Resolución de 13 de noviembre de 2025 (BOE 2 de marzo de 2026). Descargar

Se discute en este expediente si es o no inscribible una escritura por la que el titular venden a dos personas el pleno dominio de una finca rústica, que la compran con carácter privativo, en la proporción de una mitad indivisa cada uno de ellos. La registradora suspende la inscripción por dos defectos: no consta el nombre del cónyuge de una de las compradoras casada bajo el régimen de separación de bienes legal de Cataluña, y no se ha acreditado la obtención de licencia municipal de parcelación, que se entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de participaciones indivisas- un acto de parcelación urbanística e infringir la normativa relativa a la unidad mínima de cultivo por tratarse de una finca rústica. El recurrente se opone al señalar que basta la indicación del régimen económico, sin necesidad de identificar al cónyuge, al no ser relevante para el acto, y que la mera venta de cuotas indivisas sin asignación de uso exclusivo no exige licencia, salvo concurrencia de otros elementos objetivos que evidencien la parcelación, siendo en el presente caso los adquirentes madre e hija y estar exceptuados por el artículo 91.5 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, y el artículo 137.b) del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. En el presente caso, la calificación se basa en una presunción genérica derivada de la superficie y la existencia de edificaciones en la zona.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que se observa que, en el presente caso, el resultado de dividir idealmente la superficie total de cada finca entre los distintos compradores en su respectiva proporción determina superficies teóricas inferiores a la unidad mínima de cultivo vigente. Por tanto, puede sostenerse que concurre el supuesto objetivo definido en la ley sustantiva aplicable para justificar la exigencia de previa intervención administrativa. El apartado 5 del artículo 91 de la Ley 7/2021 exceptúa expresamente el supuesto de la “asignación de cuotas en proindiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho” que “no requerirán licencia, salvo que se demuestre que existe fraude de ley”, supuesto que no se da en el presente expediente. Y, las eventuales alegaciones del recurrente al respecto deberán ventilarse ante el órgano administrativo competente, en este caso, el Ayuntamiento.