Resolución de 1 de marzo de 2023 (BOE de 22 de marzo de 2023). Descargar
Se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca unilateral por determinada junta de compensación, señalando como defectos el registrador: a) que la junta de compensación se ha reservado la parcela sobre la que se constituye la hipoteca, para su enajenación directa con el fin de sufragar los gastos de urbanización y/o reposición, así como cualquier otro gasto señalado en el proyecto de compensación; de tal forma que la junta de compensación no puede constituir hipoteca sobre una finca a ella adjudicada en el proyecto en garantía de una deuda de terceros y por tanto ajena a su objeto social, que es ejecutar la urbanización; b) se indica que la compareciente ostenta poder para representar a la junta de compensación «en virtud del acuerdo de Asamblea» que se ha elevado a público, por lo que no es posible discernir si dicho acuerdo tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos en general, o si es el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que es objeto de ejecución.
La Dirección General tras analizar la naturaleza jurídica de las juntas de compensación, desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando respecto del primer defecto que la finalidad de las juntas de compensación es esencialmente pública, pues no es otra que ejecutar el planeamiento en tanto que colaboradoras de la Administración Pública, ejerciendo unas funciones y desplegando una actuación encaminada a una específica y concreta finalidad: la ejecución del planeamiento; igualmente predicable respecto de aquellos otros actos o negocios jurídicos que escapen del marco conceptual de lo «público-administrativo». Por consiguiente, la constitución de una hipoteca en garantía de una determinada deuda ajena escapa del marco conceptual y funciones (sean público-administrativas o de otra naturaleza) de una junta de compensación.
Respecto del segundo defecto, señala que es evidente que la reseña que efectúa el notario en la escritura, en orden a las facultades representativas de quien actúa en nombre de la junta de compensación, no se ajusta a la doctrina del Centro Directivo ni de la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio de 2021, con cita de las Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018, pues en la misma no se reflejan adecuadamente los elementos necesarios para verificar su congruencia con el negocio jurídico documentado, en orden a discernir si el acuerdo elevado a público tenía por objeto la concesión de poder para realizar actos dispositivos; o si era el propio acuerdo de la asamblea autorizando la constitución de hipoteca el que era objeto de ejecución.
