Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Mediante escritura “de establecimiento de estatutos” los presidentes de tres comunidades de propietarios, en representación de sus respectivas comunidades, que a su vez son los únicos propietarios de otra finca registral, vinculada ob rem a las tres primeras, todas ellas situadas en Cataluña, formalizan unos estatutos para el mejor aprovechamiento y utilización de esta última finca, que habían sido previamente aprobados por sus respectivas juntas extraordinarias de copropietarios. La registradora señala cuatro defectos, uno de ellos revocado por la calificación sustitutoria.
El primero de los defectos señalado es que la finca vinculada ob rem no está descrita tal y como consta en el Registro; la Dirección General revoca este defecto, pues se trata de una norma estatutaria que puede tener eficacia actual o futura en función a que tales elementos estén o no construidos, pero sin que sea la pretensión de la escritura su declaración actual de obra nueva, toda vez que se hace en el cuerpo de las normas estatutarias y no en la descripción de la finca.
El segundo de los defectos es que no es posible excluir del disfrute de la finca subordinada a determinados elementos integrantes de la finca principal, como plazas de garaje, locales comerciales y de oficina, por cuanto, cada uno de los titulares del dominio y derechos reales lo es de forma inseparable de la finca vinculada. Este defecto es confirmado por la Dirección General, pues requiere la unanimidad y, por tanto, el consentimiento de los afectados, que van a ver limitado su derecho; así, el artículo 553-24 punto 4 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso, dispone que “los acuerdos que (…) priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados”.
Respecto al último de los defectos, señala la registradora que no son válidos los coeficientes que se establecen en cada uno de los acuerdos de las respectivas juntas de propietarios. La Dirección General revoca este defecto, pues el artículo 553-3 del Código Civil de Cataluña, que es la norma aplicable al caso, señala que “la cuota de participación: a) Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes. (…) c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario”. Además, añade que “pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos”, teniendo en cuenta que conforme al artículo 553-26, apartado 2, “es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para (…) e) Acordar cuotas especiales de gastos”.