Resolución de 2 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.
Se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa otorgado en su día, con previa autorización judicial, por el tutor del vendedor hoy fallecido, por la parte compradora y por los herederos del vendedor fallecido, habiendo sido declarado incapaz uno de dichos herederos que comparece representado por su tutor que es, a su vez, uno de los compradores en el documento privado ahora elevado a público. En el contrato privado se declaró recibido en el momento de su firma parte del precio, quedando aplazado el resto, que se confiesa recibido en la escritura de elevación a público. Los compradores son un matrimonio que afirman estar casados en régimen de separación de bienes, sin especificar si este régimen es convencional o legal supletorio, y sin que resulte de la escritura las participaciones o cuotas de sus respectivas adquisiciones.
La Registradora suspende la inscripción por las siguientes razones:
. Existir conflicto de intereses entre uno de los herederos del vendedor fallecido, declarado incapaz, y su tutor, al concurrir en este último la condición de parte compradora en el mismo contrato de compraventa, por lo que entiende la Registradora que es necesario el nombramiento de defensor judicial con base en lo dispuesto en el artículo 299 del Código Civil;
. El segundo defecto consiste en que no se especifica si el régimen económico matrimonial de separación de bienes alegado por los compradores es convencional o el legal supletorio;
. El tercer defecto, no se identifica la participación indivisa que cada uno de los compradores adquiere en la finca transmitida;
. Y por último, no se acreditan los medios de pago del precio pactado.
La Dirección General desestima el recurso, confirmando la calificación en todos sus extremos:
A).- Señala que la Ley sujeta a autorización judicial no sólo la enajenación o gravamen de bienes inmuebles, sino también la renuncia de derechos y la cesión a terceros de los créditos que el tutelado tenga contra el tutor (vid. artículos 271, n.º 2 y 3, y 272, n.º 7, del Código Civil y concordantes del Código de Familia de Cataluña, artículo 212, n.º 1.c) y g), por lo que con mayor motivo se han de sujetar a la misma exigencia las cartas o confesiones de pago aplazado que permiten entender extinguidas las deudas que el tutor tuviese contraídas con el tutelado (cfr. artículo 1.156, n.º 1, del Código Civil), siendo así que del total precio de la compraventa, según el documento privado, sólo se paga en el propio acto una parte, mientras que la mayor parte de dicho precio resulta aplazado y ahora confesado su pago en el documento de elevación a público. Por tanto se produce un conflicto de intereses, y sin entrar en el tema de si se precisa o no autorización judicial, se ratifica la exigencia de la registradora de nombramiento de defensor judicial.
B).- En cuanto al régimen económico matrimonial de bienes hay que hacer constar si es convencional o legal supletorio tras lo dispuesto recientemente en las Resoluciones 15 de junio de 2.009 y 5 de marzo de 2009, comentadas en anteriores números de esta revista.
C).- En cuanto a la determinación de las cuotas de cada adquirente, basta su remisión al art 54 del RH que así lo exige.
D).- Finalmente en cuanto a la exigencia de la determinación de los medios de pago, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008, o el más reciente Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.
