Resolución de 6 de Mayo de 2.010 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.010). Descargar resolución.

Se debate en esta Resolución si, transcurrido el plazo de duración de un préstamo garantizado con hipoteca -que vencía el 24 de Septiembre de 2.008-, puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad la prórroga de dicho plazo pactada mediante escritura autorizada el día 21 de Noviembre de 2.008 por la que se eleva a público un documento privado suscrito con fecha 24 de Agosto de 2.008.
La Registradora suspende la inscripción de dicha prórroga porque, a su juicio, al carecer dicho documento privado de fecha fehaciente anterior al vencimiento del plazo de duración del préstamo inicialmente acordado, se modifica el plazo de una obligación vencida, «lo cual no será posible sino con la constitución de una nueva garantía dado el carácter accesorio de la hipoteca respecto de la obligación principal».
El Notario recurrente alega que en nuestro ordenamiento es válida la prórroga de un contrato de préstamo garantizado con hipoteca acordada mediante un documento privado anterior a la fecha del vencimiento de aquél que posteriormente se eleva a público, con eficacia «inter partes» desde la fecha de dicho documento privado, aunque no se retrotraigan sus efectos en perjuicio de terceros -en este caso inexistentes-. Y añade que el vencimiento de una obligación a plazo no es causa de extinción de la obligación.
Pues bien, resuelve la Dirección General según la doctrina fijada en la Resolución de 24 de Noviembre de 2.009. Así, señala que indudablemente, acreedor y deudor pueden, «inter partes», acordar la modificación del plazo de duración de la obligación garantizada aunque la posterior formalización de la misma se verifique una vez que haya vencido el plazo inicialmente pactado.
En la escritura calificada consta explícitamente que la prórroga se ha pactado antes del transcurso de ese plazo fijado inicialmente. Y, aunque dicho acuerdo sólo se hace constar con forma auténtica después del vencimiento, el criterio de la Registradora no puede ser mantenido si se tienen en cuenta las siguientes consideraciones:
A).- Aun en el caso de pactarse dicha prórroga después del vencimiento del plazo (lo que no acontece en este caso de convenio anterior a dicho vencimiento), se trataría de una alteración contractual que debe calificarse como novación modificativa, que no da lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación. Y aunque el artículo 1.156 del Código Civil dispone que las obligaciones se extinguen por la novación, este precepto debe ser interpretado sistemáticamente en relación con los artículos 1.203 y 1.204 del mismo Código y según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, por lo que, a falta de la terminante declaración de las partes sobre su intención de, con la modificación, dar por extinguida la anterior obligación, debe entenderse que ésta queda subsistente por la modificación del plazo de duración de la relación obligatoria, toda vez que el carácter extintivo de la novación no se presume a menos que la obligación resultante de la modificación sea de todo punto incompatible con la antigua modificada, lo que no sucede en un caso como el presente en el que, además, la alteración del plazo se pacta para facilitar el cumplimiento de la obligación inicial.
B).- En el presente supuesto, no se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito) ni se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial. Se modifica un plazo fijado para la duración de la obligación garantizada cuyo vencimiento no tiene como consecuencia la extinción de la misma sino que el incumplimiento de esta obligación devenida exigible puede dar lugar a la efectividad de la hipoteca si el acreedor no reintegrado de su crédito utiliza la acción hipotecaria para hacer valer su derecho.
C).- La propia Ley Hipotecaria -cfr. artículo 144- admite la posibilidad de modificaciones de la obligación garantizada con hipoteca (entre ellas, la espera), si bien dispone que no surtirán efecto contra tercero, si no se hacen constar en el Registro por medio del asiento correspondiente. Por lo demás, la ampliación del plazo del préstamo se contempla como un supuesto de novación modificativa en el artículo 4 de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.