Resolución de 25 de mayo de 2021 (BOE 10 de junio de 2021). Descargar

Se contempla la venta de los derechos de aprovechamiento urbanístico que a la finca descrita le correspondan en la Unidad de Ejecución 1 del Plan General de Ordenación Urbana únicamente los que se concreten en un solar de entre 1.161 y 1.200 metros cuadrados de superficie y 400 metros cuadrados de techo destinados a estación de servicio y usos complementarios; si bien, no se acredita de modo cierto, que exista un sistema de gestión privada en que la ejecución de la urbanización corresponde a los particulares. Tampoco se concretan las unidades de aprovechamiento que específicamente corresponden a la finca registral y por ende a su propietario, sin que sea suficiente la remisión a la ficha de planeamiento o gestión que se incorpora que se limita a definir la superficie global computable de la unidad, la edificabilidad total por usos, su respectivo coeficiente de ponderación y el aprovechamiento tipo del área de reparto, de carácter provisional, y que el aprovechamiento subjetivo es del 95%. Con esta misma lógica, tampoco sería admisible la inscripción del derecho de opción compa, al no precisar las unidades de aprovechamiento a que específicamente se refieren ni las que corresponden a la propia finca, sin que se refiera a la totalidad del aprovechamiento derivado de la misma. Estos dos defectos registrales considerándolos, en contra del criterio calificador, se consideran subsanables.
Por otra parte, aun cuando procedería la apertura de folio, no se comparte la necesidad de consentimiento de los titulares inscritos o anotados de acuerdo con el artículo 33 del Real Decreto 1093/1997, al no tratarse de una transferencia entre fincas, quedando salvaguardados los derechos del acreedor hipotecario conforme a las reglas generales de los artículos 123 y 125 LH. Tampoco resulta exigible en este caso la autorización administrativa prevista en los artículos 37 del Real Decreto 1093/1997 y 78 de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de Valencia al tratarse en este caso de una transmisión civil de aprovechamiento y no una técnica de gestión urbanística.
Tampoco es preciso que se ordene la extensión de la nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas a que se refiere el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, que es una nota de publicidad de carácter no constitutivo, aunque con otros importantes efectos jurídicos en la inscripción del proyecto.
En cuanto al derecho de opción, está vinculado a una causa de reparcelación, cuya aprobación definitiva constituye condición necesaria de ejercicio del derecho, por lo que resulta válido pactar el plazo de seis meses contados desde la aprobación del proyecto, estando perfectamente determinado el evento que define el inicio del cómputo sin que sea preciso determinar el límite máximo de cuatro años ex artículo 14 LH, defecto este que debe ser revocado, análogamente, la ausencia de precio determinado no es óbice para su inscripción (en la escritura no se estipuló precio alguno). Sin embargo, no siendo posible admitir como objeto de la opción a un derecho de aprovechamiento sobre parte de una finca que dará lugar a una finca, sin existencia actual, fruto de una eventual reparcelación. Sobre todo, es indispensable el convenio expreso de las partes para que se inscriba.