Resolución de 24 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 29 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de constitución de hipoteca en la que concurren las circunstancias siguientes: está otorgada por personas físicas particulares sin la intervención de entidades financieras; el pacto de ejecución a través del procedimiento extrajudicial se hace en la escritura por referencia a la legislación hipotecaria vigente; se pacta el vencimiento anticipado por el impago de cualquiera de los plazos semestrales establecidos.
La Registradora señala tres defectos para su inscripción: 1º) la falta de certificado de tasación en los términos exigidos por la Ley 1/2013, de 14 de mayo; 2º) no se especifica que el procedimiento extrajudicial sólo puede utilizarse para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, sin que se haya hecho la exclusión de dicha cláusula con el consentimiento expreso del interesado; 3º) no consta expresamente que el vencimiento del préstamo tenga lugar cuando se produzca el impago de al menos tres plazos mensuales, lo cual es esencial a efectos de la ejecución hipotecaria.
La recurrente alega que al tratarse de una hipoteca voluntaria no puede exigirse el requisito del certificado de tasación; que la remisión a la legislación vigente que recoge el procedimiento de venta extrajudicial, incluye el sometimiento a la misma por referencia a la cantidad adeudada y sus intereses que constan en escritura de disolución de comunidad anterior, de la que trae causa el aplazamiento; respecto de la exigencia de ejecución en el caso de al menos tres plazos impagados, solo sería exigible en el caso de cuotas mensuales, que no es el supuesto por tratarse de plazos semestrales.
El Notario autorizante alega que esos preceptos se refieren a las hipotecas que entran dentro del ámbito de aplicación de dicha Ley de regulación del mercado hipotecario, es decir, las concedidas por las entidades enumeradas en artículo 2.1 de la misma, pero no a las que están excluidas de dicho ámbito, como es la presente, otorgada entre particulares y no entre un particular y una entidad financiera.
Pues bien, la Dirección General establece las bases de aplicación de la Ley 1/2.013 a las hipotecas entre particulares, señalando:
1).- Confirma el primer defecto, señalando el necesario cumplimiento de la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación. Las normas que así lo establecen, señala, tienen carácter imperativo, inderogable por la voluntad de las partes, por lo que su infracción pararían en la nulidad de la estipulación que incurriesen en tal infracción, lo que la inhabilita para su acceso al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria) y, por tanto, para permitir el ejercicio de la acción hipotecaria por tales vías procedimentales (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria), todo ello con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario-
2).- Respecto al segundo de los defectos señalados en la calificación, se confirma señalando el Centro Directivo que debe indicarse expresamente que el procedimiento extrajudicial pactado sólo podrá ejecutarse en caso de falta de pago de capital o intereses, no bastando la mera remisión a la legislación hipotecaria.
3).- En cuanto al tercero de los defectos impuestos, se rechaza ya que en la escritura objeto de este expediente, los plazos de devolución de la cantidad adeudada son de carácter semestral; siendo que la exigencia del artículo lo es por un número de cuotas tal que suponga el incumplimiento de un plazo equivalente, al menos, de tres meses, tratándose en este supuesto, de un plazo equivalente a seis meses, se cumple sobradamente la exigencia de la norma.