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DERECHO CIVIL

PODERES

El poder otorgado en el extranjero requiere equivalencia de funciones para su validez en España

El documento extranjero solo es equivalente al documento público español si concurren en su otorgamiento los elementos estructurales de éste: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante garantice la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga

PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO: EQUIVALENCIA DE FUNCIONES
Resolución de 19 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa en la que uno de los comparecientes actúa en virtud de un poder formalizado ante notaria francesa que el notario español juzga suficiente, reseñando el lugar de otorgamiento, la autoridad que lo expide, el hecho de estar redactado a doble columna en lenguas francesa y española, y contar con la apostilla conforme al Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961, emitiendo el juicio de suficiencia exigido en el artículo 98 de la Ley 24/2001 y añadiendo su equivalencia formal y sustancial respecto al derecho español. El registrador señala como defecto que la notaria francesa se limita a legitimar firmas y que sus funciones no son equivalentes a las que desempeña el notario español.
La Dirección General recuerda que ha de aplicarse para la resolución del recurso la regla de la equivalencia de funciones, esto es, el documento extranjero solo es equivalente al documento español si concurren en su otorgamiento los elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante así como su capacidad para el acto o negocio que contenga; añadiendo que este juicio de equivalencia notarial no ha de ajustarse a fórmulas sacramentales, siendo suficiente que contenga la reseña del documento extranjero, el nombre y residencia del notario o funcionario autorizante, la existencia de la apostilla o legalización, y la manifestación del notario, bajo su responsabilidad, de que el poder reseñado es suficiente para el otorgamiento de la escritura en cuestión. Todas estas menciones concurren en el presente caso, incluyendo el notario la manifestación expresa de equivalencia formal y sustancial respecto al derecho español, de tal forma que la nota de calificación ha de ser revocada. Recuerda el Centro Directivo la necesidad de que, tanto notarios como registradores, profundicen en el conocimiento de los ordenamientos jurídicos más habituales en la práctica jurídica de nuestro país, a través de los medios previstos tanto en nuestro propio ordenamiento como en el ámbito europeo, resolviendo conflictos en el ámbito del Derecho Internacional Privado.

  

COMPRAVENTA

OPCIÓN POR PRECIO CIERTO: PACTA SUNT SERVANDA
Resolución de 27 de octubre de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). Descargar

Se pacta la imputación al precio de la compraventa, no solo de la prima o precio de la opción, sino también de aquellas cantidades que el comprador deba retener para cancelar cargas existentes sobre la finca, deudas con la comunidad de propietarios y cantidades adeudadas por impuestos pendientes de pago en el momento de formalizar la opción o que se adeuden hasta el ejercicio de la misma. Según el Centro Directivo, refutando el criterio registral, dicho pacto no encubre ningún un pacto comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 Código Civil, toda vez que se está permitiendo que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía, conforme a un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. Por otra parte, se permite que el optante ejercite unilateralmente la opción, quien determinaría las cantidades deducibles del precio a entregar, mediante “un cálculo aproximado basado en la información de la que pueda disponer”. La Dirección tiene en cuenta que el Código Civil de Cataluña -aplicable al supuesto- sigue al derecho comparado más reciente en cuanto a la flexible previsión sobre la determinabilidad del precio. En el título calificado el precio está ya determinado, por lo que solo se está cuantificando una posible variante que afectaría a eventuales cantidades a deducir en el momento de satisfacerlo. Los posibles ajustes y compensaciones a que hubiera lugar, de no mediar acuerdo entre las partes, se sustanciarían en sede judicial.

VENTA DE LA TOTALIDAD DE UN INMUEBLE ARRENDADO: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO
Resolución de 19 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una casa compuesta de dos pisos o desvanes, manifestándose en la escritura que parte de la misma está arrendada a favor de persona a quien se le notificó por burofax la intención de vender el inmueble, si bien no cabe la aplicación de los derechos de adquisición preferente al venderse la totalidad del mismo, conforme al artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El registrador señala como defectos que si no cabe la posibilidad de ejercitar los derechos de adquisición preferente es contradictoria la manifestación relativa a la comunicación efectuada al arrendatario, y que dicha notificación no cumple los requisitos exigidos en la Ley al no tener constancia del burofax, de su contenido y de su efectiva recepción por el arrendatario. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que no existe ninguna contradicción, ya que la notificación efectuada al arrendatario puede tener otras finalidades, como dar a conocer los datos del nuevo arrendador a efectos del pago de la renta; y, dado que conforme al artículo 25.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no cabe el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, la notificación efectuada al arrendatario no tiene cumplir los requisitos previstos en dicha Ley.

MANDATARIO VERBAL: NECESIDAD DE RATIFICACIÓN POR EL MANDANTE O SUS HEREDEROS
Resolución de 3 de diciembre de 2020 (BOE 18 de diciembre de 2020). Descargar

En una escritura de compraventa uno de los comparecientes lo hace, además de en su propio nombre y derecho, en nombre y representación de su hermana, como mandatario verbal de la misma. El registrador señala como defectos que falta la expresión del estado civil y la ratificación por parte de la representada verbalmente, tal como el notario advierte en la escritura El recurrente impugna únicamente el defecto relativo a la necesidad de la referida ratificación y alega lo siguiente: que no llegó a ratificarse por la representada debido a las compensaciones y acuerdos habidos entre ellos, falleciendo divorciada, abintestato y sin hijos.
La Dirección General desestima el recurso manifestando que el contrato debe ser ratificado en documento público por la mandante o por aquellos que acrediten ser herederos de la misma, mediante el correspondiente título sucesorio, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria. 

INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: TRANSCURRIDO EL PLAZO DE CONTESTACIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS LA ANOTACIÓN SE CONVIERTE EN INSCRIPCIÓN
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

Se trata de una escritura de compraventa en que el registrador, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 36 de la Ley de Costas, suspende la inscripción, toma anotación preventiva y notifica al Servicio de Costas para expida certificado manifestado si invade o no dominio público. Transcurrido el plazo legal de un mes, contesta la administración determinando la invasión parcial, y el registrador deniega la inscripción. Se revoca la calificación, siguiendo el criterio de la resolución de 17 de junio de 2020, ya que se señala que la administración tiene en el plazo de un mes para contestar y, si no lo hace en plazo, el registrador debe convertir la anotación en inscripción con arreglo a lo dispuesto en el artículo 36.5 del Reglamento de Costas. Es además interesante la resolución porque determina que el plazo legal es de un mes y que el cómputo comienza a contarse desde la recepción de la comunicación registral por el servicio de costas y concluye cuando se recibe el certificado en el registro. 

COMPRAVENTA. AUTOCONTRATO Y ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD
Resolución de 17 de diciembre de 2020 (BOE 9 de enero de 2021). Descargar 

En la escritura objeto de calificación compra y adquiere -“para sí, con carácter privativo”- una persona casada en régimen económico matrimonial de conquistas, que interviene en su propio nombre y, además, en representación de su esposo, en uso del poder conferido mediante escritura con facultades suficientes para formalizar la presente escritura de compraventa. Se expresa, además, que dicha compradora y su esposo, este ultimo debidamente representado, declaran en este acto que la compra se ha efectuado con dinero propio de ella y para ella, solicitando la inscripción de la finca adquirida en concepto de bien privativo.
La Dirección General desestima el recurso por existir conflicto de intereses, ya que el cónyuge comprador realiza una manifestación que, por sí sola, impide que entre en juego la presunción del carácter de bien de conquista que tendría la finca adquirida (vid. ley 88 de la del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo) y tiene como consecuencia que dicho bien tenga carácter privativo de la compradora -favorecida por dicha manifestación sobre la naturaleza del bien adquirido- que, a la vez, es representante de su consorte.
Por otra parte, la escritura calificada no resulta si lo que se formaliza es una confesión sobre el carácter privativo del dinero empleado en la adquisición de la finca, de suerte que deba practicarse la inscripción a nombre del cónyuge a cuyo favor se hiciera dicha confesión (cfr. art. 95.4 RH), o se documenta un negocio entre los cónyuges por el que determinan el carácter privativo del bien comprado por la esposa, abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo del mismo mediante aplicación directa del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado, de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción del carácter de bien de conquista que tendría la finca adquirida conforme a la ley 88 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra o Fuero Nuevo. 

URBANISMO 

ES NECESARIO APORTAR EL LIBRO DEL EDIFICIO EN EL ACTA DE FIN DE OBRA EN ASTURIAS
Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

Es objeto de este recurso decidir si es inscribible un acta de finalización de obra nueva situada en la Comunidad Autónoma de Asturias en el que el registrador señala como defecto la no aportación del correspondiente Libro del Edificio referente a la edificación que se declara terminada. El Centro Directivo desestima el recurso. En el ámbito del Principado de Asturias, el Decreto 41/2007, 19 de abril, por el que se aprueba el “Libro del Edificio” en el Principado de Asturias, señala en su artículo 2 que “el libro del edificio será obligatorio en todos los edificios destinados a vivienda o residencia de carácter permanente cuyo uso principal este comprendido en los grupos recogidos en el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que se construyan en el ámbito territorial del Principado de Asturias”, sin exceptuar las viviendas unifamiliares. Que el destinatario del libro del edificio no es solo el adquirente del edificio se deduce del artículo 9 del Decreto 41/2007, de 19 de abril, por el que se aprueba el libro del Edificio en el Principado de Asturias, en el que se establece los siguiente: “El Libro del Edificio estará a disposición de todos los copropietarios, así como de las diferentes Administraciones para el ejercicio de sus competencias”. 

DONACIÓN 

LA DONACIÓN CON CLÁUSULA DE REVERSIÓN AD NUTUM A FAVOR DEL DONANTE TIENE LA CONSIDERACIÓN DE DONACIÓN MORTIS CAUSA
Resolución de 29 de octubre de 2020 (BOE 27 de noviembre de 2020). Descargar 

Se deniega la inscripción de una escritura de donación en la cual los cónyuges donantes donan la nuda propiedad de determinados inmuebles a sus hijos, reservándose el derecho de usufructo vitalicio, simultáneo y sucesivo sobre dichos bienes y la facultad de disponer por acto inter vivos y a título oneroso para el caso de necesidad libremente apreciada por ellos que no deberán justificar; se impone a los donatarios una prohibición de disponer durante la vida de los donantes sin el consentimiento de éstos; y se establece la facultad de reversión a favor de los donantes para una serie de supuestos previstos en el otorgamiento que serán libremente apreciados por los donantes sin necesidad de justificar su concurrencia. El registrador deniega la inscripción al considerar que no se trata de una donación inter vivos, condicionada al fallecimiento de los donantes, sino de una donación mortis causa, únicamente inscribible por vía de la sucesión testamentaria; y que el acrecimiento meramente consensual de la participación que corresponda al primer fallecido a favor del cónyuge supérstite, sin expresión de causa, no es modo viable de adquirir en nuestro ordenamiento jurídico. El notario recurrente, si bien solicita que se revoque la calificación, ciñe su recurso al primero de los defectos, de tal forma que la resolución de la Dirección General se limita al mismo, al no poder analizar ni valorar los argumentos jurídicos del recurso que rebatan el segundo de los defectos. Por lo que se refiere al fondo del asunto, el Centro Directivo, en una extensa resolución sobre la diferencia entre las donaciones inter vivos y mortis causa, confirma la nota de calificación del registrador, señalando que nos encontramos ante una donación mortis causa cuando se haya pactado su revocabilidad ad nutum a favor del donante, a lo que cabe añadir, en el presente caso, una tajante prohibición de disponer, de tal forma que el donante se sigue teniendo por propietario de lo donado mientras viva. Dichas donaciones se rigen por las reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria, no pudiendo tener acceso al Registro de la Propiedad. 

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL 

UNA SUBCOMUNIDAD NO ES OBLIGATORIA. VINCULACIONES OB REM: NUMERUS APERTUS
Resolución de 15 de junio de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). Descargar 

Admite la inscripción de una escritura por la que, de una vivienda perteneciente proindiviso a dos titulares: se segrega un departamento, que pasa a ser vivienda independiente, subsistiendo el resto como otra vivienda; y se segrega también un vestíbulo, que se configura como elemento privativo y se vincula ob rem a ambas viviendas por mitad. No se precisa en este caso la creación de un complejo inmobiliario o subcomunidad horizontal, como se exigía por el Registrador. La salida a elemento común o a la vía pública requerida para los elementos privativos, puede conseguirse con una servidumbre y también por medio de una vinculación ob rem sobre elemento privativo (posibilitada por nuestro sistema de numerus apertus de configuración de derechos reales), la cual conecta inescindiblemente a las fincas vinculadas mediante una relación de servicio análoga, si no más estrecha, que una servidumbre. 

ESTATUTOS COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: PROHIBICIÓN DE ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS
Resolución de 5 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

El registrador exige la unanimidad según la escritura calificada. El acuerdo debatido ha sido adoptado en los términos previstos en la regla 12 del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, pues cuenta con el voto favorable de más las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representan más las tres quintas partes de las cuotas de participación (como ha quedado expuesto solo se opuso el propietario de un piso), siquiera sea esta una mayoría en parte presunta, como permite la regla 8 de tal precepto, al haberse notificado a los propietarios ausentes, sin que estos se hayan opuesto en el plazo de 30 días naturales. Por ello, la calificación impugnada no puede ser confirmada. 

CONSTANCIA REGISTRAL DE UN POZO: REQUIERE LICENCIA E INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO DE AGUAS
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

Se deniega la inscripción de un pozo declarado en una escritura de compraventa sin acreditarse la previa inscripción del derecho y autorización para el mismo en el Registro Administrativo de Aguas, presentándose con el recurso, documentación de la Confederación Hidrográfica. La Dirección General confirma la nota de calificación recordando la reiterada doctrina del Centro Directivo que impide tener en cuenta para la resolución del recurso documentos que no hayan sido presentados en tiempo y forma ante el Registro y que, en consecuencia, no pudieron ser analizados por el registrador al emitir la nota de calificación; exigiendo acreditar la licencia y la previa inscripción del aprovechamiento en el Registro de Aguas para la constancia registral de la existencia de un pozo en una determinada finca. 

LEGALIZACIÓN NUEVO LIBRO DE ACTAS: LA NEGATIVA A LA DEVOLUCIÓN DEL LIBRO DE ACTAS ANTERIOR NO EQUIVALE A LA SUSTRACCIÓN DEL MISMO
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

Se presenta instancia en el Registro de la Propiedad solicitando la legalización de un nuevo libro de actas de una comunidad de propietarios, acompañada de escrito original de convocatoria de Propietarios de dicha comunidad constando en el orden del día la elección de nueva Junta Directiva al haber quedado anulada la anterior debido a la corrupción existente en el anterior exadministrador; y de diligencia de Ordenación de la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado competente, dando entrada a escrito de demanda contra el administrador por apropiación indebida de documentos. El registrador suspende la legalización solicitada ya que el procedimiento previsto en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario para la legalización de un nuevo libro de actas sin aportar el anterior queda limitado al caso de sustracción del mismo, entendido como hurto o robo, no equiparable a la negativa del administrador a la entrega del mismo. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, apreciando la existencia de una controversia entre las dos Juntas Directivas, cuya resolución excede de la calificación del registrador, debiendo resolverse mediante acuerdo de los interesados conforme lo dispuesto en la ley de Propiedad Horizontal o mediante resolución judicial, toda vez que la nota marginal de legalización del libro de actas anterior queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos en tanto no se declare su invalidez. 

MODIFICACIÓN ESTATUTOS DE COMPLEJO INMOBILIARIO A LOS QUE SE REFIERE EL APARTADO 2.A) DEL ARTÍCULO 24 DE LA LEY SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

El registrador exige la unanimidad. El complejo inmobiliario es de los mencionados en el apartado 2.a) del citado artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal, con la consiguiente sujeción “a las disposiciones de esta Ley, que les resultaran íntegramente de aplicación”; y el amplio juego de la autonomía de la voluntad a que se refiere el recurrente es aplicable precisamente a “los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2”, pues solo esos complejos no incluidos en dicho apartado son aquellos a los que “les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley” (art. 24.4). 

PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO: NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS COMUNEROS PARA INSCRIBIR LA SUPERFICIE DE UNA PARTE DE LA FINCA
Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se dona una finca que constituye una parte integrante y diferenciada de una única finca registral, consistente en una casa con un patio, corral y “servimiento” comunes. Mientras que en el Registro consta la superficie de la finca en su totalidad así como que aquélla se encuentra integrada por cinco “partes de casa” señaladas con las letras A a F, respecto de la parte de finca transmitida (parte C) no figura inscrita superficie alguna, siendo voluntad de los otorgantes la constancia registral de la superficie por ellos atribuida en la escritura de donación a dicha parte de casa, a cuyo efecto se incorpora la documentación acreditativa de tal superficie, constituida por la certificación catastral descriptiva y gráfica, y certificados expedidos por técnico competente. La Dirección General concluye que estamos ante una propiedad horizontal de hecho a la que le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal y en la que, si bien no existe ningún impedimento en la inscripción de la donación de cuota, para hacer constar en el registro la superficie de esa parte es necesario el consentimiento de los demás cotitulares, porque dicha constancia tiene cierta naturaleza inmatriculadora y su fijación tiene trascendencia tanto material como jurídica. 

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES 

CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO: NO ES POSIBLE DONAR LA VIVIENDA FAMILIAR A LA HIJA COMÚN
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

La Dirección General exige escritura pública para la formalización de un negocio como el consignado en la resolución judicial; esto es, que para que la adjudicación recogida en la sentencia accediera al Registro tendrían que cumplirse los requisitos de titulación autentica (escritura pública) exigidos tanto por la regulación de la forma de los negocios jurídicos -escritura pública en este caso-, como por la legislación hipotecaria. Y es que en este expediente no se cuestiona la fuerza vinculante de un hipotético acuerdo, sino el modo de formalizarlo. 

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL Y HERENCIA: ADJUDICACIÓN DE BIEN PRIVATIVO AL CÓNYUGE SUPERSTITE EN PAGO DE SUS GANANCIALES
Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

Se discute sobre la inscripción de una aceptación de herencia y elevación a protocolización público de cuaderno particional en la que “en pago de sus gananciales” se adjudica al viudo un bien privativo del causante.
El principio general en nuestro derecho es la libre transmisibilidad de bienes entre cónyuges con arreglo al artículo 1323 del Código Civil. Sin embargo, en sede de liquidación de sociedad de gananciales, que es un negocio jurídico de especificación o concreción de derechos abstractos que tienen los cónyuges en la comunidad postganancial, dicho desplazamiento no encuentra su causa en la propia liquidación de gananciales que no es fundamento negocial idóneo para ello, sino que debe ser otra causa, onerosa o gratuita, la que justifique dicho trasvase, y ésta causa debe ser expresada con la debida claridad en la escritura. 

ES NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIÓN DEL DIVORCIO EN EL REGISTRO CIVIL PARA INSCRIBIR EL CONVENIO REGULADOR. NO CABE CANCELAR UNA HIPOTECA CON EL CERTIFICADO DE SALDO CERO
Resolución de 3 de diciembre de 2020 (BOE 18 de diciembre de 2020). Descargar 

Se presenta testimonio de un decreto dictado en procedimiento de divorcio que aprueba un convenio regulador por el cual, los cónyuges -en régimen legal supletorio de separación de bienes- acuerdan extinguir la comunidad sobre la vivienda domicilio familiar y último domicilio común y sobre un local comercial, que habían adquirido por mitad pro indiviso antes de contraer matrimonio, adjudicando a la esposa dicha vivienda (finca registral 14986) y al esposo el local más determinada cantidad de dinero. Además se solicita del registrador de la propiedad la cancelación de la hipoteca constituida sobre dicha vivienda en garantía de un préstamo. A tal efecto, se acompaña una certificación expedida por el banco acreedor en la que se expresa que dicho préstamo está totalmente amortizado y que “se procederá a otorgar la correspondiente carta de pago, previo depósito de la necesaria provisión de fondos”. El Registrador rechaza la inscripción por dos defectos: El primero de ellos porque falta acreditar la inscripción del divorcio en el Registro Civil y, el segundo, porque no cabe cancelar la hipoteca sin escritura otorgada por el acreedor o sentencia judicial firme recaída en un procedimiento al efecto (no tangencialmente en el de divorcio). El Centro Directivo confirma la nota. 

DERECHO DE SUCESIONES 

DESHEREDACIÓN SIN RAZÓN DE LA CAUSA: INTERVENCIÓN DE LAS PERSONAS DESHEREDADAS
Resolución de 5 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

En escritura de partición intervienen la hija heredera y la nieta heredera junto con las dos nietas desheredadas; se expresa que, si bien la causante desheredó a las dos últimas, todas las comparecientes reconocen que no ha lugar la desheredación impuesta, por lo que a cada una de estas dos nietas les corresponde la legítima estricta. Las dos herederas aceptan la herencia causada y parten el caudal relicto entre ambas por partes iguales. Las dos nietas desheredadas, “renuncian a la legítima estricta que con arreglo a derecho les corresponde y prestan su conformidad a las presentes operaciones particionales, sin que nada tengan que reclamar por ello”. La registradora señala como defecto que, al no constar que la causa de desheredación haya sido negada por las desheredadas en la vía judicial correspondiente, ha de pasarse por ella y serán los hijos y descendientes de las desheredadas, si los hubiere, los que deberían comparecer, siendo precisa su intervención en la escritura pública en que se realizan las operaciones particionales de la herencia del causante.
En este caso, señala la Dirección General, debe negarse eficacia a la desheredación, pues la testadora no menciona de manera expresa la concreta causa legal en que se funda para desheredar a sus nietas. Y, negada dicha eficacia, carece de sentido la pretensión de la registradora de exigir la vía judicial o el consentimiento de los descendientes de los desheredados, como si la desheredación pretendida hubiese sido válida. Por tanto, rechaza la calificación, estimando el recurso. 

CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE TODOS LOS PARTÍCIPES PARA REALIZAR ACTOS DISPOSITIVOS SOBRE BIENES DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

En virtud de resolución de 15 de junio de 2020 fue confirmada la nota de calificación por la que se suspendía la inscripción de una escritura de elevación a público y protocolización de un cuaderno de liquidación de sociedad de gananciales al no haber intervenido en la misma un legitimario. El viudo y los herederos voluntarios otorgan escritura de constitución de hipoteca unilateral sobre tres fincas objeto de la citada escritura, denegándose la inscripción de la misma por falta de tracto sucesivo, exigiendo la registradora la subsanación de los defectos de la escritura recurrida para la previa inscripción de la misma, y la necesidad de otorgamiento de una escritura de partición de herencia que determine quiénes son los adjudicatarios de las fincas para saber quién está legitimado para constituir hipoteca sobre las mismas. La Dirección General confirma la nota de calificación, al ser el principio de tracto sucesivo uno de los principios básicos de nuestro derecho hipotecario. La configuración de la legítima en el Derecho Común como una pars bonorum, exige para la validez de cualquier acto efectuado por la comunidad postganancial y hereditaria, la intervención de todos los partícipes, incluidos los legitimarios y los legatarios de parte alícuota, y así lo ha confirmado la jurisprudencia del Tribunal Supremo. 

VALIDEZ DE LA PARTICIÓN EFECTUADA CON VIUDA NO LLAMADA EN TESTAMENTO SI CONCURRE CONSENTIMIENTO DE LOS HEREDEROS
Resolución de 19 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar 

Causante fallece con testamento otorgado durante su primer matrimonio en el que legaba a su esposa el usufructo universal y vitalicio de su herencia y nombraba heredero a su único hijo; en caso de desacuerdo del heredero, legaba a su esposa el pleno dominio del tercio de libre disposición y su cuota legal usufructuaria. En el momento del fallecimiento se encontraba casado en segundas nupcias sin tener más descendencia. Heredero y viuda otorgan escritura de aceptación y partición de herencia donde se adjudica a la viuda el pleno dominio del tercio de libre disposición y se capitaliza el usufructo en dinero. El registrador suspende la inscripción ya que la escritura se ha otorgado en virtud de un testamento que ha perdido validez por el fallecimiento de la esposa y legataria en él nombrado. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, ya que no concurre ninguna de las circunstancias previstas en el Código Civil para que el testamento carezca de eficacia, admitiendo la validez de la partición efectuada con viuda que no ha sido llamada en el testamento sin necesidad de la previa declaración de nulidad de la institución en el caso de preterición, ya que existe conformidad con el único heredero llamado, a quien corresponde efectuar la interpretación del testamento, como señala el notario recurrente en su recurso. 

COMUNIDAD POSTGANANCIAL Y HEREDITARIA. TRACTO SUCESIVO. HIPOTECA UNILATERAL
Resolución de 20 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar 

En resolución de 15 de junio de 2020 se suspendió la inscripción de una escritura de elevación a público y protocolización de un cuaderno de liquidación de sociedad de gananciales, porque se hizo sin la intervención de uno de los legitimarios. Se presenta ahora constitución de hipoteca unilateral, nuevamente sin la intervención de ese legitimario. Resuelve la Dirección que no procede la inscripción del documento. La comunidad postganancial y hereditaria comprende, no solo a los herederos y al cónyuge viudo, sino también a los legatarios de parte alícuota y a los legitimarios, dada la naturaleza jurídica que ésta tiene en el derecho común, y de esta forma todo acto de disposición que se realice sobre bienes en comunidad hereditaria requiere del consentimiento unánime de todos los comuneros, con arreglo a las normas de la comunidad de bienes que le son aplicable (art. 406 CC). 

HERENCIA A FAVOR DEL ESTADO: ES NECESARIO ACREDITAR PREVIAMENTE LA INEXISTENCIA DE PARIENTES
Resolución de 3 de diciembre de 2020 (BOE 18 de diciembre de 2020). Descargar 

Se adjudica una finca al Estado habiéndose declarado éste como heredero ab intestato en virtud de una Resolución de la Dirección General de Patrimonio. La registradora suspende la inscripción por entender que falta el presupuesto previo imprescindible para que el Estado sea declarado heredero, en tanto no consta acreditada la inexistencia de parientes del causante con mejor derecho a sucederle en vía intestada. El Estado considera que ha quedado acreditado que las únicas personas, que han alegado en el expediente su posible condición de herederas intestadas, han tenido oportunidad de impugnar esta resolución y, por tanto, han de considerarse renunciantes a dichos derechos.
El Centro Directivo confirma la nota, señalando que en el expediente administrativo para declarar herederos abintestato al Estado es trámite esencial que se acredite la ausencia de otros interesados: cónyuge supérstite, hermanos, hijos de hermanos y demás colaterales hasta el 4º grado (art 20.6 Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Si al Estado le consta la existencia de parientes a los que la ley atribuye la condición de llamados a la sucesión abintestato, en tanto no acredite su renuncia, ha de abstenerse de dictar una resolución reconociéndose la condición de heredero intestado. A ello se añade que el requerimiento efectuado por el Estado no puede cumplir las veces de la interpellatio in iure del artículo 1005 del Código civil que se trata de una de carácter procedimental al servicio de una regulación sustantiva y que en el Derecho común únicamente es el notario el único funcionario competente para requerir o notificar, y para autorizar, el acta de interpelación.

DERECHO MERCANTIL 

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

Las limitaciones derivadas de los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no se aplican en caso de transmitente divorciado

Se le aplica, por tanto, el mismo régimen que al transmitente soltero o viudo

APORTACIÓN A SOCIEDAD DE MITAD INDIVISA DE BIEN INMUEBLE POR PERSONA DIVORCIADA: MANIFESTACIÓN VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 29 de octubre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar

Las normas de los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada. Cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1320 del Código Civil.

ANULACIÓN: SE CANCELAN ASIENTOS POSTERIORES CONTRADICTORIOS
Resolución de 30 de octubre de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). Descargar
 

El registrador solo admitía cancelar los acuerdos propiamente anulados (cese de administradores mancomunados, cambio de sistema de administración y nombramiento de administrador solidario), pero no los posteriores que no se determinan. Según el Centro Directivo, para poder cancelar dichos asientos basta pronunciamiento que permita identificarlos debidamente por resultar indubitado que se fundamenten en el acuerdo anulado, si bien, no debe caerse en un rigor formalista injustificado cuando no quepa duda sobre el alcance cancelatorio, máxime teniendo en cuenta que, según el artículo 521 LEC, las sentencias constitutivas firmes no siempre tienen que ir acompañadas de un mandamiento de ejecución de su contenido. En suma, la determinación de qué asientos posteriores deben ser cancelados exige que resulte clara la contradicción; pues en otro caso, corresponderá a los interesados, pidiendo la ejecución de la sentencia; y si no lo hacen, deberán ser los administradores, como obligados a instar los acuerdos necesarios para la regularización de la sociedad, los que convoquen junta a tal efecto. En este caso hay una circunstancia esencial: en fase ejecución provisional y no siendo aún firme la sentencia, se había tomado anotación preventiva de cancelación, no solo del acuerdo social impugnado, sino también sobre los que motivaron las inscripciones posteriores cuya cancelación se pretende. Tal anotación preventiva es también un asiento ya practicado y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuya eficacia debe operar mientras no se declare judicialmente su inexactitud. 

ADOPCIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA GENERAL POR ESCRITO Y SIN SESIÓN CON OCASIÓN DE LA SITUACIÓN PROVOCADA POR EL COVID-19
Dos Resoluciones de 19 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar. Descargar 

Se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales señalando como defectos los siguientes, todos ellos confirmados por la Dirección General:
a) Que, a falta de previsión estatutaria sobre emisión del voto a distancia anticipado en las juntas generales de socios, la adopción de acuerdos por parte de los socios por escrito y sin sesión, esta posibilidad queda limitada a los órganos de administración, según resulta de los apartados 1 y 2 del artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19.
b) Que no pueden entenderse adoptados los acuerdos en Junta General universal ya que aun habiendo comparecido en la notaría dos de los socios, ambos manifestaron su oposición a que los acuerdos se adoptaran por escrito y sin sesión, incumpliéndose uno de los requisitos exigidos por el artículo 178.1 de la Ley de Sociedades de Capital para entender válidamente constituida la junta.
c) Que el acta que se acompaña a la escritura no tiene la consideración de acta notarial de junta general, si no de acta de requerimiento para notificar la convocatoria de la Junta, de notificación de la misma y de requerimiento para consignar el resultado de las votaciones, no pudiendo servir de base para elevar a público los acuerdos adoptados. 

DENOMINACIÓN SOCIAL QUE INCLUYA SIGLAS O ABREVIATURAS: HA DE ADMITIRSE SI TIENEN SIGNIFICACIÓN PROPIA
Resolución de 19 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar 

Es objeto de recurso la negativa del registrador mercantil a reservar una denominación social, señalando como defecto que las siglas o denominaciones abreviadas no pueden formar parte de la misma. La Dirección General estima el recurso señalando que si bien la finalidad de dicha prohibición, recogida en el artículo 398.2 del Reglamento del Registro Mercantil, es evitar la dualidad de nombres que se produciría de admitir la denominación social, por una parte, y anagrama o abreviatura, por otra, ha de ser objeto de interpretación restrictiva cuando el término cuestionado pueda tener, en sí mismo o en combinación con los restantes componentes de la denominación, un significado propio, como ocurre en el presente caso. 

CLÁUSULAS ESTATUTARIAS: DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE A FAVOR DE LA SOCIEDAD EN CASO DE EMBARGO DE PARTICIPACIONES
Resolución de 23 de noviembre 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

Si bien es inscribible la cláusula estatutaria por virtud de la cual en caso de embargo de participaciones surge un derecho de adquisición preferente a favor de la sociedad y los socios (Resoluciones de 9 y 23 de mayo de 2019 y 6 y 27 de febrero de 2020), se establecen límites: 1. Ese pacto no puede imponer la adquisición por la sociedad o socios de solo parte de las participaciones embargadas. 2. Tampoco es admisible la cláusula estatutaria por la que en caso de que no se ejercite el derecho de adquisición preferente por la sociedad o por ninguno de los socios, se estará a lo dispuesto en el pacto de socios en materia de exclusión, pues solo se puede excluir a los socios por las causas legales tasadas establecidas. 

CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS DE CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y SUBSANACIÓN DEL ARTÍCULO 153 REGLAMENTO NOTARIAL
Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

El ámbito del artículo 153 del Reglamento Notarial está circunscrito a la subsanación de aquellos errores materiales, omisiones y defectos de forma que se hayan padecido en los instrumentos públicos como consecuencia de apreciación de hechos o actuación del propio notario (Resolución de 7 de enero de 2020). Por tanto, no puede utilizarse esta vía por el notario cuando el defecto o error se encuentra en una certificación mercantil, como en el caso debatido, donde no constaba la identidad de los consejeros presentes. 

CONVOCATORIA DE JUNTA A TRAVÉS DE OTRA JUNTA. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON ADJUDICACIÓN DE CUOTA EN METÁLICO
Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

El supuesto de hecho es el siguiente: se presenta a inscripción escritura de liquidación de sociedad limitada y adjudicación en pago de cuota de determinados bienes, derechos y dinero. Además, en la misma escritura se elevan a público el cese de las dos liquidadoras mancomunadas y el nombramiento de liquidadora única, aprobación de balance de liquidación, proyecto de división del haber social con las correspondientes adjudicaciones a los socios. El primero de los problemas es que la junta donde se adoptan estos acuerdos no fue convocada formalmente, sino que en junta anterior, donde se acordó la disolución de la sociedad limitada, se acordó también la celebración de esta junta, pero como concluye el centro directivo, esto solo supone un compromiso pero no puede sustituir el cumplimiento de la normas que regulan la convocatoria de las juntas, sin perjuicio de las consecuencias que su incumplimiento pueda tener; Por las mismas razones se confirmar el segundo defecto expresado en la calificación (falta la manifestación del órgano de administración en la que bajo su responsabilidad haga constar: a) que la convocatoria fue remitida mediante comunicación individual y escrita a cada uno de los socios por correo certificado con acuse de recibo, con la antelación de, al menos, 15 días, indicando la fecha de remisión al último de los socios; b) transcripción del texto íntegro de la convocatoria, en el que conste el nombre de la Sociedad, fecha, hora y lugar de celebración, el orden del día, y el cargo de la persona o personas que realicen la convocatoria); por ultimo tampoco es admisible el pago de la cuota en metálico a la recurrente cuando existe una carta adjunta a la escritura donde la afectada manifiesta su disconformidad, aunque cuando constare dicho acuerdo en el certificado de junta de disolución. No existe acuerdo unánime como exige la Ley de Sociedades de capital. 

ESCISIÓN PARCIAL DE SOCIEDAD
Resolución de 3 de diciembre de 2020 (BOE 18 de diciembre de 2020). Descargar 

Mediante los acuerdos sociales que se formalizan en la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso determinada sociedad de responsabilidad limitada se escinde parcialmente con transmisión en bloque y por sucesión universal en favor de otras dos sociedades de nueva creación. En dicha escritura consta que en junta general universal de aquella sociedad celebrada el 5 de marzo de 2020 se aprobó por unanimidad la escisión, según el proyecto de escisión aprobado -también por unanimidad- en junta general universal de 31 de diciembre de 2019.
El registrador considera que los anuncios del acuerdo de escisión, publicados en el Boletín Oficial del Registro Mercantil el 29 de enero de 2020 y en determinado diario el 3 de febrero de 2020, no pueden ser anteriores a la fecha de celebración de la junta general que acuerda la escisión (5 de marzo de 2020), ya que los acreedores tienen derecho de obtener el texto íntegro del acuerdo adoptado desde la publicación de los anuncios, pues el derecho de oposición se fundamenta en el conocimiento que se proporciona a los acreedores, a efectos de ponderar si hacen uso o no del derecho de oposición que les reconoce el ordenamiento. Por ello, considera que deberán publicarse nuevos anuncios. Y añade que en los anuncios publicados consta como fecha de celebración de la junta general que aprobó la escisión el 31 de diciembre de 2019, cuando la junta celebrada ese día solo aprobó el proyecto de escisión, pero no la operación de escisión parcial, ni la reducción de capital de la sociedad escindida, ni la creación de las sociedades beneficiarias, con las menciones legalmente necesarias para su constitución. El segundo defecto está íntimamente relacionado con el anterior, pues añade el registrador que, una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de publicación del último de los nuevos anuncios, deberá constar en la escritura, respecto de la sociedad escindida, nuevamente la manifestación del otorgante de que han sido puestos a disposición de los acreedores los documentos a que se refiere el artículo 43 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, y la declaración sobre la inexistencia de oposición a la escisión por parte de los acreedores o, en su caso, la identidad de quienes se hubiesen opuesto, el importe de su crédito y las garantías que hubiere prestado la sociedad (arts. 43, 44 y 73 de dicha Ley sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles y 227.2.1.ª y 2.ª y 235.1 del Reglamento del Registro Mercantil).
La Dirección General confirma la nota, señalando que el artículo 43.1 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, es claro y de él resulta que “El acuerdo de fusión, una vez adoptado, se publicará en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en uno de los diarios de gran circulación en las provincias en las que cada una de las sociedades tenga su domicilio…”. Los anuncios o sus sucedáneos en su caso, son fundamentales a efectos del posible ejercicio de oposición por parte de los acreedores. En consecuencia estima que los dos primeros defectos invocados en el presente caso por el registrador no son inocuos respecto de los derechos de los acreedores, que bien pueden haber creído que la aprobación del proyecto de escisión determina únicamente esa fecha a la que necesariamente deben ser anteriores los créditos que dan derecho a oponerse a escisión, de modo que el plazo para que esos acreedores anteriores pudieran oponerse no empieza a contarse mientras no se publicara el acuerdo de escisión propiamente dicho. 

OBJETO SOCIAL: CARÁCTER ESENCIAL DEL ÁNIMO DE LUCRO
Resolución de 17 de diciembre de 2020 (BOE 9 de enero de 2021). Descargar 

Si las cláusulas de los artículos 2, 29 y 30 de los estatutos objeto de calificación se interpretan unas por otras, debe llegarse a la conclusión de que en ellas se excluye únicamente el ánimo de lucro en sentido subjetivo (obtención de ganancias repartibles; lucro personal de los socios), pero no se excluye el ánimo de lucro en sentido objetivo (obtención de ganancias o ventajas patrimoniales que no se reparten entre los socios sino que se destinan a un fin común, social, que es ajeno al enriquecimiento de sus socios, como es en este caso la promoción de la integración laboral y social de personas afectadas por una discapacidad, de suerte que los beneficios derivados de la actividad económica deben reinvertirse para la consecución de dicho objeto social -exigencia estatutaria de “reinversión integra de sus beneficios para la creación de oportunidades de empleo para personas con discapacidad” a la que se refiere el artículo 43.4 del Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre). Por tanto, la Dirección General revoca la nota de calificación. 

ADMINISTRADORES 

INNECESARIO MANIFESTAR EL CARÁCTER NO ESENCIAL DEL BIEN TRANSMITIDO
Dos Resoluciones de 18 de junio de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). Descargar. Descargar 

Basta con el juicio se suficiencia de las facultades representativas de los administradores sociales para el otorgamiento de la compraventa de bienes sociales por parte del notario autorizante sin que sea exigible legalmente para la inscripción de la transmisión la manifestación (o añadido superfluo) del carácter no esencial del activo objeto de compraventa, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar también protegido en estos casos (art. 160 f). Por otra parte, siguiendo un criterio de cuño germánico, en nuestro ordenamiento las facultades representativas y legitimación de los administradores alcanzan todos los actos comprendidos lato sensu en el objeto social. 

CIERRE REGISTRAL Y MODIFICACIÓN DE LA ESTRUCTURA DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdo social por el que se modifica la estructura del órgano de administración que pasa a ser de dos administradores mancomunados a un administrador único por fallecimiento de uno de los administradores mancomunados, lo que se acredita mediante el correspondiente certificado de defunción. El registrador suspende la inscripción por cierre registral al no haberse depositado las cuentas anuales. La Dirección General, tras analizar la convocatoria de la Junta General por un administrador mancomunado habiendo fallecido el otro y las consecuencias del cierre del Registro Mercantil por falta de depósito de cuentas, confirma la nota de calificación, no pudiendo inscribirse el nombramiento de administrador en su nueva condición de administrador único. 

CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: COMUNIDAD HEREDITARIA. COOPTACIÓN
Resolución de 10 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

No puede considerarse válidamente constituido el consejo de administración, pues según los estatutos sociales, deben concurrir a la reunión, presentes o representados por otro consejero, la mitad más uno de sus miembros, y, de los cuatro consejeros que lo componen, uno ha fallecido y otro se ha opuesto claramente tanto a la celebración de la mencionada sesión como a delegar su derecho de voto.
Por otra parte, corresponde a la sociedad a través de sus representantes, no al registrador, reconocer la condición de accionista a la comunidad hereditaria del accionista y consejero fallecido, y que el artículo 126 de la Ley de Sociedades de Capital legitima el ejercicio de los derechos del socio fallecido por la comunidad hereditaria del causante, debiendo, en tal caso, designar la comunidad hereditaria a un representante que, en este caso, es una señora nombrada por cooptación, frente a la que el registrador no puede negar su condición de accionista. 

CUENTAS ANUALES 

NO CABE EL DEPÓSITO DE CUENTAS SI CONSTA LA SOLICITUD DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR DE CUENTAS A SOLICITUD DE UN SOCIO MINORITARIO
Resolución de 3 de diciembre de 2020 (BOE 18 de diciembre de 2020). Descargar 

Se pretende el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2018, constando en el mismo Registro un expediente de nombramiento de auditor voluntario a instancia de un socio minoritario, para el mismo ejercicio, el cual ha sido cerrado por no aceptación de los tres auditores nombrados. La Dirección General confirma la nota, señalando que para poder depositar las cuentas del ejercicio 2018 será necesario que las mismas se auditen por el auditor que designe la registradora, previa reapertura del expediente, o que el socio minoritario que instó el mismo, desista o renuncie a su derecho, lo cual deberá ser efectuado en la forma debida. 

DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES CON DESIGNACIÓN DE AUDITOR VOLUNTARIO INSCRITO SIN INFORME DE VERIFICACIÓN
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

El artículo 279 de la Ley de Sociedades de Capital establece que inscrito el nombramiento de auditor voluntario, el depósito de las cuentas solo puede llevarse a cabo si vienen acompañadas del oportuno informe de verificación. 

NO ES POSIBLE EL DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES CUANDO ESTÁN PENDIENTES DE DEPÓSITO LAS DEL EJERCICIO ANTERIOR POR HABER SIDO CALIFICADAS NEGATIVAMENTE
Resolución de 18 de diciembre de 2020 (BOE 9 de enero de 2021). Descargar 

DERECHO HIPOTECARIO 

PROCEDIMIENTO REGISTRAL 

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL FIRME SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 30 de octubre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

Se debate en este recurso la inscripción de una sentencia judicial firme de Tribunal Superior de Justicia de lo Contencioso-Administrativo, en la que se confirma la resolución del Coordinador Provincial que declara nula una segregación. La Dirección General entiende que existe un obstáculo insalvable para que la inscripción solicitada pueda llevarse a efecto, al no constar que el titular registral, haya tenido oportunidad de conocer el procedimiento. 

GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN MUNICIPAL. DESLINDE
Resolución de 30 de octubre de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). Descargar 

No procede inscribir una representación gráfica catastral, que entrañaría la constancia tabular de un considerable exceso de cabida y la correspondencia de la finca con dos parcelas catastrales separadas por un camino. Durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador notifica al Ayuntamiento, quien se opone a la constancia de la representación gráfica alegando que el camino es indudablemente de dominio público, que las Normas Subsidiarias prevén una anchura mínima de 6 metros para todos los caminos, que no se puede comprobar la anchura del camino en la representación gráfica y que en consecuencia, debería procederse al deslinde del mismo. 

DESCRIPCIÓN DE FINCAS: DUDAS REGISTRALES
Resolución de 30 de octubre de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). Descargar 

No se puede dar luz verde a una modificación descriptiva de finca, que supone una notable alteración de cabida, por encontrar fundadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca, puestas de manifiesto al iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Las dudas de identidad pueden manifestarse por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios. 

INTERÉS LEGÍTIMO: LA RECURRENTE ALEGA QUE ES SOCIA O ACREEDORA DE LAS SOCIEDADES Y PERSONAS RESPECTO DE LAS CUALES SOLICITA LA INFORMACIÓN
Dos Resoluciones de 5 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar. Descargar 

Del contenido del Registro no resulta relación alguna entre las personas y empresas respecto de las cuales se solicita información de forma indiscriminada. De la documentación aportada en el recurso, no se explica de ninguna manera cual es la relación de las dos personas físicas cuyas fincas se solicitan y la disolución de gananciales de la recurrente. Para justificar dicho interés, hubiera sido suficiente que la interesada acreditara su condición de socia o acreedora de dichas sociedades o hubiera presentado toda la documentación en el momento de la calificación por la registradora. 

DENEGACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN EN CASO DE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

Se expide mandamiento judicial en el que, como consecuencia de la declaración de inoficiosidad de una donación, se ordena la rectificación de la inscripción a nombre del demandado sobre determinadas fincas registrales, derivada de un título de herencia, y el acrecimiento de su cuota indivisa a favor del resto de herederos. En virtud de asiento de presentación anterior, el registrador canceló dichas inscripciones y se reinscribió a nombre de los causantes de la herencia. Mediante nuevo asiento de presentación se solicita la inscripción del acrecimiento a favor de los coherederos. El registrador suspende la inscripción ya que de la aplicación gráfica auxiliar diseñada por el Colegio de Registradores se desprende que las fincas podrían invadir el Dominio Público Marítimo Terrestre, exigiendo que se acompañe Certificación de Costas acreditativa de la no invasión, siendo de aplicación el artículo 36 del Reglamento de la Ley de Costas. El recurrente alega que no cabe la aplicación del mencionado artículo al no tratarse de nueva transmisión, sino de una rectificación de cuotas. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador ya que, a pesar de que el mandamiento judicial se refiera al acrecimiento de cuotas, estamos ante una liquidación de dos obligaciones pecuniarias recíprocas, ya que como consecuencia de la declaración de inoficiosidad de la donación, surgen unos derechos de crédito u obligaciones pecuniarias entre los interesados para cuya satisfacción se acude a la dación en pago de deuda. Confirmado el defecto, existiendo dudas sobre la posible invasión del Dominio Público Marítimo Terrestre, el registrador ha de proceder conforme lo dispuesto en el artículo 36 del citado Reglamento y requerir al Servicio Periférico de Costas para que se le informe sobre las circunstancias del caso concreto. 

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: CONFLICTO ENTRE COLINDANTES
Tres Resoluciones de 20 de noviembre de 2020 y una Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 7 y 10 de diciembre de 2020). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar 

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral por existir oposición expresa de colindante. Resultan identificadas y fundadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3. La oposición del colindante se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, incluido levantamiento topográfico en el que se identifican las fincas colindantes, así como la franja de terreno en disputa, todo ello con coordenadas georreferenciadas, así como ortofotografías históricas del PNOA; documentos que ponen de manifiesto de forma evidente el conflicto en relación con una concreta franja de terreno. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH). 

CONTENIDO DE ACTAS Y ESCRITURAS PÚBLICAS: DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE OBLIGACIONES MERAMENTE PERSONALES
Resolución de 26 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

Se presenta al registro a través de instancia acta de manifestaciones cuyo objeto es la constancia en el registro de obligaciones respecto de determinada finca registral: la de no levantar el tejado/forjado de su propiedad a una cota más alta de la originaria y mantener dicha zona en las mismas condiciones de inaccesibilidad que ha tenido hasta la fecha, impidiendo que dicho tejado/forjado pueda convertirse en terraza o zona pisable, así como la obligación de permitir la continuación de las obras de rehabilitación del tejado/forjado iniciadas, sin poner obstáculo a las mismas.
No procede sin embargo el asiento de presentación con arreglo al artículo 420 del Reglamento Hipotecario y porque no acceden al registro obligaciones que carecen de trascendencia real.
Dentro de los documentos notariales, los formalmente válidos para recoger declaraciones de voluntad dirigidas a la constitución de un derecho real son las escrituras públicas, y no las actas de manifestaciones que, como actas notariales, únicamente tienen por contenido la constatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el notario, y que, por su índole, no pueden ser calificadas de actos o contratos. 

INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO DE PISCINA COMUNITARIA
Resolución de 10 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

Se rechaza el criterio registral según el cual se precisaba aportar la licencia de uso y primera utilización de la piscina, en una interpretación excesivamente literalista de la Licencia de obra de dicha piscina y en la licencia de primera ocupación del edificio en el que se integra. Tal posición parece no distinguir la licencia de construcción y ocupación, por la terminación del inmueble, de la de apertura, o funcionamiento, la cual no constituye una condición de la licencia de edificación, sino un requisito normativo de carácter sanitario y de seguridad, según la normativa autonómica que corresponda, para el uso o funcionamiento de la piscina. 

DUDAS INJUSTIFICADAS: MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA Y OBRA NUEVA
Resolución de 10 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

En la nota calificativa brilla por su ausencia la justificación de las dudas de identidad que impedirían la inscripción de la representación gráfica alternativa. Tan solo se aduce que la finca en cuestión (resultante de una antigua segregación), carece de referencia catastral propia, pero sin que el motivo de la denegación de la incorporación de la representación gráfica aportada sea la falta de correspondencia entre ésta y aquélla. En consecuencia, lo procedente será iniciar la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, del que podría resultar, en su caso, la inscripción de la representación gráfica aportada. Por otra parte, en el caso de este expediente, consta en la escritura el CSV del informe catastral de ubicación de construcciones que, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación también aportado evidencian la indudable ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita, debiendo rechazarse este motivo de suspensión. 

LEGITIMACIÓN PARA SOLICITAR LA RECTIFICACIÓN DE UN ASIENTO REGISTRAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

Se deniega la inscripción de un acta de requerimiento a la que se acompaña documentación en formato CD, por la que se solicita la rectificación de una inscripción, siendo el solicitante el representante del deudor de un crédito hipotecario cedido a un fondo de titulización hipotecaria, señalando el registrador como defectos la falta de legitimación del solicitante y que la documentación aportada no cumple los requisitos exigidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Ambos defectos son confirmados por la Dirección General, quien recuerda que la rectificación de los asientos del registro exige el consentimiento de todos los interesados o bien resolución judicial; asimismo, diferencia entre la persona legitimada para solicitar la rectificación y la persona presentante de la misma, concluyendo que en el presente caso la solicitud no se efectúa por quien está legitimado para ello. Por último, el principio de legalidad exige un documento público o auténtico para poder practicar la inscripción, no siendo el acta de requerimiento título formal inscribible, al no formalizar el negocio jurídico cuya inscripción se pretende. 

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE Y ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA. NO PROCEDE EXCESO DE CABIDA SINO INMATRICULACIÓN DE FINCA ADYACENTE
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

El supuesto de hecho es el siguiente: la finca registral 4.904 de Aldaia tiene una superficie de 307,50 metros cuadrados, consistente en una casa alquería. En el título se afirma la correspondencia de la finca registral con la parcela 7001 del polígono 12, cuya superficie gráfica es de 1.231 metros cuadrados. Se aprecia de la cartografía catastral, que la parcela comprende la mitad de una edificación y terrenos adyacentes por el norte, este y oeste. Se observa asimismo la colindancia por el sur con otra mitad de la edificación. La citada finca registral 4.904 de Aldaia procede por segregación de la número 4.896, de la que se segregó también la finca 4.903 titularidad del colindante que formula oposición y que también se describe como una casa alquería de 307,50 metros cuadrados de superficie. De los antecedentes del registro que obran en el expediente resulta la inmatriculación de una finca (registral 4.898), de la que se segrega una porción (registral 5.290). Ambas fincas, matriz y segregada, fueron canceladas conforme al entonces vigente artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por no acreditarse la publicación del edicto correspondiente. De la descripción y titularidad de estas fincas resulta su colindancia con la citada casa. El titular de la finca colindante (registral 4.903) alega la invasión del terreno existente al frente de la edificación, aportando diversos títulos en apoyo de sus alegaciones. En el presente caso resultan claramente identificadas y fundadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de la adición un de terreno colindante, por lo que con la inscripción de la representación gráfica catastral se está encubriendo la inmatriculación. 

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: ANOTACIÓN PREVENTIVA CALIFICADA NEGATIVAMENTE CON ASIENTO PRORROGADO
Resolución de 18 de diciembre de 2020 (BOE 9 de enero de 2021). Descargar 

Se plantea si es inscribible en el Registro de la propiedad una escritura de permuta de fincas cuando está previamente presentada, calificada negativamente y recurrida la calificación de una instancia mediante la que solicita la anotación preventiva de crédito refaccionario en relación a la finca registral dividida horizontalmente de la que han resultado como fincas independientes las fincas que son objeto de permuta en el título ahora presentado y calificado negativamente. La denegación de la anotación preventiva por crédito refaccionario fue objeto de recurso y la registradora prorrogó el asiento de presentación conforme al artículo 432, 2.º del Reglamento Hipotecario, por lo que entiende que no puede despachar la permuta ahora presentada. El notario recurrente, por el contrario, considera que el titulo ahora presentado no está sujeto a prórroga al no ser un título contradictorio o conexo con el previamente presentado y cuya calificación negativa ha sido recurrida.
La Dirección General desestima el recurso, aludiendo a que aunque es cierto que ambos títulos no son conexos en el sentido de que la inscripción del primero no impediría la inscripción del segundo, ni tienen una vinculación que haga necesario su despacho simultaneo o sucesivo (como si de un título previo se tratase), no es menos cierto que la suerte del título primeramente presentado va a influir decisivamente en el rango de los derechos inscritos, pues no es lo mismo adquirir una propiedad libre de cargas que una propiedad gravada con una anotación de crédito refaccionario, pues la anotación preventiva de crédito refaccionario, suponiendo que se estimara el recurso, es convertible incluso en hipoteca. 

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA 

CANCELACIÓN DE HISTORIAL REGISTRAL: NO CABE SIN CONTAR CON TODOS LOS TITULARES
Dos Resoluciones de 30 de octubre de 2020 (BOE 23 de noviembre de 2020). DescargarDescargar 

En la primera, a no respetarse el principio de tracto sucesivo, no cabe inscribir sentencia que declara la doble inmatriculación y ordena la cancelación del historial de una de las fincas afectadas (la que no está inscrita a nombre del Estado; la del Estado se pretende mantener); el procedimiento se ha seguido contra los titulares registrales de la mencionada finca, bien existen sendas inscripciones de hipoteca a favor de titulares que no han sido demandados en el proceso. Tampoco puede asumirse la pretensión del Estado de que se inscriba a su favor el dominio de la finca de cuyo historial se solicita la cancelación, manteniendo las inscripciones de hipoteca. No es eso lo que ordena la sentencia; y además tal solución supondría de hecho mantener la situación de doble inmatriculación
En la segunda resolución citada, mediante instancia privada se solicita que, por existir una situación de doble inmatriculación, se cancele el historial de una de las dos fincas en cuestión y se traspase su historial al folio de la otra finca registral. Las titularidades de ambas fincas no son coincidentes; y ninguna de ellas tiene incorporada referencia catastral, ni consta georreferenciada. Tras tramitar el procedimiento del artículo 209 LH, la registradora deniega la pretensión contenida en la instancia, por falta de comparecencia del titular de la finca a la que debe traspasarse el historial de la que se pretende cancelar. La Dirección confirma la calificación negativa, dejando abierta la posibilidad de interponer demanda en juicio declarativo. 

RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA SOLICITANDO SU ANULACIÓN
Resolución de 12 de noviembre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

El recurso no puede prosperar, pues practicados los asientos los mismos se hallan bajo la salvaguardia judicial y no es posible, revisar, como se pretende, la legalidad en su práctica ni la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan. Solo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. 

PARA INMATRICULAR ES NECESARIO QUE HAYA COINCIDENCIA CON LOS DATOS CATASTRALES
Resolución de 3 de diciembre de 2020 (BOE 18 de diciembre de 2020). Descargar 

Se pretende la inscripción de una escritura de segregación en la cual el resto de finca matriz se divide en dos. Se pretende la inmatriculación de la porción segregada y del resto de finca matriz. La registradora exige el correspondiente acto formal de división con la descripción completa de las porciones, que se adjudican a personas distintas y la coincidencia con la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. La Dirección General confirma ambos defectos: por un lado para inmatricular dichas dos porciones en que se divide la finca resto es preciso, que se otorgue la correspondiente escritura de división en que se divida la porción resto con cumplimiento de los correspondientes requisitos prevenidos tanto por la Ley Hipotecaria como por la legislación urbanística aplicable, sin que baste una mera manifestación. Y también es necesario que la descripción coincida con la certificación catastral descriptiva y gráfica. 

ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO CABE OMITIR EL REQUISITO DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL DURANTE SU TRAMITACIÓN
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir un acta de rectificación de la superficie de una finca, tramitada conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, al existir dudas sobre la posibilidad de que se esté encubriendo un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria tras examinar el historial registral de la finca, el informe del técnico aportado, informe del Ayuntamiento y la cartografía catastral. La Dirección General confirma la nota de calificación, tomando en consideración las dudas esgrimidas por el registrador y advirtiendo de que, en el presente expediente, el notario no ha solicitado la correspondiente certificación registral, no siendo admisible la alteración del desarrollo legalmente previsto para este procedimiento a voluntad del notario o de los requirentes, ya que impide que el registrador pueda manifestar sus dudas al inicio del procedimiento y la posibilidad de que los interesados puedan clarificar las mismas. 

LA RECTIFICACIÓN DE UNA REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA ESTÁ SUJETA A LAS NORMAS GENERALES PARA SU INSCRIPCIÓN
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

Se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral al albergar el registrador dudas fundadas sobre la identidad de las fincas con las representaciones aportadas, al haber sido recientemente objeto de segregación y, en consecuencia, tener la representación gráfica catastral ya inscrita. La Dirección General confirma la nota de calificación ya que la rectificación de la representación gráfica ya inscrita ha de ajustarse a los requisitos generales para su inscripción, entre ellos, que no se alberguen dudas sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita. 

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA 

CANCELACIÓN CONDICIÓN RESOLUTORIA: REQUISITOS ARTÍCULO 82 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 30 de octubre de 2020 (BOE 25 de noviembre de 2020). Descargar 

Para la cancelación de una condición resolutoria inscrita, en garantía del pago de un precio aplazado, no basta con la presentación al registrador de la propiedad de un certificado bancario, acreditativo del pago de una cantidad correspondiente a un préstamo que -se dice- es el que financió la venta con precio aplazado garantizado con la condición resolutoria. La cancelación del pacto resolutorio inscrito precisa bien consentimiento del vendedor, en el acto o anticipado, resolución judicial, conforme a los principios generales, o conforme al artículo 82.5.º de la Ley Hipotecaria, excepcionalmente, el transcurso del plazo establecido para la caducidad de la acción, en los términos indicados por el precepto; bien por ser el civilmente previsto en la ley aplicable o bien por haberse pactado, válidamente, un plazo menor. 

ADJUDICACIÓN DE FINCA GRAVADA CON HIPOTECA UNITARIA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL
Resolución de 30 de noviembre de 2020 (BOE 10 de diciembre de 2020). Descargar 

En cumplimiento del plan de liquidación aprobado en el concurso, se subasta la mitad indivisa de la finca perteneciente al deudor concursado, ordenándose la cancelación de la hipoteca que la grava. Pero la referida hipoteca recae sobre la totalidad de la finca concurriendo como deudores los titulares de las mitades indivisas de la misma, sin que en su constitución se hiciera distribución alguna del crédito, ni de la responsabilidad hipotecaria, encontrándonos pues en el supuesto de una hipoteca unitaria, En consecuencia, la mitad indivisa del deudor concursado consta como activo en la masa del concurso, pero debiendo computarse la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca como pasivo, y ello porque la responsabilidad es global no pudiendo circunscribirse a parte de la deuda ni a una porción ideal del inmueble.
En consecuencia, la adquisición por el postor, en este caso el acreedor hipotecario, de la mitad indivisa del concursado, implicará que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la subasta, quedará minorada en la cantidad correspondiente al remate, sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores. 

GARANTÍA DE INTERESES: LIBERTAD DE PACTO A SALVO EL ARTÍCULO 114 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 10 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar 

La libertad de pacto puede ejercitarse, no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, o bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, o incluso señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. Así pues, siendo admisible que la responsabilidad hipotecaria por intereses se fije hasta una cantidad máxima o en un porcentaje, desde el momento en que ésta no puede exceder del resultado de aplicar a un período de cinco años el tipo de interés máximo a efectos hipotecarios establecido, si en la escritura se ha fijado -como ocurre en el presente caso- un tipo de interés máximo a efectos hipotecarios, esta circunstancia, por un lado, sirve para delimitar el alcance del derecho real constituido y, por otro, permite comprobar si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses de demora respeta ese límite establecido en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria. 

Es posible otorgar subrogación de acreedor en préstamo hipotecario aunque el banco primitivo no haya emitido certificado de deuda

Aunque está obligado a certificar el importe de la deuda, dicho incumplimiento no puede paralizar el procedimiento subrogatorio, ya que haría depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor

NO ES NECESARIO INCORPORAR EL CERTIFICADO DE DEUDA EN UNA SUBROGACIÓN ACTIVA DE HIPOTECA
Resolución de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de subrogación activa de hipoteca señalando como defecto la registradora el no constar incorporada la certificación de deuda emitida por el banco. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando que la certificación del importe de la deuda no constituye un requisito imprescindible de la subrogación ya que ello haría depender el derecho de subrogar del prestatario a la voluntad del antiguo acreedor, sin perjuicio de que, en el caso de que se le exhiba, el notario pueda incorporarlo a la escritura o manifestar en la misma la coincidencia entre la cantidad abonada por el nuevo acreedor y la contenida en el certificado de deuda.

ANOTACIONES PREVENTIVAS 

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO SOLO PUEDE PRACTICARSE MIENTRAS DUREN LAS OBRAS
Resolución de 20 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar 

Se solicita la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario que es denegada por el registrador al constar en el Registro de la Propiedad la finalización de las obras que son objeto de la refacción. El recurrente alega que, a pesar de constar en el Registro la finalización de las obras, las mismas siguen en curso, lo que acredita con diversa documentación. La Dirección General recuerda que no puede tenerse en cuenta para la resolución del recurso documentación que no haya podido ser tenida en cuenta por el registrador al emitir su calificación, y estando los asientos del registro bajo la salvaguardia de los tribunales, si consta por nota marginal la finalización de las obras, no cabe la práctica de la anotación preventiva solicitada, ya que la legislación hipotecaria reconoce al acreedor la posibilidad de pedir dicha anotación mientras duren las obras; y ello sin perjuicio de la responsabilidad del técnico certificante respecto a la veracidad de sus afirmaciones sobre la finalización de las obras. 

ANOTACIONES CADUCADAS Y CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 20 de noviembre de 2020 (BOE 7 de diciembre de 2020). Descargar 

La caducidad de la anotación determina que el beneficiado ha perdido el derecho que la legislación procesal y registral le reconoce de purgar directamente y sin más trámites las cargas posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. 

CONSTANCIA DE LA COLINDANCIA DE VÍA PECUARIA ANTES DEL DESLINDE
Dos Resoluciones de 11 de diciembre de 2020 (BOE 28 de diciembre de 2020). Descargar. Descargar 

La nota marginal recogida por la legislación protección de vías pecuarias solo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

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