Resolución de 3 de octubre de 2025 (BOE 14 de enero de 2026). Descargar
Se presenta a inscripción una escritura de actualización descriptiva de finca y constitución del régimen de propiedad horizontal, respecto de la cual la registradora formula cinco defectos: 1.º) denegación del inicio del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; 2.º) no concurrir los presupuestos para la declaración de obra por antigüedad; 3.º) desavenencias entre la descripción del inmueble que informa las certificaciones técnicas del mismo y la contenida en los títulos presentados a calificación; 4.º) no proceder la inscripción de la división horizontal por ser necesario para su inscripción aportar la correspondiente licencia/autorización que permita este cambio de tipología de uso en una zona donde la norma zonal aplicable no lo permite y por tratarse de un edificio incluido en el Catálogo Municipal de Bienes Inmuebles con Valor Patrimonial y Catalogación Ambiental; y 5.º) por posible parcelación encubierta al constituir el régimen de propiedad horizontal.
Resuelve el Centro Directivo en los siguientes términos:
1.º) En cuanto al primer defecto, relativo a la denegación del inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por no haberse solicitado expresamente, la Dirección General lo revoca. Recuerda que la mera presentación del título implica la solicitud de todos los asientos que procedan, salvo exclusión expresa, que no concurre en el caso.
2.º) Respecto del segundo defecto, relativo a la declaración de obra por antigüedad en edificio incluido en el Catálogo Municipal de Protección, también se revoca. Se señala que, aunque los bienes catalogados pueden quedar sujetos a imprescriptibilidad urbanística, la certificación técnica acredita que las obras son anteriores a la normativa que estableció tal régimen, por lo que cabe la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y la inscripción como edificación en situación de fuera de ordenación, con la correspondiente notificación a la Administración.
3.º) El tercer defecto, basado en discrepancias entre la descripción contenida en el título y la del certificado técnico, se confirma, señalándose que el artículo 28.4 de la Ley de Suelo exige coincidencia descriptiva entre el título y la certificación aportada, requisito que no se cumple.
4.º) En cuanto al cuarto defecto, relativo a la inscripción de la división horizontal en dos viviendas sin licencia municipal, también se confirma. Se señala que, aunque cabe completar la descripción de la obra por antigüedad, la división horizontal proyectada no resulta de la declaración de obra inscrita ni se acredita el correspondiente título habilitante urbanístico o certificación municipal que justifique su consolidación, siendo además contradictoria con la calificación del inmueble como vivienda unifamiliar en el catálogo municipal.
5.º) Por último, el quinto defecto, relativo a una posible parcelación encubierta, se revoca, ya que la configuración jurídica responde a una propiedad horizontal con mantenimiento de la unidad del suelo como elemento común, sin alteración de superficie o linderos, no apreciándose indicios suficientes de parcelación.
