Resolución de 11 de mayo de 2021 (BOE 24 de mayo de 2021). Descargar

Se discute si es o no inscribible una escritura de compraventa con precio aplazado y condición resolutoria en la que concurren las circunstancias siguientes: en la escritura, se otorga compraventa de una vivienda por el precio de 38.000 euros, de los que se satisfacen en el momento del otorgamiento 20.000 euros y, el resto -18.000 euros-, quedan aplazados mediante treinta y tres cuotas mensuales de 550 euros cada una de las treinta y dos primeras y de 400 euros la última, siendo la primera el 5 de diciembre de 2020, y la última el 5 de agosto de 2023; en garantía del precio aplazado se pacta lo siguiente: “Tercera. Condición resolutoria (art. 1504 CC). A) El impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible. En caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho. Para proceder a la resolución y obtener la reinscripción a favor del transmitente, la parte vendedora deberá cumplir los siguientes requisitos: 1.º Presentar el título de adquisición. 2.º Notificar judicial o notarialmente a la parte deudora la resolución de la venta por falta de pago del precio en los términos establecidos en esta escritura. 3.º Que la parte compradora consienta expresamente o, al menos, no se oponga a la resolución de la venta invocando que falta algún presupuesto de la misma (...)”.
El registrador señala como defecto que falta la exigencia de la acreditación de consignación de las cantidades percibidas por el vendedor en un establecimiento bancario o caja oficial, sin que quepa deducción alguna en concepto de cláusula penal ya que puede tener lugar la corrección judicial en atención a las circunstancias del caso.
El notario señala que si el incumplimiento que se produce es el previsto para la aplicación de la pena pactada no cabe la moderación prevista en el artículo 1504 CC; y si se impide dicha moderación, para solicitar la reinscripción en caso de resolución por falta de pago del precio, no será obligatoria la consignación de lo recibido por el vendedor.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que en el presente caso no se dan los presupuestos concurrentes en la Resolución de 29 de agosto de 2019, pues las partes se limitan a pactar que “el impago de una cualquiera de las cuotas dará lugar a la resolución de pleno derecho de esta compraventa, teniendo dicha condición resolutoria el carácter de expresa e inscribible” y que “en caso de operarse tal resolución la parte compradora perderá una cantidad equivalente al importe que en el momento del impago llevare satisfecho”; pero no se pacta la exclusión de la facultad moderadora de los tribunales prevista en el artículo 1154 del mismo Código; ni la compradora ha aceptado la cláusula penal declarando su proporcionalidad y adecuación a la vista de los perjuicios que soporta el vendedor por la falta de cobro del precio de la compraventa; ni dicha compradora ha renunciado, de forma expresa e irrevocable, a cualquier reclamación judicial o extrajudicial orientada a excluir la aplicación de la cláusula penal o a obtener una minoración o retraso. En consecuencia, no dándose tales circunstancias, es precisa la consignación, pero se abre la posibilidad a que, habiéndose pactado estas cláusulas, sí quepa eludir la consignación para la reinscripción a favor del vendedor.