Resolución de 14 de mayo de 2019 (BOE 7 de junio de 2019). Descargar

Se plantea en este expediente si es inscribible una escritura de compraventa de finca a favor de dos entidades mercantiles en ejercicio unilateral de una opción de compra inscrita sobre la misma, cuya inscripción ha sido suspendida por la Registradora por haber observado tres defectos: el no expresarse la proporción en que los compradores adquieren el dominio de la finca, el no acreditarse el pago o la comunicación al Ayuntamiento a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y el no ajustarse el ejercicio unilateral del derecho de opción a los requisitos pactados e inscritos, en concreto en cuanto al pago del precio y a la notificación al concedente de la opción. De los tres defectos alegados, únicamente se recurren el primero y el tercero
La Dirección General estima el recurso en cuanto al primero de los defectos y lo desestima en cuanto al segundo. Señala que el porcentaje de adquisición viene determinado por la titularidad del derecho de opción de compra que consta en la escritura de opción y en la inscripción (es decir por mitad), teniendo en cuenta que la opción se ejercita conforme a lo pactado aunque no se especifique que es por mitad. En cuanto al pago del precio de la compraventa, las sociedades compradoras han descontado del mismo el precio (o prima) de la opción, sin que ello se haya pactado en el contrato de opción. Además no se ha acreditado el saldo deudor de los préstamos hipotecarios que gravan la finca en el momento de la compra, y que se retiene y descuenta unilateralmente del precio de venta. Para ello, sería necesaria o bien comparecencia de un representante de la entidad acreedora o bien mediante un certificado del saldo deudor expedido por persona facultada para hacerlo, con firma debidamente legitimada.
En cuanto a la forma de practicarse las notificaciones del ejercicio unilateral de la opción de compra, se señala que no se ajusta a los requisitos pactados ya que la primera notificación realizada por burofax no fue entregada en el domicilio pactado, dejándose aviso, y la segunda, realizada por carta certificada con acuse de recibo, fue devuelta por el motivo “desconocido/a", sin que conste que se intentase de nuevo la realización de ninguna de dichas notificaciones. Considera la Dirección General, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional, que en estos casos deben extremarse las precauciones de averiguación del paradero del destinatario, por lo que debe de intentarse una notificación presencialmente por el notario conforme al artículo 202 del Reglamento Notarial. En cuanto a la notificación fuera del domicilio pactado, se admite, pero en los casos en los que es conocido el paradero del destinatario y el notario lleva a cabo la diligencia con consentimiento de aquél y previa su identificación o si el propio destinatario, conocedor de tal circunstancia, se persona ante el notario al efecto de recibir el requerimiento.