Dos Resoluciones idénticas de 15 de Abril de 2.010. (B.O.E. de 7  de Junio de 2.010). Descargar resolución. Descargar resolución.

Se plantea si el titular registral único de un inmueble, constituido en régimen de propiedad horizontal puede modificar los estatutos en el sentido de excluir el pago de los gastos comunes durante el plazo de tres años a los elementos privativos inscritos a su nombre, mientras las fincas sigan en su poder y en intención de venta. El tema ha sido objeto de una evolución en la doctrina científica y en la Jurisprudencia. La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1970 declaró inválido tal pacto estatutario. Sin embargo, con posterioridad, tanto la doctrina como la Jurisprudencia, viendo que en que el artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal se establece la contribución al gasto de cada propietario «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido», admitieron la exención de determinados gastos siempre que tal exención resultara de los Estatutos, del título constitutivo, o resultara de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2008 declaró que «la jurisprudencia de esta Sala sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad. Pero en todo caso para la validez del pacto estatutario de exención total del gasto se exigió una causa proporcionada que justificara tal exención.
Partiendo de estas premisas, tal posibilidad no puede ser admitida, de ahí que la Dirección General desestime el recurso. Es incongruente que la sociedad constituyente del régimen conserve su derecho de voto proporcional a su cuota (cfr. artículo 16.2 de Ley de Propiedad Horizontal) y su participación en el solar resultante de la demolición o ruina (cfr. artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal) pero no en los gastos generales del edificio. Ello implicaría una exclusión de la ley aplicable (artículo 6.2 del Código Civil) con evidente perjuicio a tercero, ya que los restantes propietarios deberían sufragar los gastos ocasionados en una proporción muy superior a la que por ley les pudiera corresponder. No es argumento el hecho de haber efectuado ya determinadas ventas y que cada uno de los adquirentes había aceptado expresamente la modificación estatutaria en la escritura de venta. En primer lugar porque el Registrador ha de calificar conforme a lo que resulte del Registro y de los documentos presentados y de ellos resulta que es la sociedad la que como propietaria única modifica los estatutos. En segundo lugar, porque si bien es posible el establecimiento de un régimen distinto de contribución a los gastos comunes que no esté basado en la absoluta proporcionalidad "para admitir exclusiones totales o parciales de gastos en función de los usos que presumiblemente se realizarán en cuanto a los elementos comunes de un edificio", en la medida en que se trataría de una excepción a la regla general que marcaría una cuota de propiedad para cargas y beneficios, tal situación debería ser interpretada de manera restrictiva (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio y 3 de julio de 1984). Tampoco existe justificación suficiente para la norma exoneradora. Piénsese que pueden existir supuestos en que la vivienda no se haya vendido, pero sí se esté utilizando por un título distinto (arrendamiento, cesión de uso o simple precario). Ello produciría una situación en la que, no obstante la utilización de los elementos comunes por parte de los arrendatarios o usuarios, la sociedad propietaria estaría exonerada de pagar, lo cual supondría una clara ruptura del principio de proporcionalidad anteriormente referido.