Resolución de 11 de mayo de 2018 (BOE 29 de mayo de 2018). Descargar

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, otorgada el día 20 de diciembre de 2017, se elevan a público determinados acuerdos adoptados el día 16 de febrero de 2004 por la Junta de Propietarios de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal por los que se modifican los estatutos de la misma. El Registrador fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en el hecho de que, con posterioridad a la fecha de la adopción de tales acuerdos, se han inscrito transmisiones de elementos privativos, por lo que el titular que inscribe no puede quedar afectado por acuerdos que en la fecha de la inscripción de su derecho no constaban inscritos aun cuando estos acuerdos fueran anteriores a su adquisición. Por ello, considera necesario que se tome un nuevo acuerdo o que se ratifique el existente por todos aquellos adquirentes posteriores a fecha 16 de febrero de 2004. El recurrente alega que la modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos, no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que según doctrina reiterada de ese Centro Directivo (así, Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 4 de marzo de 2004 y 5 de julio de 2005, entre otras), en materia de Propiedad Horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio de pisos o elementos privativos requieren el consentimiento individualizado o uti singuli de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público (mediante una adecuada interpretación de los arts. 3, 8 y 18.2 LPH). Esta distinción entre actos colectivos y actos individualizados solo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal cuando se trata de supuestos como el presente; mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente. El consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ha de ser no solo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.