Resolución de 16 de enero de 2019 (BOE 6 de febrero de 2019). Descargar

Se plantea en este expediente la posibilidad de inscribir un acta de resolución de un contrato de compraventa como consecuencia del ejercicio por parte de la vendedora de la facultad de resolución pactada al amparo del artículo 1504 CC para garantizar el pago de parte del precio aplazado. En este caso concurre una circunstancia relevante, puesta de manifiesto por el registrador, que consiste en la oposición expresa por parte de la entidad compradora requerida a la resolución. En concreto, la entidad compradora, como contestación a la notificación recibida, hizo constar la improcedencia de la resolución por haber sido las obligaciones de pago escrupulosamente cumplidas y haber sido puestos los fondos necesarios para el pago a disposición de la entidad vendedora, llegando a consignarse judicialmente a petición de ésta, que se comprometió a acreditar tales circunstancias allá donde fuera necesario. El recurrente, por el contrario, sostiene que tal respuesta ofrecida por la sociedad compradora no puede ser en modo alguno considerada como oposición, al no acreditarse ni quedar justificada la consignación, lo que se traduce en una mera suposición de pago pero no en un hecho real o cierto.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que la reinscripción a favor del vendedor está sujeta, según el artículo 1504 CC, en caso de resolución, a rigurosos controles: 
1º) En primer lugar, debe aportarse el título del vendedor (art. 59 RH) o sea el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración, sujeto a la condición resolutoria estipulada. 
2º) En segundo lugar, la notificación judicial o notarial al adquirente de quedar resuelta la transmisión, siempre que el adquirente no se oponga a ello, invocando la falta de algún presupuesto, esto es la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente. 
3º) Y, por último, el documento que acredite haberse consignado en establecimiento bancario o caja oficial, el importe percibido, que haya de ser devuelto al adquirente. 
Se trata, pues, de recíprocas prestaciones, ya que, en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes solo estará legitimado para exigir al otro la devolución cuando haya cumplido su parte (art. 175.6ª RH). Y este requisito no puede dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula en la que se estipule que, para el caso de resolución por incumplimiento, el que insta pueda quedarse con lo que hubiere aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial del artículo 1154 CC (Resolución de 4 de febrero de 1988), y sin que queda pactar otra cosa en la escritura (Resolución de 19 de julio de 1994). 
En este caso, al existir oposición expresa del comprador requerido a la resolución invocada por la transmitente, hecha constar en el acta de notificación y requerimiento, se confirma la calificación registral, sin que sea posible la reinscripción de la titularidad dominical a favor de la vendedora, en tanto no recaiga resolución judicial, en la que se desestime la oposición del comprador, lo que es competencia exclusiva de los tribunales de justicia, que deben determinar si la causa de oposición alegada por la compradora es cierta. Por tanto, se desestima el recurso y se confirma la calificación registral.