Resolución de 12 de febrero de 2025 (BOE 28 de febrero 2025). Descargar
En este caso, ya se han entregado grandes cantidades a cuenta de una opción, antes de que pueda ejercitarse y se le permite al acreedor que pueda unilateralmente deducir, mediante un cálculo aproximado del importe de compra, las deudas que a su solo juicio tiene el concedente. Asimismo, se pacta el ejercicio unilateral por el “optante” en el caso de que no consiga localizar al concedente por medio de burofax. De ello se aprecia una opción con una clara finalidad de garantía (de una operación de financiación), que vulnera la prohibición de pacto comisorio.
El Centro Directivo, sí que admite pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho, siempre que haya habido exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante. Y en Resolución de 18 de julio de 2022 (reiterada en otros posteriores), resolvió que el pacto que regula la forma de notificación a la parte concedente de la opción constituye una cláusula esencial del contrato. Se admite la notificación por medio de burofax (cfr. Resolución de 14 de mayo de 2019), pero en nuestro caso, dada la trascendencia de los efectos resultantes del acto notificado (transmisión del dominio en ejercicio de derecho de opción), tal notificación debe ser realizada por conducto notarial. Y es que como ocurre en el caso de la condición resolutoria del artículo 1504 del Código Civil, que exige notificación notarial o judicial, éstas no solo acreditan la entrega y contenido de las notificaciones y requerimientos, sino que también “posibilitan la adecuada oposición del receptor”; todo ello facilitaría, con la voluntaria intervención del concedente, que se haya dado exacto cumplimiento de los requisitos pactados para la inscripción a favor del optante. Pero en el supuesto calificado, la inadmisibilidad del régimen de notificaciones pactado se hace más evidente si tomamos en consideración que la parte optante asume, a todos los efectos, que el hecho de no recibir los burofaxes que a tal efecto se le remitan no derivará en falta de notificación para el correcto ejercicio de la opción de compra, comprometiéndose a notificar cualquier cambio de domicilio.
