Resolución de 12 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar

Se discute en una escritura de opción de compra, la posibilidad de que entrañe una función de garantía en una operación de financiación. Señala la Dirección General que en estas situaciones de préstamos o ventas en garantía no se pueden establecer reglas inmutables, porque la casuística es innumerable y ha de atenderse a cada caso concreto. Aunque sí pueden recogerse, someramente, los elementos esenciales que se pretenden evitar a saber:
1.- Evitar presiones al deudor que impliquen una valoración inferior a la de mercado, dado su estado de necesidad.
2.- Enriquecimiento sin causa del acreedor.
3.- Respetar las normas de todo procedimiento de ejecución, a la sazón imperativas.
Pues bien, en el presente caso, el dato más revelador de la verdadera intención de los contratantes, en cuanto a la posible existencia de un pacto comisorio prohibido, es que el precio pactado como prima para cada finca se le daba, además, el carácter de arras; y además el carácter de anticipo del precio de la futura venta. Esta situación, unida a que parte del dinero pagado no llegaría a los concedentes, sino a pagar determinadas deudas que se especifican, así como la urgencia en la operación que se manifiesta en la escritura da lugar a la existencia de elementos suficientes para considerar la opción pactada como una garantía de una operación de financiación, en la que siempre saldrá beneficiado el optante, bien, recibiendo de manos del concedente, una suma sensiblemente superior a la que este recibió al concederse la opción; y si tal suma no pudiera retornarse, desembocar en la adquisición del bien (reteniendo el importe de una deuda hipotecaria), sin las garantías inherentes a todo proceso de ejecución tanto para el concedente, como para terceros.