Resolución de 29 de julio de 2024 (BOE 10 de octubre de 2024). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa de una finca y mitad indivisa de otra, que tienen varias anotaciones de embargo, con precio aplazado garantizado con condición resolutoria explícita; pero el pago del precio aplazado se haría en 18 meses, siempre que antes el vendedor acreditase la cancelación de los embargos; de no hacerlo, el comprador queda facultado para aplicar el precio al pago al acreedor y cancelación de cargas. El registrador objeta varios defectos:
1º.- El primero, que “dándose a su falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita no se determina el valor correspondiente a cada una de las fincas”. La Dirección General afirma que se fija en el mismo acto el valor concreto que se atribuye a cada una de las dos fincas vendidas, por lo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas.
2º.- El segundo es “que se pactaba una cláusula penal por la que en caso de resolución por impago perdería la parte compradora la totalidad de las cantidades hasta entonces entregadas, que quedarán en beneficio de la parte vendedora, en concepto de indemnización por daños y perjuicios e indemnización por disfrute de la finca durante la fase de pendencia de la condición, sin que, de conformidad con la Sentencia 2068/23.06.2020, de 23 de junio de 2020, proceda la aplicación del artículo 1154 CC, ni la facultad de moderación judicial de la pena pactada”. Ante las objeciones registrales, dice la Dirección General que la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 CC excluida, cuando las partes, en legítima realización del principio de la autonomía de la voluntad, hayan pactado de forma inequívoca atribuir la pena (en su integridad) al incumplimiento de una obligación concreta, como puede ser la de pagar una determinada cantidad en una fecha señalada específicamente.