Resolución de 15 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se otorga escritura de compraventa con pago aplazado en garantía del cual de pacta una condición resolutoria expresa entre vendedor y comprador. Asimismo, se pacta una cláusula penal que faculta al vendedor, en caso de falta de pago de todo o parte del precio aplazado en el plazo convenido, para resolver de pleno derecho la compraventa, con pérdida para el comprador de las cantidades entregadas hasta ese momento, que el vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas, excluyéndose por acuerdo expreso de las partes, al amparo de la autonomía de la voluntad, la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1154 CC. Dicha cláusula penal fue asumida y aceptada por la parte compradora, considerándola proporcionada y adecuada habida cuenta los perjuicios que sufriría el vendedor por la falta de cobro del precio, renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al vendedor, judicial o extrajudicial, tendente a excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso.
Requerida la compradora para hacer efectiva la obligación de pago y ante la incomparecencia de la misma, se otorga unilateralmente por la vendedora acta de ejercicio de la condición resolutoria y resolución de la compraventa, notificándose dicha resolución a la compradora, quien contesta manifestando su oposición a la resolución. El registrador deniega la reinscripción señalando como defectos la falta de la consignación de las cantidades que deban ser devueltas a la parte compradora, y la existencia de oposición a la resolución por parte de la misma, lo que obliga en ambos casos a someter la cuestión a resolución judicial.
Respecto al primero de los defectos, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, pues como ya admitió en Resolución de 29 de agosto de 2019 y sostiene la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cabe excluir la consignación cuando las partes, aplicando el principio de la autonomía de la voluntad, han pactado de forma inequívoca atribuir la pena íntegramente, al incumplimiento de una obligación concreta, como es la de pagar una determinada cantidad en la fecha señalada, de modo que la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 CC excluida. No obstante, puntualiza el Centro Directivo, que de ser aplicable al caso la legislación sobre consumidores y usuarios, el enfoque sería diferente.
En cuanto al segundo defecto señalado, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues es doctrina reiterada del Centro Directivo que, formulada oposición por el adquirente, corresponde al transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial la existencia de un incumplimiento grave, presupuesto de la resolución.