Resolución de 28 de julio de 2025 (BOE 20 de octubre de 2025). Descargar
Se otorga escritura de préstamo hipotecario en favor de una persona casada en régimen de separación de bienes, para construcción de primera vivienda -autopromoción- y, en garantía de aquél, se constituyó hipoteca sobre finca perteneciente a dicha persona, y que es objeto de declaración de obra nueva en construcción en escritura otorgada el mismo día ante el mismo notario. En la escritura de hipoteca se expresa que la finalidad para la que la parte prestataria ha solicitado el préstamo y a la que se compromete a destinarlo es la construcción/rehabilitación sobre la finca hipotecada, añadiendo que la finca objeto de hipoteca tiene uso residencial y tiene atribuido el carácter de vivienda habitual. El registrador suspende la inscripción solicitada por entender que existen dudas acerca del carácter de la vivienda, ya que si bien se declara habitual no se especifica si lo es de la familia, en cuyo caso requiere el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso, autorización judicial.
Dicha calificación fue revocada por la Dirección General en Resolución de 6 de junio de 2025, que concluyó que la declaración relativa al destino futuro de la vivienda cuya construcción se declara no justifica la exigencia expresada por el registrador sobre la intervención del otro cónyuge asintiendo la constitución de la hipoteca, pues se trata de una finca que, en el momento del otorgamiento de la escritura, no es apta para constituir vivienda habitual.
Previamente a dicha Resolución, con la finalidad de lograr la inscripción de la referida escritura de préstamo hipotecario, la prestataria y su cónyuge, otorgaron escritura complementaria en el sentido de expresar que, aunque se manifestara por la parte prestataria e hipotecante que el inmueble que tenía atribuido el carácter de vivienda habitual, tal manifestación se realizó en cumplimiento estricto de las exigencias establecidas en los artículos 21.3 y 129.2.b) de la Ley Hipotecaria, dado que la vivienda se encuentra en fase incipiente de construcción, no existiendo como tal vivienda a día de hoy, no pudiendo por ello servir para satisfacer las necesidades de vivienda de la prestataria e hipotecante y su familia. El registrador deniega la inscripción de ambas escrituras pues no consta el consentimiento de la entidad prestamista a la rectificación documentada.
La Dirección General advierte de que el hecho de que haya sido resuelto el recurso interpuesto contra la primera calificación y la circunstancia de haber sido inscrita la escritura pendiente dicho recurso y el presente como consecuencia de dichas escrituras complementarias, no exime de la obligación de resolver la cuestión planteada en el expediente. En consecuencia, estima el recurso y revoca la nota de calificación, dado que la escritura complementaria objeto de la calificación impugnada no es, en puridad, de rectificación de la anterior, sino de mera aclaración de su contenido en el sentido de que la manifestación sobre el carácter habitual de la vivienda se realizó por la prestataria a los efectos de lo establecido en los artículos 21 y 129.2 de la Ley Hipotecaria, y no para cumplir con lo dispuesto en el artículo 1320 del Código Civil.
