Resolución de 9 de mayo de 2023 (BOE 29 de mayo de 2023). Descargar

Se formaliza una compraventa de determinadas fincas previa declaración de obra nueva sobre una de ellas, es otorgada, como vendedora, por una sociedad de responsabilidad limitada representada por dos administradores solidarios, cargos que no están inscritos en el Registro Mercantil. El notario autorizante reseña la escritura pública de elevación a público de los acuerdos de nombramiento de tales administradores, con especificación únicamente del nombre de la notaría autorizante, fecha de dicha escritura y de los acuerdos de la junta general universal elevados a público y número de protocolo. Asimismo, advierte sobre la falta de inscripción de tal nombramiento en el Registro Mercantil; y añade lo siguiente: “Yo, el Notario, he tenido a la vista copia autorizada de la escritura de nombramiento de Don J. A. R. R. y Don D. R. G. y juzgo suficiente dicha representación para el otorgamiento de esta escritura de declaración de obra nueva finalizada y compraventa”. La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que, al no estar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de los administradores de la sociedad vendedora, “deberá acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil”.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota, señalando que tal formula “no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas. Por ello, la registradora no puede apreciar que el título autorizado contenga los elementos que permiten corroborar que el notario ha ejercido dicho control” (SSTS 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021). La escritura debe contener todas las circunstancias legalmente procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador: (i) debe constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado (ii) la aceptación del nombramiento (iii) y la notificación o consentimiento, en su caso, de los titulares de los anteriores cargos inscritos (iv) todo ello en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, de modo que pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil. El que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales no significa que dicha inscripción en aquel Registro deba realizarse necesariamente con carácter previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados por ellos en ejercicio de dicha representación. El nombramiento de los administradores surte efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil es obligatoria pero no tiene carácter constitutivo. Diferentes son los siguientes casos: (i) la falta de publicidad de la sociedad adquirente en el Registro Mercantil es obstáculo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición realizada a su favor (art. 383 RH). (ii) No es inscribible en el Registro de la Propiedad lo actuado por un consejero delegado no inscrito, habida cuenta del carácter constitutivo de la inscripción de dicho cargo (art. 249.3 LSC).