Resolución de 12 de Septiembre de 2.014 (B.O.E. 6 de  Octubre  de 2014). Descargar Resolución.

En una escritura de reconocimiento de deuda entre dos sociedades, una de ellas reconoce adeudar a la otra determinada cantidad de dinero y en garantía de su devolución se hipoteca una finca. La Registradora suspende la inscripción de la hipoteca por falta de certificado de tasación y por estipularse el vencimiento anticipado por impago de una sola cuota
En cuanto al primero de los defectos, alega el recurrente, por un lado, que la inexistencia de constancia en la escritura de la tasación para subasta no debe llevar como consecuencia la denegación o suspensión de la inscripción, si bien en ese caso no podrán aplicarse las disposiciones del Capítulo V de la LEC, particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados, pero sí las restantes del Título IV de la misma Ley, ejecución dineraria, entre ellas la del procedimiento ejecutivo ordinario y que además sólo debe exigirse en el caso de que se trate de obligaciones contratadas entre entidades financieras y particulares.
Confirma la D.G.R.N. que para inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial, resulta imprescindible que se acredite al Registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca conforme a la Ley 2/1.981, de 25 de Marzo y que el valor (o precio) en que los interesados la tasen para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75% del valor de dicha tasación. Esas normas tienen carácter imperativo, inderogable por las partes, por lo que su infracción derivará en la nulidad de la estipulación que la cometiese, que no podrá acceder al Registro (art. 18 LH) ni permitirá el ejercicio de la acción hipotecaria directa (art. 130 LH). Y es doctrina de la D.G.R.N. que dicha exigencia es aplicable a la constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera como acreedor, pues atendiendo a que la legislación vigente no distingue entre unas y otras hipotecas, es requisito necesario con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario (art. 682.2.1.º LEC).
Ciertamente los interesados pueden optar por cualquier procedimiento de ejecución y no constando el valor de tasación, la hipoteca no podrá ejecutarse por el procedimiento de ejecución directa regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por faltar uno de los requisitos previstos en el artículo 682 de la misma ley, pero ello no impedirá poder acudir al procedimiento de ejecución ordinaria previsto en los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos 517, 579 y 681 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Tampoco impediría el ejercicio de la acción hipotecaria en declarativo ordinario. Ahora bien, en el caso de este expediente, el contenido de la escritura no se limita a enumerar genéricamente los posibles procedimientos para hacer efectivo el pago de la deuda, sino que en las cláusulas tercera y cuarta de la escritura se pacta expresamente la posibilidad de utilización del procedimiento directo de ejecución y del extrajudicial respectivamente por lo que resulta de aplicación lo dispuesto a este respecto en los artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En consecuencia, para poder proceder a la inscripción parcial de la escritura, con exclusión de dichas cláusulas, se precisa solicitud expresa, por ser dicha estipulación delimitadora del contenido esencial del derecho real de hipoteca.
Respecto al segundo defecto, confirma el Centro Directivo la nota de calificación señalando que la cláusula tercera que dice «el impago de una sola cuota, o retraso de más de quince días, producirá el vencimiento anticipado de las demás, y se podrá reclamar la totalidad de la deuda» resulta contraria a norma impositiva y tiene carácter abusivo (art. 693 LEC). Además, este defecto va íntimamente relacionado con el anterior pues el requisito contenido en el artículo antes relacionado es exigible cuando se ejecute la hipoteca utilizando el procedimiento de ejecución directa por imposición legal tal y como se ha reflejado anteriormente.