JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

El Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el nuevo Reglamento de la Caja General de Depósitos (RCGD), que ha entrado en vigor el 2 de enero de 2021, ha modificado la redacción del artículo 236-k del Reglamento Hipotecario y añadido un nuevo artículo 236-p. Con ello, el legislador ha atribuido una nueva e interesante competencia a los notarios, que podemos encuadrar en las que en los últimos años se nos han encomendado en la llamada jurisdicción voluntaria.

Dejando al margen otras funciones de la Caja General de Depósitos, el artículo 40 RCGD permite varios depósitos: los constituidos por autoridades (Administración General del Estado, cualquiera de sus órganos superiores o directivos, y el sector público institucional estatal, instituciones y organismos de la Unión Europea, y otras administraciones públicas que hayan celebrado un convenio con la Administración General del Estado) o por notarios a disposición de particulares (supuesto del sobrante de la venta extrajudicial); los constituidos por autoridades a disposición de sí mismas o de organismos o entes vinculados a estas; los constituidos por particulares a disposición de otros particulares (donde se encuadraría el supuesto del ap. 5 del art. 236-p RH que veremos al final); y los constituidos por particulares a disposición de autoridades.
Recordemos que en las subastas judiciales no se emplea la Caja General de Depósitos, sino que el sobrante se deposita en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones y corresponde al Letrado de la Administración de Justicia, tras pagar al acreedor, entregarlo a los titulares de derechos inscritos o anotados y después al propietario del bien subastado, resolviendo mediante decreto la distribución de las sumas depositadas (arts. 672 y 692 LEC).
En cambio, en las subastas notariales realizadas en el curso del procedimiento de venta extrajudicial, el artículo 236-k RH se limitaba a señalar que el notario, una vez pagado al acreedor y percibidos sus propios honorarios, debía entregar el sobrante al dueño de la finca, si no hubiere acreedores posteriores; de haberlos, debía consignarlo en la Caja General de Depósitos.

“El legislador ha atribuido una nueva e interesante competencia a los notarios, que podemos encuadrar en las que en los últimos años se nos han encomendado en la llamada jurisdicción voluntaria”

Tras la reforma, este artículo es más detallado, pues establece que, una vez pagado al acreedor hipotecario y liquidados los honorarios del procedimiento, si queda sobrante del dinero que se obtuvo en la subasta, pueden darse tres situaciones, que entiendo que el notario debe hacer constar de modo expreso en la diligencia de cierre del expediente de venta extrajudicial:
a) Que el crédito hipotecario se hubiera pagado por completo y no haya acreedores posteriores. En este caso, el notario entrega el sobrante al dueño de la finca.
b) Que el crédito hipotecario hubiera sido pagado hasta el importe de la cobertura hipotecaria, pero aún quede una parte por cobrar y no haya acreedores posteriores. En este caso, si el propietario de la finca subastada era el mismo deudor, el sobrante se destina al pago de la parte pendiente de la deuda y el resto se entrega al dueño de la finca. En cambio, si el propietario de la finca era persona distinta del deudor, el notario entrega el sobrante al dueño de la finca.
A este respecto, hay que tener en cuenta que el artículo 129.g) LH ordena al notario expedir “certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el notario será dilucidada por las partes en juicio verbal”.
c) Habiendo acreedores posteriores, haya o no cobrado por entero su crédito el acreedor hipotecario, el notario consigna el sobrante en la Caja General de Depósitos, quedando afecto al pago de dichos créditos posteriores y del resto del crédito que exceda del importe de la cobertura hipotecaria. Esta circunstancia se hace constar en el Registro por nota marginal. Por tanto, la ley no permite que el notario proceda a pagar directamente con el sobrante a los acreedores posteriores.

“El legislador, dentro de la actual tendencia a descargar de trabajo a los Tribunales en materias no contenciosas y a promover a tal fin los mecanismos de resolución alternativa de conflictos, ha añadido a las normas que regulan la venta extrajudicial en el Reglamento Hipotecario un nuevo artículo 236-p”

En este último caso, una vez consignado el sobrante, el actual artículo 42 RCGD establece, al igual que hacía el anterior Reglamento, que la devolución de los depósitos se efectuará “a las personas a cuya disposición se constituyó el depósito […] o sus herederos o sucesores legítimos en los términos y condiciones que determine el particular o la autoridad que lo constituye, dentro de la normativa en cuya virtud se constituyó”.
La anterior normativa no recogía reglas concretas sobre la forma en que había que solicitar la devolución del depósito por quienes pretendieran tener derecho al sobrante ni sobre cómo dirimir los conflictos que pudieran producirse, por lo que, existiendo varios interesados, lo normal era que se acudiera a la vía judicial. Sin embargo, el legislador, dentro de la actual tendencia a descargar de trabajo a los Tribunales en materias no contenciosas y a promover a tal fin los mecanismos de resolución alternativa de conflictos, ha añadido a las normas que regulan la venta extrajudicial en el Reglamento Hipotecario un nuevo artículo 236-p.

El procedimiento de retirada del sobrante depositado
Según este nuevo precepto, la devolución del sobrante de la venta extrajudicial del bien hipotecado que el notario consignó “se iniciará por solicitud del interesado dirigida a la propia Caja General de Depósitos, en la que ha de constar el nombre y población del notario ante el que se hubiera efectuado la venta y la identificación de los bienes afectados, con expresión de los datos registrales en su caso”. Esta solicitud podrá realizarla cualquier persona que se crea con derecho al sobrante.
La Caja General de Depósitos traslada la solicitud al notario que tramitó la venta extrajudicial. El notario, en un plazo de cinco días, está obligado a recabar del registrador competente una certificación de las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada que no se incluyeron en la certificación obtenida al iniciar la venta extrajudicial “por ser posteriores a la nota marginal de expedición de cargas y que hubieran estado vigentes inmediatamente antes de practicarse la inscripción de la adjudicación”. En definitiva, se trata de que el notario conozca todas las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada que se cancelaron al inscribir la venta extrajudicial, tanto las que constaban en la certificación que el notario está obligado a pedir al inicio del procedimiento y a cuyos titulares tuvo que notificar la tramitación, como a las que accedieron al registro después de la nota marginal de haber expedido dicha certificación, a cuyos titulares no se notificó porque se entendieron notificados con dicha nota marginal.
Desde el punto de vista notarial, creo que lo más correcto es iniciar un acta, otorgada “por mí y ante mí”, el día que se reciba la solicitud (cuyos honorarios deberían correr a cargo del solicitante), en la que se vayan reflejando todas las actuaciones que prevé la norma.

“El notario no solo pone en conocimiento de todos que alguien ha pedido la devolución de la cantidad depositada, sino que también hace una propuesta, basándose en las normas que regulan la prelación de créditos, sobre el orden que, a su juicio, debe seguirse para el pago y sobre la cantidad que corresponde percibir del sobrante a la persona que solicitó la devolución a la Caja General de Depósitos”

Según el artículo, “a continuación, el notario notificará en el plazo de otros cinco días siguientes a la recepción de la certificación a los acreedores que figuren en la certificación”. No obstante, parece lógico que la notificación no se limite a los acreedores posteriores a la nota marginal, sino que se extienda a los anteriores a dicha nota pero posteriores a la hipoteca, a los que se notificó la apertura del procedimiento de venta extrajudicial en su momento, porque también pueden tener derecho al sobrante, incluso con preferencia a aquellos.
En el mismo plazo el notario, cuando el propietario de la finca hipotecada hubiera sido el mismo deudor, también tiene que notificar la solicitud de devolución del sobrante “al acreedor hipotecario cuyo crédito no se hubiera pagado por completo”, porque conserva su derecho sobre el sobrante. En cambio, como antes vimos, si la finca pertenecía a persona distinta del deudor, el acreedor hipotecario no tiene derecho al sobrante, porque el propietario de la finca (hipotecante no deudor o tercer poseedor) solo era responsable hipotecario, pero no respondía personalmente de la devolución del préstamo y el derecho del acreedor hipotecario sobre la finca se extinguió con la ejecución de la hipoteca.
Aunque la norma no lo diga, considero que el notario también tiene que notificar la solicitud a quien fue propietario de la finca ejecutada, pues, aunque será extraño que sobre algo después de pagar a los acreedores y lo normal será que ni siquiera todos puedan cobrar, si se diera el caso de que después de satisfechos los créditos quedare un remanente, este correspondería a aquel.
Lo que el notario tiene que notificar a estas personas es “su criterio respecto del orden de pago en que debe efectuarse conforme a las reglas generales de prelación de créditos, así como en su caso la cantidad que corresponda al interesado percibir del sobrante, recabando el acuerdo de todos ellos”. Por tanto, el notario no solo pone en conocimiento de todos que alguien ha pedido la devolución de la cantidad depositada, sino que también hace una propuesta, basándose en las normas que regulan la prelación de créditos, sobre el orden que, a su juicio, debe seguirse para el pago y sobre la cantidad que corresponde percibir del sobrante a la persona que solicitó la devolución a la Caja General de Depósitos.
“Los acreedores podrán alegar en el plazo de cinco días lo que a su derecho convenga, pudiendo el notario modificar el orden de distribución propuesto acogiendo las pretensiones formuladas si con ello se logra el acuerdo”. Como se aprecia, los plazos son todos muy breves. Ante todo, se trata de intentar que los acreedores se pongan de acuerdo para evitar un pleito. En cuanto al anterior propietario, aunque creo que tiene derecho a hacer alegaciones, no considero necesario su conformidad, pues la ley solo exige el acuerdo de los acreedores.

“De entre los diversos medios de resolución alternativa de conflictos que se utilizan en la práctica notarial, creo que este expediente se encuadra dentro de los de conciliación”

A falta de aceptación de su propuesta inicial, la ley no somete a plazo las modificaciones que el notario pueda proponer en atención a las alegaciones presentadas, pero entiendo que, dada la brevedad del procedimiento, debería notificar la nueva propuesta en otro plazo de cinco días desde que recibió la última alegación, abriéndose otro plazo igual para nuevas alegaciones. La norma no limita el número de intentos que puede hacer el notario para alcanzar el acuerdo, por lo que debe quedar al sentido común del notario determinar el momento en que, a su entender, el acuerdo no va a lograrse. En cualquier caso, parece lógico que el notario deba comunicar a los acreedores el resultado del expediente: si ha habido acuerdo, citándolos para otorgar la escritura pública en que, según ordena el precepto, ha de formalizarse; si no lo hubo, notificándoles esta circunstancia para su conocimiento. De todas estas actuaciones obviamente habrá que dejar constancia mediante diligencia.
Una vez terminado este procedimiento “el notario se dirigirá a la Caja General de Depósitos indicándole si ha habido o no acuerdo entre los acreedores en orden al reparto del sobrante”.
Si hubo acuerdo, “remitirá la escritura pública en la que se formalice dicho acuerdo de los acreedores y la orden de cancelación del depósito indicando los perceptores y las cuantías a percibir, y la Caja General de Depósitos realizará el pago conforme a ellas”.
Si no lo hubo, “la Caja General de Depósitos lo comunicará al solicitante, y este deberá dirigirse a los tribunales ordinarios para que por estos se determine quién tiene derecho a percibir el sobrante”.
Lo procedente es que el notario concluya el acta con una diligencia en la que haga constar la notificación del resultado a la Caja General de Depósitos.

Naturaleza del procedimiento
De entre los diversos medios de resolución alternativa de conflictos que se utilizan en la práctica notarial, creo que este expediente se encuadra dentro de los de conciliación. No es un arbitraje, porque el notario no decide la controversia. Tampoco es una mediación, porque el notario tiene un comportamiento activo: no se limita a intentar que las partes acerquen posturas, sino que es él mismo quien, por exigirlo la ley, realiza una propuesta y la va modificando conforme a las alegaciones de las partes, si lo considera procedente. El notario es, por consiguiente, el que propone el acuerdo y las partes manifiestan su conformidad o disconformidad con dicha propuesta.

Aplicación a otros supuestos
El artículo 236-p termina con un punto quinto según el cual “las mismas reglas serán aplicables a la devolución de las cantidades consignadas en la Caja General de Depósitos para la reinscripción de las ventas con condiciones rescisorias y resolutorias, que se hubieran rescindido o resuelto en escritura pública.
En el supuesto de que la rescisión o resolución se hubiera producido mediante un procedimiento judicial, corresponderá al Letrado de la Administración de Justicia del juzgado competente, que deberá ser identificado en la solicitud, la determinación del orden de pago y de la cantidad en su caso a percibir por el solicitante”.
Este apartado hay que ponerlo en relación con el artículo 175.6ª RH: “Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto.

“Por medio de este procedimiento el notario puede ser de gran utilidad para lograr de forma ágil, profesional y con plena seguridad jurídica, que las personas que se crean con derecho al precio consignado logren un acuerdo y eviten la vía judicial”

Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación”.
A mi juicio, la actuación del notario debe extenderse a todos los supuestos en que doctrina y jurisprudencia entienden de aplicación este precepto, como la condición resolutoria expresa por impago del precio aplazado en la compraventa y el ejercicio del derecho de opción de compra. No obstante, considero que también podría admitirse su aplicación a otros casos de consignación derivados de acuerdos de resolución de ventas otorgados en escritura pública, aunque no se refieran a fincas. Por medio de este procedimiento el notario puede ser de gran utilidad para lograr de forma ágil, profesional y con plena seguridad jurídica, que las personas que se crean con derecho al precio consignado logren un acuerdo y eviten la vía judicial.
En definitiva, una competencia más que refuerza el papel central que el notariado está asumiendo en el campo de la jurisdicción voluntaria.

Palabras clave: Conciliación, Venta extrajudicial, Consignación.
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