Resolución de 14 de julio de 2025 (BOE 6 de agosto de 2025). Descargar

Se otorga escritura de préstamo hipotecario en virtud del cual se financia a una sociedad, la adquisición de viviendas destinadas a su posterior comercialización, constituyéndose hipoteca sobre 18 fincas; dicho préstamo ha sido concedido de forma sindicada por cinco acreedores, que figuran como entidades acreditantes. El registrador suspende la inscripción por entender contradictorias determinadas cláusulas: de un lado, se afirma que existen tantas obligaciones como prestamistas, por el importe que cada uno presta; de otro, que la hipoteca se constituye en cuotas conforme al artículo 54 del Reglamento Hipotecario; y de otro, que se constituye una sola hipoteca a favor de la pluralidad de acreedores. Alega que, en el derecho español, solo es posible constituir una hipoteca por cada obligación asegurada, no pudiendo garantizar una solo hipoteca una pluralidad de obligaciones, sean estas presentes o futuras, salvo en el caso de la hipoteca flotante.
El recurrente alega que la afirmación de que una única hipoteca no puede garantizar una pluralidad de obligaciones, incluso, de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico, no puede mantenerse, como ya reconoció la antigua Dirección General de Registros y del Notariado, cuando existe un nexo causal entre las mismas por derivar de derivan del contrato o relación jurídica básica; y que, en ningún caso, aunque se trate de crédito mancomunado divisible y la titularidad de la hipoteca sea con cuotas podrá entenderse que existen tantas hipotecas como acreedores.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación. Comienza analizando las tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura, concluyendo que ninguna encaja en el supuesto del presente expediente; en consecuencia, entiende que lo que se debe analizar es la relación de las obligaciones pluripersonales, entre la titularidad del crédito y la titularidad del derecho real de hipoteca y, en qué medida, el principio de accesoriedad de la garantía respecto de la obligación asegurada condiciona que esa titularidad deba tener la misma naturaleza o si, por el contrario, la autonomía de la voluntad puede alterar esa determinación natural.
Dicha cuestión fue abordada por la Resolución de 8 de junio de 2011, que admitió que el principio de autonomía de la voluntad puede dotar a la organización de una pluralidad de titulares del crédito de unas características distintas a las de la comunidad romana; admitiendo que la hipoteca puede constituirse a favor de varios acreedores por cuotas, de forma solidaria o en mano común, siempre que quede claramente definido el régimen de ejercicio de derechos. Sólo cuando la hipoteca sea en comunidad proindiviso o por cuotas, como ocurre en este caso, será necesario hacer constar las cuotas en la titularidad de la hipoteca que exige el artículo 54 del Reglamento Hipotecario, ya que éste solo es aplicable cuando la comunidad sea de tipo parciaria o romana. Por el contrario, la configuración del crédito garantizado como solidario hace innecesario el determinar la cantidad del capital prestado por cada acreedor (lo que solo tiene relevancia en la relación interna entre ellos) y la cuota de titularidad de la hipoteca; siendo este criterio también aplicable en los casos de titularidad colectiva o en mano común.
Continúa indicando que el tipo de titularidad con que se configure la hipoteca, determina, a su vez, especialidades en el ejercicio de la acción hipotecaria, que podría presentar cuatro formas: la actuación aislada y unilateral de cada acreedor, que exigiría previa y necesariamente la fijación de cuotas entre ellos; la aislada de cada acreedor pero vinculando a los demás, lo cual nos llevaría a la titularidad solidaria; y la actuación conjunta de todos los acreedores, si la obligación es indivisible por pacto expreso entre las partes, bien sea está en régimen de unanimidad, si la titularidad fuera en mano común, o bien en el régimen de mayorías que se hubiere pactado, en caso de titularidad colectiva o sindicada propiamente dicha.
En el caso de titularidad hipotecaria por cuotas, la ejecución promovida por uno de los acreedores parciarios se circunscribe a su cuota, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito correspondiente a los demás acreedores parciarios que no han ido a la ejecución (de suerte que su desenvolvimiento práctico es semejante al caso de varias hipotecas del mismo rango). Esta consecuencia jurídica puede verse paliada, por los pactos de vencimiento de cruzado de las obligaciones garantizadas o por pactos de funcionamiento internos de los acreedores que les impongan un ejercicio colectivo de la acción hipotecaria, pactos que como internos que son, también pueden ser modificados por los acreedores sin contar con el deudor.