Resolución de 26 de Mayo de 2.008 (B.O.E. de 13 de Junio de 2.008). Descargar Resolución.
Se trata de una declaración de obra nueva antigua y posterior compraventa, que adolece, a juicio del Registrador, de dos defectos: 1º). Dado que la obra nueva declarada no ocupaba la totalidad del solar, se considera que debe especificarse el destino del resto del solar sin edificar (defecto del que después el Registrador desiste); 2º). En la escritura y respecto de los medios de pago, se estima que no quedan suficientemente "justificados" pues uno de los cheques está expedido a favor de persona distinta del vendedor y aparte de ello la calidad de la copia de la escritura impide ejercer la calificación respecto de los mismos.
El Notario autorizante recurre alegando, en cuanto al primer defecto, que es irrelevante la diferencia del solar respecto de lo ocupado por la obra nueva pues ésta en ningún caso sobrepasa la superficie del solar. Y respecto del segundo defecto considera que es perfectamente posible que, como parte del precio, se incluyan las comisiones o pagos a terceros, estando además debidamente acreditados los medios de pago, sin que proceda cerrar el registro al no existir negativa alguna a identificar los medios de pago.
La D.G.R.N. revoca el defecto aducido por el Registrador, declarando que el control de legalidad sobre los medios de pago es competencia notarial y no registral, por lo que el Registrador debe limitarse a examinar si en la escritura consta la forma de pago del precio a los efectos de reflejarla en la inscripción (Art.10 LH), quedando los medios de pago fuera de su calificación al no ser cláusulas de trascendencia jurídico real.
Sólo la negativa total o parcial a identificar los medios de pago permite al registrador cerrar el Registro. Lo que obliga a cerrar el Registro es la voluntad rebelde de las partes a identificar total o parcialmente tales medios; voluntad que debe recoger el Notario en la escritura pública. Por tanto, es a este extremo al que debe atender el Registrador.
Al igual que sucedía con el artículo 10 de la Ley Hipotecaria según el cual el Registrador debía examinar si en la escritura obraba la forma de pago, de modo muy similar opera el actual artículo 24 de la Ley del Notariado al que se remite el artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria. Ahora bien, es igualmente evidente que tal examen no es calificación propiamente dicha de la escritura, pues el mismo es un requisito más que la Ley exige al contenido de las escrituras; y ello, porque la identificación de los medios de pago, como le sucede a la forma de pago, no son cláusulas de trascendencia jurídico real (artículos 1 y 21.2 de la Ley Hipotecaria).
Al Registrador, funcionario público que ejerce su función sujeto al principio de legalidad le está vedado ejercer tal función más allá de las materias para las que tiene competencia pues, en tal caso, su actuación no quedaría amparada por el principio de legalidad (artículo 103 de la CE). Cuestión distinta es que el Registrador deba examinar si el Notario ha hecho constar la negativa total a parcial a identificar el medio de pago y, en tal caso y sólo en el mismo, cerrar el Registro.
Debe resaltarse, a efectos de apreciar la diferencia, que el artículo 10 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción conste la referencia a la forma de pago propiamente dicha y no a la identificación del concreto medio de pago empleado -metálico, cheque bancario o no bancario, nominativo o al portador, otro instrumento de giro, transferencia bancaria, ingreso o domiciliación en cuenta, etcétera, con los datos identificativos de los mismos-. Otra interpretación conduciría al absurdo de entender que la reforma legal operada por la Ley 36/2.006, de 29 de Noviembre, no ha servido de nada o, aún peor, era innecesaria porque ya con anterioridad a la misma el Registrador debía hacer constar en la inscripción la identificación de los medios de pago y, en lógica coherencia, el Notario en el título del que trae causa la inscripción.
En definitiva, respecto de la identificación de los concretos medios de pago, la calificación registral deberá limitarse a la comprobación de que el Notario haya hecho constar los extremos a que se refiere el artículo 24 de Ley del Notariado "a la que remite el propio artículo 21.2 de la Ley Hipotecaria" y que no consta negativa alguna a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
Una escritura que contenga la especificación de los medios de pago en los términos que establece el párrafo cuarto del mencionado artículo 24 de Ley del Notariado (y sin perjuicio de lo que resulte de su ulterior desarrollo reglamentario) es inscribible, sin que el Registrador pueda revisar la valoración y expresión que el Notario haya realizado de tales medios de pago.
No obstante todo lo dicho aprecia la Dirección General un incumplimiento por parte del Notario del artículo 148 del RN que obliga al fedatario público a redactar el instrumento público con un estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la Ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma, aunque si no se hace, a juicio de la Dirección General, ello no es motivo para impedir la inscripción.
