Resolución de 10 de marzo de 2025 (BOE 4 de abril de 2025). Descargar
Se solicita la cancelación de una hipoteca por confusión de derechos, basándose en una sentencia penal que recoge un acuerdo transaccional entre las partes implicadas. El fallo de la sentencia no contiene mandato real alguno, ni de transmisión del crédito ni de cancelación de la hipoteca, ni tampoco una homologación expresa de una transacción privada, sino únicamente una condena penal a varias personas físicas por razón de un delito de apropiación indebida.
El registrador deniega la cancelación, argumentando que no consta en escritura pública la cesión del crédito hipotecario, ni existe en la sentencia penal un mandato expreso de cancelación o inscripción de la cesión.
El recurrente alega que, aunque el fallo de la sentencia penal no contiene mandato expreso que ordene al Registro de la Propiedad la cesión o transmisión del derecho de crédito, tal testimonio debe ser considerado como título hábil para inscribir la cesión del crédito hipotecario.
La Dirección General recuerda que para cancelar una hipoteca por confusión de derechos se necesita, según el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, una solicitud del interesado; sin embargo, para inscribir la cesión del crédito hipotecario es obligatoria el otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 149 de la Ley Hipotecaria. La sentencia penal aportada únicamente aprueba un acuerdo transaccional para extinguir responsabilidades civiles por delito de apropiación indebida, sin contener un fallo autónomo que ordene la cancelación registral ni la inscripción de la cesión. Añade el Centro Directivo que la homologación de un acuerdo transaccional no equivale a un pronunciamiento judicial de fondo que pueda inscribirse directamente en el Registro. En consecuencia, se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación del registrador, indicando la necesidad de formalizar la cesión del crédito hipotecario en escritura pública para proceder a su inscripción y, posteriormente, solicitar la cancelación por confusión de derechos.
