Resolución de 11 de abril de 2022 (BOE 4 de mayo de 2022). Descargar
No hay obligación de consignar el precio íntegro a disposición de los titulares de cargas posteriores a la opción porque la forma de pago que se ha pactado entre vendedor y optante no lo permite por no haber entrega alguna de cantidad. En este caso, el optante comprador ha pagado una prima de opción y se ha pactado que retenga la cantidad del precio equivalente al capital aún no amortizado por razón de la hipoteca que grava la finca (en fase de procedimiento de ejecución hipotecaria) para su liquidación y cancelación y que retenga otra cantidad para pago de deudas y otras cargas de la finca. Ahora bien, conditio sine qua non para la admisibilidad de este pacto que conduce a excluir la consignación es que las posibles deducciones, compensaciones o imputaciones estén pactadas en escritura y debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad para su conocimiento por parte de terceros adquirentes, quienes tienen derecho a conocer la extensión del derecho inscrito con anterioridad al suyo, y a quienes solo es oponible el derecho inscrito en sus propios términos conforme al artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
En cuanto a los importes a deducir se pacta que el optante pueda pedir a los acreedores certificaciones de saldo pendiente al tiempo de ejercitarse la opción y en caso de imposibilidad de obtención de éstos, se estipula una forma de cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento, quedando el comprador obligado a asumir las posibles diferencias que a favor del vendedor pudieran producirse. En cuanto a este último punto aclara el Centro Directivo que aun cuando no se puede dejar la determinación del precio al arbitrio de una de las partes en detrimento del otro o de posibles terceros posteriores, tampoco puede llevarse la protección de estos últimos hasta el extremo de hacer depender el cumplimiento de la obligación de pago y consignación por parte del optante de la actuación de aquellos, como sucedería en el caso de imposibilitar la entrega de los certificados acreditativos de su deuda, lo que impediría el ejercicio del derecho de opción que, no olvidemos, es preferente.
