algo tan lógico y necesario como la remisión telemática al Registro de los documentos susceptibles de inscripción y el acceso directo, en tiempo real, por medios telemáticos a los libros del Registro. También señalaba que la principal aspiración de la nueva Ley era conseguir que se aplicasen de una vez unas reformas que ya debería llevar funcionando, entonces, más de tres años.

"El acceso telemático al Registro permite conocer, de forma directa, rápida y eficaz, cualquier día y a cualquier hora, la real situación registral de la finca en el momento exacto en que tal información es necesaria y útil, es decir, cuando se produce el otorgamiento de la escritura"

En el mismo primer número de esta revista, ALMUDENA ZAMORA IPAS publicaba otro artículo en el que denunciaba el fracaso del sistema de comunicaciones por telefax entre Notarías y Registro de la Propiedad2, poniendo de manifiesto las graves deficiencias, de procedimiento, plazos y seguridad, de un sistema que ya entonces había quedado obsoleto y que producía numerosos fallos y graves perjuicios a los ciudadanos.
Han pasado otros cinco años y las cosas no parecen haber mejorado, muy al contrario el vetusto sistema de comunicación por telefax sigue siendo la única forma que tenemos los notarios de comprobar la situación registral de la finca objeto de una escritura y la situación de crisis, en la que aumentan en progresión geométrica los embargos, hace que se multipliquen exponencialmente las incidencias y los fallos, con graves perjuicios para los interesados y quebranto de la confianza en nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva3.
Y lo peor es que todas esas anomalías se evitarían simplemente si la Ley se cumpliese y estuviese en funcionamiento el eficaz y avanzado sistema ideado e impuesto por nuestro legislador. Conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, tras la reforma de 18 de noviembre de 2005, los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido (artículo 238), y ese contenido debe ser actualizado en el mismo día en que se presenten los títulos a inscripción, si dicha presentación se realiza en horas de oficina, debiendo el registrador disponer de los medios materiales y personales necesarios para cumplir con la obligación de actualización (artículo 248.1) y para cumplir con la obligación de actualización inmediata del contenido de los Libros, los registradores llevarán un Libro de Entrada donde se hará constar de modo inmediato la presentación de los títulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos, debiendo este Libro de Entrada ser accesible telemáticamente y de modo directo a los funcionarios y empleados a los que se presume su interés en la consulta de los Libros (artículo 248.2). Además, conforme a los dispuesto en el artículo 222.10 la manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del registrador. Además, el acceso directo, sin intermediación del Registrador, en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública es una obligación que el artículo 175 del Reglamento Notarial impone al notario que autoriza una escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho real sobre ellos.

"La cruda realidad es que el acceso directo por medios telemáticos al contenido de los libros del Registro no es posible y sigue usándose el vetusto sistema de intercomunicación por telefax, con unos fallos que están produciendo enormes perjuicios para los particulares"

El sistema ideado, e impuesto, por el legislador es claro y eficaz: los libros del Registro deben llevarse en soporte informático, estar siempre actualizados y ser accesibles de forma telemática y directa para los funcionarios públicos legitimados para ello. Son los propios libros los que directamente se llevan en soporte informático, de manera que el acceso telemático a esos libros, directo y sin intermediación del registrador, permite conocer su contenido real, no su reproducción o reflejo. Además, mediante el Libro de Entrada queda constancia, automática e inmediata, incluso fuera de horas de oficina, del acceso al Registro de cualquier título, lo que garantiza que la información obtenida mediante el acceso directo a los libros del Registro, que incluye también ese Libro de Entrada, está absolutamente actualizada. De esta forma, el acceso telemático al Registro permite conocer, de forma directa, rápida y eficaz, cualquier día y a cualquier hora, la real situación registral de la finca en el momento exacto en que tal información es necesaria y útil, es decir, cuando se produce el otorgamiento de la escritura.
Este sistema supone un enorme avance frente a los largos y peligrosos tiempos muertos que provoca el sistema de comunicación por telefax y a las inseguridades que derivan de un medio de comunicación poco fiable, proporcionando una seguridad casi absoluta. Y digo casi porque el sistema legalmente vigente tiene algún mínimo fallo y, como casi todo, es susceptible de mejora. En efecto, la actualización constante del Registro unida a su llevanza directamente en soporte informático y al acceso directo a su contenido en el momento del otorgamiento, todo ello completado con la presentación telemática de la escritura, supone un gran reforzamiento de la seguridad jurídica, pero siempre quedará un breve espacio de tiempo, por mucho que la consulta la realice el notario desde el despacho en el que está autorizando la escritura e inmediatamente antes de la firma, entre esa consulta y la firma material y, por mucho que se corra, siempre pasarán algunos minutos desde que se termina el otorgamiento y se efectúa la presentación telemática.
Es por ello, que si el mandato del legislador se hubiese cumplido y el sistema llevase en funcionamiento los cinco años de vigencia de la Ley, hoy quizás habría que estar meditando una nueva mejora que eleve la alta seguridad alcanzada hasta el cien por cien de fiabilidad, por ejemplo, haciendo derivar de la consulta simultánea al otorgamiento, de la que debería quedar constancia automática en el Libro de Entrada, una reserva de rango que garantice el mantenimiento de la situación registral existente en el momento de la consulta por el breve espacio de tiempo necesario para terminar el otorgamiento, firmar la escritura, proceder a la ejecución de las contraprestaciones, como son la entrega de las llaves y de los medios de pago, y presentar telemáticamente la copia. 

"La llevanza de los libros del Registro directamente en soporte informático y la informatización, que no mera digitalización, de los libros ya existentes, es algo perfectamente posible y razonablemente realizable en el plazo ya consumido de cinco años"

Pero esta pretensión de posible mejora no puede sino ser tachada de ingenua si se tiene en cuenta que todo el esquema legal, obligatorio para registradores y notarios, cinco años después sigue perteneciendo al mundo de los anhelos y de las ilusiones. La cruda realidad es que el acceso directo por medios telemáticos al contenido de los libros del Registro no es posible y sigue usándose el vetusto sistema de intercomunicación por telefax, con unos fallos que están produciendo enormes perjuicios para los particulares.
El mandato legal es claro, preciso y terminante e intentar interpretaciones discordantes para conseguir, por ejemplo, que los libros informatizados no sean sino una copia digitalizada de los libros en papel, hacer depender el acceso directo de una solicitud previa al registrador, absolutamente incompatible con el mandato legal, o convertir el acceso directo al contenido de los libros en un acceso a una réplica virtual, creada para esa consulta, de tales libros, no es más que negar la evidencia.
El esquema legal no sólo es claro sino, también, totalmente factible. Ningún obstáculo técnico puede ser esgrimido ya que existen en la sociedad tecnológica actual, por ejemplo en el mundo de las finanzas, de los bancos, de la bolsa o en el de la administración, tanto a nivel nacional como internacional, infinidad de archivos, con un contenido muchos más complejo y, cuando menos, igual de valioso que el de los Registros de la Propiedad, que se llevan directamente en soporte informático, están en constante e inmediata actualización, son directamente accesibles a las personas para ello autorizadas y ofrecen elevadísimos niveles de seguridad.
La llevanza de los libros del Registro directamente en soporte informático y la informatización, que no mera digitalización, de los libros ya existentes, es algo perfectamente posible y razonablemente realizable en el plazo ya consumido de cinco años. La falta de medios personales o materiales tampoco parece una exclusa creíble. El número de registradores existentes parece suficiente, sin que nadie haya pedido un aumento de tal número para hacer frente al mandato legal. Y los recursos materiales necesarios quedan garantizados con unos derechos arancelarios que, en primer lugar, se deben destinar a cubrir los costes de funcionamiento y conservación de los registros, incluyendo su informatización, como ya preveía expresamente el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre de 1989 por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Tampoco parece que la situación financiera del Colegio de Registradores sea un obstáculo a la vista de la inmensa cantidad de actividades e inversiones que ese Colegio desarrolla en sectores y temas muy diversos pero ninguno preferente al mandato legal de informatización de los libros.

"Si el mandato legal no se ha cumplido, si los libros del Registro no se llevan por medios informáticos, si la actualización constante no está garantizada por el Libro de Entrada y si no es posible el acceso telemático directo es simplemente porque existe una voluntad manifiestamente obstructora del mandato legal"

En definitiva, si el mandato legal no se ha cumplido, si los libros del Registro no se llevan por medios informáticos, si la actualización constante no está garantizada por el Libro de Entrada y si no es posible el acceso telemático directo es simplemente porque existe una voluntad manifiestamente obstructora del mandato legal, inconcebible en quienes tienen por misión garantizar el cumplimiento de las Leyes y hacen de la seguridad jurídica, aquí quebrada, su justificación y razón de ser.

1 EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, número uno, mayo-junio 2005, Proyecto de Ley para el impulso a la productividad. Aplicar de una vez las reformas. Páginas 18 a 21.
2 EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, número uno, mayo-junio 2005, Comunicaciones por telefax entre Notarías y Registros de la Propiedad. El fracaso de un sistema. Páginas 93 a 95.
3 En octubre de 2009 el Consejo General del Notariado hizo pública la existencia de treinta denuncias de particulares, con reclamaciones por un importe global superior a ocho millones de euros, derivadas de fallos en el sistema consecuencia de la imposibilidad de acceso directo a los libros del Registro.

Abstract

One of the key elements of preventive judicial security is the interconnection between notaries public and land registry offices that provides access to crucial information (real and exact registral data of the property, that is, the object of the transaction) when it is most needed: at the moment of executing a deed.
Traditionally, they got in touch by fax, but nowadays this system is considered obsolete as it does not offer enough guaranties. Individuals suffer many problems and damages as a result of using the fax.
Since 2005, Law requires the records of the land registry to be computerized and perfectly updated, so that notaries public and other civil servants have telematic and direct access (without the intervention of the registrar) to them.
Nevertheless, this highly advanced and efficient system is not operative yet. The registrars, who have not alleged credible excuses, are not in compliance with the law, have not computerized the records they are in charge of and do not grant direct and telematic access to the information. This constitutes a serious infringement of the judicial security as stated by the legislation in force.

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