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DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

LOS PODERES NO SOLO DEBEN INTERPRETARSE EN SENTIDO LITERAL SINO TENIENDO EN CUENTA TAMBIÉN LA FINALIDAD PARA LA QUE SE CONCEDIERON
Resolución de 28 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

En relación a un acta de terminación de obra nueva y una posterior escritura de ampliación de obra nueva por antigüedad con varios defectos detectados en la calificación, destaca la interpretación que en la resolución del recurso establece la Dirección General. En el poder, indebidamente testimoniado por el notario autorizante en el acta, se incluían facultades para efectuar una ampliación de obra nueva y la compraventa, pero no la declaración de obra nueva. El Centro Directivo prima, ante una interpretación estricta de la representación, la buena fe de los terceros, que confían en la representación, así como la intención y voluntad del otorgante del poder cuando lo concedió, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero 2000.

COMPRAVENTA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

EXCEPCIÓN A LA CONSIGNACIÓN DE CANTIDADES QUE DEBEN SER DEVUELTAS A LA COMPRADORA: CLÁUSULA PENAL
Resolución de 15 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se otorga escritura de compraventa con pago aplazado en garantía del cual de pacta una condición resolutoria expresa entre vendedor y comprador. Asimismo, se pacta una cláusula penal que faculta al vendedor, en caso de falta de pago de todo o parte del precio aplazado en el plazo convenido, para resolver de pleno derecho la compraventa, con pérdida para el comprador de las cantidades entregadas hasta ese momento, que el vendedor podrá retener y hacer definitivamente suyas, excluyéndose por acuerdo expreso de las partes, al amparo de la autonomía de la voluntad, la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1154 CC. Dicha cláusula penal fue asumida y aceptada por la parte compradora, considerándola proporcionada y adecuada habida cuenta los perjuicios que sufriría el vendedor por la falta de cobro del precio, renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación al vendedor, judicial o extrajudicial, tendente a excluir su aplicación, solicitar su minoración o retraso.
Requerida la compradora para hacer efectiva la obligación de pago y ante la incomparecencia de la misma, se otorga unilateralmente por la vendedora acta de ejercicio de la condición resolutoria y resolución de la compraventa, notificándose dicha resolución a la compradora, quien contesta manifestando su oposición a la resolución. El registrador deniega la reinscripción señalando como defectos la falta de la consignación de las cantidades que deban ser devueltas a la parte compradora, y la existencia de oposición a la resolución por parte de la misma, lo que obliga en ambos casos a someter la cuestión a resolución judicial.
Respecto al primero de los defectos, la Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, pues como ya admitió en Resolución de 29 de agosto de 2019 y sostiene la jurisprudencia del Tribunal Supremo, cabe excluir la consignación cuando las partes, aplicando el principio de la autonomía de la voluntad, han pactado de forma inequívoca atribuir la pena íntegramente, al incumplimiento de una obligación concreta, como es la de pagar una determinada cantidad en la fecha señalada, de modo que la moderación judicial de la pena estaría prohibida, y la aplicación del artículo 1154 CC excluida. No obstante, puntualiza el Centro Directivo, que de ser aplicable al caso la legislación sobre consumidores y usuarios, el enfoque sería diferente.
En cuanto al segundo defecto señalado, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues es doctrina reiterada del Centro Directivo que, formulada oposición por el adquirente, corresponde al transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial la existencia de un incumplimiento grave, presupuesto de la resolución.

RESOLUCIÓN UNILATERAL DE COMPRAVENTA POR AYUNTAMIENTO VENDEDOR
Resolución de 3 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

Se exige: 1º) Aportación del título del vendedor (cfr. art. 59 RH), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada. 2º) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave, que frustre el fin del contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa conducta (conforme la jurisprudencia mencionada antes). 3º) El documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (art. 175.6.ª RH).

COMPRAVENTA: DOCUMENTACIÓN AUTÉNTICA, TRACTO, SENTENCIA EN REBELDÍA, HERENCIA YACENTE
Resolución de 3 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, tal y como consta en la propia resolución, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 LEC, que dispone: “Mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esta Ley para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”.
En los casos en que interviene la herencia yacente, la doctrina de este Centro Directivo impone que toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes LEC, bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

URBANISMO/SEGREGACIONES

ES POSIBLE INSCRIBIR SEGREGACIONES ANTIGUAS SIEMPRE QUE SE ACREDITE CON DOCUMENTO ADMINISTRATIVO SU CONSOLIDACIÓN
Resolución de 29 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

Se pretende inscribir una segregación de una parcela que se vendió en documento privado en 1978. A la escritura de segregación y elevación a público de la venta se acompaña un informe del ayuntamiento en el que consta que la parcela era independiente desde 1980, y otra certificación del archivo municipal relativo a que no consta en el mismo expediente urbanístico.
El registrador considera que el informe no es documento suficiente, lo que es negado por la Dirección General, que revoca la calificación, aplicando en materia de segregaciones y divisiones antiguas su doctrina fijada en resoluciones, por todas, la de 7 de marzo de 2017, que permite la inscripción de las mismas, por analogía con las edificaciones fuera de ordenación, cuando se acredite debidamente la eficacia total de las mismas, sin efectos pendientes de realización, y la inexistencia de expediente administrativo, sin perjuicio de que, en los terrenos rústicos, y respecto de las unidades mínimas de cultivo, deba ser necesario el reconocimiento de la administración autonómica competente.

DONACIÓN

DONACIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR PRIVATIVA CON RESERVA DE USUFRUCTO: NO ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE NO TITULAR
Resolución de 18 de febrero de 2021 (BOE 10 de marzo de 2021). Descargar

El cónyuge dueño con carácter privativo de una casa, la dona a uno de sus hijos en nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio, y así mantiene el donante, un soporte jurídico, de carácter real y vitalicio, suficiente para que la vivienda siga teniendo el carácter de vivienda conyugal: en modo alguno queda comprometido el uso preexistente de la vivienda, ni se crea el riesgo de un posible desalojo del hogar familiar o perturbación de la convivencia familiar en la misma. En el momento en que el usufructo se extinga por fallecimiento de su titular, quedaría disuelto el matrimonio, y habrá dejado de existir un domicilio conyugal.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

Para acordar la prohibición de arrendamientos turísticos en una comunidad de propietarios basta la mayoría de tres quintas partes

No se exige unanimidad ya que la reforma legal del año 2019 tiene como finalidad reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite, condicione o prohíba el alquiler turístico

ACUERDO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS QUE PROHÍBE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS: BASTA LA MAYORÍA DE TRES QUINTAS PARTES
Resoluciones de 15 y 22 de enero de 2021 (BOE 28 de enero y 12 de febrero de 2021). Descargar. Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdos de una comunidad de propietarios mediante los que se modifica una cláusula de los estatutos para prohibir los arrendamientos turísticos en las viviendas del edificio adoptada mediante mayoría de tres quintas partes. El registrador suspende la inscripción al considerar que el acuerdo debe ser adoptado por unanimidad, limitando la mayoría de tres quintas partes recogida en el apartado 12 del artículo 17 LPH, a los acuerdos que limiten o condicionen el alquiler turístico, pero no al acuerdo que lo prohíba. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, recordando que el preámbulo del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introdujo el apartado 12, señala que su finalidad es reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico, entendiendo que la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios.

CONSTITUCIÓN DE COMPLEJO INMOBILIARIO
Resolución de 27 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

En escritura de declaración de obra nueva en construcción, división en régimen de propiedad horizontal y constitución de complejo inmobiliario, la sociedad X declaró, sobre la finca registral número 1, estar construyendo un conjunto de siete viviendas unifamiliares aisladas (descritas en el citado título), indicándose que dicha obra en construcción forma parte de un conjunto residencial que se constituye sobre las fincas registrales 2, 3, y 4 , estructurado en las fases que en el mismo se contemplan. En la escritura se constituye un complejo inmobiliario de forma que cada elemento privativo tiene un coeficiente de propiedad sobre el elemento común y se aprueban unos Estatutos del Complejo. El registrador suspende la inscripción porque no comprendiendo la licencia de edificación la totalidad de los elementos privativos de que se compone el complejo y afectándose tres fincas registrales al mismo, sin agrupación material de las mismas, es necesaria la preceptiva licencia administrativa.
La Dirección General desestima el recurso. En este caso es necesaria licencia pues la aportada no ampara la constitución del conjunto urbanístico, pues si no fuera así en el supuesto analizado concurren las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo susceptibles de ser realizados bajo la cobertura jurídica del régimen de los complejos inmobiliarios.

PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Resolución de 27 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

Se presenta una certificación administrativa aprobatoria de un proyecto de reparcelación. Son varios los defectos aducidos por la registradora. Nos centraremos en dos de ellos dada la extensión del recurso. En primer lugar, plantea la discordancia entre las superficies de las fincas de origen que constan en sus respectivos historiales registrales, la que resulta del Catastro (las tres fincas de origen conforman una única parcela catastral), y la superficie del ámbito incluido en el proyecto de equidistribución. El Centro Directivo revoca este defecto ya que del proyecto presentado resulta que estamos ante una rectificación de la extensión superficial atribuida a las fincas de origen, que no precisaría de ningún otro requisito para su constancia registral por ser éste -la rectificación de los datos descriptivos de las fincas de origen, entre ellos su superficie- un efecto de la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación. En segundo lugar se plantea la posibilidad de enviar los archivos GML que contienen la representación gráfica de las fincas de resultado por medio de correo electrónico al registro para su constancia. La presentación o remisión de documentos por correo electrónico a la cuenta de correo del Registro de la Propiedad destinatario no encaja en ninguno de los “medios de presentación” contemplados en el artículo 248 LH, pues aunque en sentido amplio se pueda considerar que es una modalidad de “remisión telemática”, esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho artículo, ya que no cumple los requisitos establecidos en dicho número ni respeta el principio de titulación pública por lo que no debe entenderse admisible.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

Pueden los cónyuges destruir la presunción de ganancialidad y atribuir carácter privativo a un bien sin necesidad de acudir a la confesión de privatividad

El principio general de libertad de contratación entre los cónyuges posibilita que puedan provocar de común acuerdo el desplazamiento de un concreto bien ganancial al patrimonio de uno de ellos por cualquier negocio jurídico: venta, permuta, donación u otro título oneroso o gratuito suficientemente causalizado

AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD: EXCLUSIÓN DE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD POR ATRIBUCIÓN DIRECTA SIN NECESIDAD DE ACUDIR A LA FIGURA DE LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD
Resolución de 15 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

La Dirección General reitera su doctrina de Resolución de 12 de junio de 2020 y reconoce que el pacto de atribución de privatividad entre cónyuges es admisible siempre que esté causalizado, siendo suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma se deduzca de los términos de la escritura, y aunque no haya podido acreditarse el carácter privativo de tal aportación mediante aplicación del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado.
El principio general de libertad de contratación entre los cónyuges (principio recogido en el art. 1323 CC) posibilita que puedan provocar de común acuerdo el desplazamiento de un concreto bien ganancial al patrimonio de uno de ellos por cualquier negocio jurídico: venta, permuta, donación u otro título suficientemente causalizado.
Los cónyuges, señala el Centro Directivo, con ocasión de la adquisición de determinado bien a tercero, puedan convenir que éste ingrese de manera directa y erga omnes en el patrimonio personal de uno de ellos a pesar de no haberse acreditado la privatividad de la contraprestación, siempre que dicho negocio conyugal atributivo (que mantiene su sustantividad y autonomía jurídica pese a su conjunción con el negocio adquisitivo) obedezca a una causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real (art. 1347.3.º CC).
Y este negocio de atribución de privatividad cabe tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges.
Dicho negocio atributivo no debe confundirse con la confesión de privatividad, pues la virtualidad de ésta a efectos de la calificación del bien, sobre ser relativa en su ámbito subjetivo (art. 1324 CC), queda subordinada a la realidad o inexactitud del hecho confesado (vid. art. 1234 CC). 

DERECHO DE SUCESIONES

TRACTO SUCESIVO
Resolución de 22 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

Los recurrentes aceptan la herencia causada por fallecimiento de su madre y se adjudican, por mitad pro indiviso, dos fincas que eran privativas de la causante por haberlas adquirido por herencia de su padre, fallecido el 4 de abril de 1975, sin tener título fehaciente de dicha adquisición. En el Registro de la Propiedad tales fincas están inscritas a nombre de este último señor. La registradora suspende la inscripción solicitada porque, al estar inscritas a nombre de persona distinta de la causante, debe aportarse e inscribirse el título previo, por exigencias del principio de tracto sucesivo ex artículo 20 LH. La Dirección General desestima el recurso, ya que estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de dicha causante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten el título oportuno que acredite la transmisión mortis causa efectuada en favor de aquélla, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

LOS DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO DEBEN CONSENTIR LA PARTICIÓN CUANDO EL DESHEREDADO SE ADJUDICA LOS BIENES DE COMÚN ACUERDO CON EL RESTO DE COHEREDEROS
Resolución de 28 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia cuya ley sucesoria es un testamento en el que la causante deshereda a una de las hijas e instituyó herederos a los ocho hijos restantes. La desheredada tiene descendientes. En la escritura de herencia comparece la desheredada y se acuerda por todos los hijos, incluida la desheredada, que esta conserve su derecho a la legítima al no poderse probar la causa de desheredación invocada en el testamento. La registradora de la propiedad fundamenta su negativa a la inscripción en que, a su juicio, la desheredación ordenada por el testador debe entenderse eficaz porque se funda en justa causa expresada en el testamento y la certeza de dicha causa no ha sido contradicha por la desheredada en la vía judicial correspondiente, por lo que la cualidad de legitimario pasa a los hijos de dicha desheredada (art. 857 CC) y, por ello, si ésta carece de hijos y descendientes, deberá manifestarse así expresamente por los otorgantes, y, en otro caso, deberá acreditarse (mediante acta de notoriedad o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho) quiénes son los mismos, manifestando expresamente que son los únicos hijos y descendientes de la desheredada y deberán intervenir en la partición. El notario recurrente alega que, al no probarse la certeza de la causa de la desheredación, la desheredada conserva su legítima (art. 851 CC), por lo que, igual que pueden allanarse los herederos a la pretensión de la desheredada sobre su legítima o transaccionar sobre ella sin necesidad de consentimiento de los descendientes de ésta, debe concluirse que ese consentimiento es innecesario en caso de que el acuerdo entre los herederos y la desheredada sea extrajudicial.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que es doctrina reiterada del Centro Directivo que todos los interesados en la herencia pueden partir de común acuerdo de modo distinto a lo previsto en el testamento. Sin embargo, también es doctrina reiterada “respecto de la existencia de legitimarios desheredados (…) que la privación de eficacia del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, ‘a falta de conformidad de todos los afectados’, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso instado por quien esté legitimado para ello, provoque su pérdida de eficacia (total o parcial); y ello porque el principio constitucional de salvaguarda judicial de los derechos (cfr. art. 24 CE) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (cfr. art. 658 CC), conduce inexorablemente a la necesidad de una declaración judicial para privar de efectos a un testamento que no incurra en caducidad ni en vicios sustanciales de forma (Resolución de 13 de septiembre de 2001)…”. Por ello, en los casos en que la causa de desheredación haya sido contradicha sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados deben ser considerados como “afectados” a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial; y ello porque se produce la extinción de su acción para reclamar la legítima, como consecuencia del acuerdo sobre la falta de certeza de la causa de desheredación (cfr. Resoluciones de 3 de octubre de 2019 y 5 de noviembre de 2020).

ANTE LA RENUNCIA DE LOS HEREDEROS TESTAMENTARIOS ES NECESARIA EL ACTA DE HEREDEROS AB INTESTATO
Resolución de 29 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

El testador, casado con un solo hijo premuerto, y una sola nieta, deja el usufructo universal a su viuda y nombra heredera a la nieta. Ésta última renuncia y el notario autoriza la escritura de adjudicación a favor de la viuda, considerándola, ante la renuncia, automáticamente heredera.
La Dirección General, confirmando la calificación, exige la tramitación del acta notarial de herederos abintestato, de la que resulte la designación de la viuda como heredera por determinación de la ley, sin considerar que es un trámite gravoso, sino una garantía y seguridad jurídica en la sucesión del causante.

IUS TRANSMISSIONIS: HAY DOBLE TRANSMISIÓN EN EL SENTIDO DE QUE LOS LEGITIMARIOS DEL TRANSMITENTE DEBAN INTERVENIR
Resolución de 3 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero 2021). Descargar

Manifiesta el Centro Directivo que los bienes del primer fallecido transitan directamente desde su patrimonio relicto hacia el de los transmisarios. Aun cuando esta solución pudiera parecer la más sencilla, al eliminar intermediarios y sucesivas aceptaciones y particiones, podría chocar con varios fundamentos del sistema sucesorio instaurado en el Código Civil, especialmente referidas al sistema de legítimas.
El que el ius delationis se ejercite directamente sin pasar por la herencia del transmitente solo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante, pero no debería afectar a otras consecuencias más allá de ello, máxime cuando ello podría derivar en la vulneración de una ley reguladora de nuestro derecho sucesorio. Por ello, si bien es cierto que el ius delationis no se fragmenta o se divide en dos sucesiones, “…debe entenderse en el ámbito práctico que, una vez aceptada la herencia del primer o de los primeros causantes por parte del transmisario, éste pasará a formar parte subjetiva de la comunidad hereditaria, ostentando un derecho abstracto sobre un conjunto de bienes, derechos y deudas procedentes de los indicados finados, por lo que cualquier operación tendente a la partición de la herencia a la que esté llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en su sucesión: los designados como herederos y de forma indudable sus legitimarios, ya hayan sido beneficiados como tales a título de herencia, legado o donación…”. Indudablemente, el llamado como heredero por el transmitente -o por la ley- está sujeto a las limitaciones legales o cargas en que consisten las legítimas.

PACTO DE MEJORA GALLEGO CON ENTREGA DE PRESENTE
Resolución de 3 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

La viuda hace entregas de bienes de presente; si bien, al no pertenecer éstos a la disponente, se precisa del consentimiento de los titulares. Por una parte, el cónyuge supérstite genera la obligación de la entrega que deben hacer dos de los hijos de sus partes indivisas en una finca, y a cambio, entrega a cada uno de ellos otras fincas privativas suyas. Se trata de un pacto sucesorio, que participa del mismo principio que los heredamientos de algunas regiones forales -Cataluña, Aragón y Navarra-; además existe causa, título y modo, por lo que, debe considerarse válido.

DESHEREDACIÓN TESTAMENTARIA: ES NECESARIO EXPRESAR LA CAUSA CONCRETA DE DESHEREDACIÓN
Resolución de 10 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

La causante, viuda, había otorgado testamento el día 15 de octubre de 2015 en el cual desheredó a dos de sus hijos “por las causas previstas en el artículo 853 CC”, instituyó única heredera a su restante hija y nombró contadora-partidora a la ahora recurrente.
La escritura de herencia se otorga por la contadora partidora y la heredera. Consta además mediante acta la notificación de la desheredación a los afectados, uno de los cuales contestó:
“Primera. - Esta parte niega que exista causa legal de desheredación y manifiesta su voluntad de impugnar el testamento otorgado por la difunta doña M.G.C. por desheredación injusta (…). Tercera. - Me niego a que se efectúe escritura de la herencia en los términos expuestos”.
Siguiendo su doctrina sobre la figura de la desheredación, el Centro Directivo sostiene que se han de cumplir tres requisitos para que ésta tenga lugar: 1.- Que conste causa legal y expresa. 2.-Que la certeza de la causa no sea contradicha por el desheredado. 3.- Que, mientras no se declare judicialmente que no es cierta la causa de desheredación, intervengan los hijos o descendientes de los desheredados.
En el presente supuesto no se cumple el primero de los requisitos ya que la testadora se limitó a mencionar un precepto donde se regulan las distintas causas de desheredación pero no menciona la concreta causa legal, que es lo procedente.
Sin embargo, rechaza la Dirección el criterio de la registradora que sostiene que al ser contradicha extrajudicialmente la causa por uno de los desheredados deben comparecer sus propios hijos por pasar a ellos la cualidad de legitimarios de aquél; sin embargo, dado que ello comporta la ineficacia de un testamento, ello solo puede llevarse a cabo previa declaración judicial. También contradice a la registradora cuando exige la intervención de los hijos del otro descendiente desheredado que no contradice la causa de desheredación, lo que solo procedería en caso de partición por los herederos, pero no cuando esta se realiza por contador partidor con facultades para partir.

SUCESIÓN BAJO LA LEY ESLOVACA CON BIENES SITOS EN ESPAÑA
Resolución de 10 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

Se debate si una viuda, heredera legal (forzosa) y titular registral única del bien, con sujeción al régimen económico matrimonial eslovaco, según publica el Registro, comparece ante notario español por si y en representación de su hijo, no común con el causante (hijo que resultó adjudicatario, por ser beneficiario del mismo en testamento, de un inmueble en Eslovaquia), y previa liquidación del régimen legal matrimonial -que se considera por los interesados referida al bien inventariado en dicha escritura, inscrito en el Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz- se adjudica dicha señora el pleno dominio de este último bien. El registrador suspende la inscripción porque no está testimoniada la apostilla original del certificado de ley del Ministerio de Justicia eslovaco, no es suficiente el “certificado de herencia” porque el acuerdo que pone fin al procedimiento judicial conforme al artículo 482 del Código Civil eslovaco, homologado por el juzgado a través del notario-comisario no se refiere al bien que radica en España y que el notario español no es comisario del Juzgado de Bratislava y no sirve el acuerdo ante él autorizado y que el régimen económico-matrimonial de Eslovaquia no es un régimen de comunidad universal y por tanto, debe aclararse si el régimen era capitular o legal.
La Dirección General desestima el recurso en cuanto al primero de los defectos señalados y lo estima en cuanto a los otros dos restantes. Señala que el certificado de herencia se expide en el año del fallecimiento del causante, 2011, previo a la aplicación del Reglamento 650/2012, por lo que debe quedar acreditada la legalización o apostilla de todo documento, expedido por autoridad pública extranjera, no exceptuado por convenio internacional. Confirma la calificación en este punto. En segundo lugar, según el informe, la autoridad eslovaca no es competente para certificar la herencia de un bien sito en el extranjero. Resuelve el Centro Directivo la competencia del notario español para la adjudicación de la herencia respecto de la finca sita en España y acude a la prueba aportada, informe de abogados en la parte correspondiente a la competencia de los Tribunales eslovacos para la tramitación de la herencia como elemento internacional, del que resulta que, en el caso de la aplicación de estatus hereditario diversificado, el Tribunal eslovaco siempre será competente cuando el causante tenga la nacionalidad eslovaca al tiempo de su fallecimiento (Lex Patrie), resultando irrelevante el lugar de fallecimiento del causante, que se aplica sin excepción a los bienes que se encuentren en la República eslovaca, y que para la tramitación adicional de la herencia nuevamente descubierta, los inmuebles del causante (en el extranjero) del ciudadano de la República Eslovaca, se aplicará la lex sitae, es decir, la legislación donde se encuentre el inmueble (arts. 5, 6 y 7 DIP). En consecuencia, el notario español puede adjudicar la herencia conforme a las normas españolas y con el título sucesorio abintestato generado en Eslovaquia, lo cual es coherente con la aplicación de la lex rei sitae, en cuanto como ha señalado la STJUE de 9 de marzo de 2017, Piringer, corresponde a las autoridades de la lex rei sitae (situación del Registro) determinar los títulos válidos para la inscripción y por tanto los procedimientos notariales aplicables, por lo que estima el recurso en este segundo punto. Por último, en cuanto el tercero de los defectos, se analiza la cuestión de si debe exigirse la realización de un acta de declaración de herederos mortis causa complementaria conforme al artículo 55 de la Ley del Notariado o si por el contrario, cabría realizar un juicio de equivalencia formal y material del certificado sucesorio eslovaco al amparo de la disposición adicional tercera de la Ley 15/2015 y subsidiariamente de los artículos 56, 56 y 60 de la Ley 29/2015. Teniendo presente la dificultad de la autorización del acta de declaración de herederos abintestato en España (aplicación la ley eslovaca; obtener documentación y requerir un conjunto de pruebas a practicar sobre parientes del causante que obligarían posiblemente a una publicidad en aquel Estado y la dificultad de establecer una prueba testifical apropiada), se considera más adecuado proceder por parte del notario y del registrador españoles a la labor de equivalencia funcional de los documentos, que, de fallecer el causante con posterioridad al 17 de agosto de 2015 sería de obligada realización, al basarse el Reglamento en la innecesaria reproducción de procedimientos y en la adecuación obligada de las instituciones como resulta de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 12 de octubre de 2017, asunto C–218/16 (Kubicka) así, como en el orden jurisdiccional, la de 21 de junio de 2018, (C-20/17 (Oberle); razón por la que no puede ser confirmado el defecto observado. Tampoco puede mantenerse el tercero de los defectos porque la finca consta inscrita en el registro a nombre de la recurrente con arreglo a su régimen económico legal matrimonial eslovaco. Los artículos 67 y 143 del Código de Derecho Civil de Eslovaquia disponen que los cónyuges tienen como régimen supletorio legal el de “una copropiedad indivisa de la comunidad de bienes”. Sentado que no hubo capitulaciones matrimoniales, se aplica el régimen supletorio de comunidad de bienes. La heredera es la única interesada en la liquidación del régimen económico matrimonial.

DERECHO MERCANTIL

ADMINISTRADORES

RENUNCIA CARGO DE ADMINISTRADOR: NOTIFICACIÓN NOTARIAL AL DOMICILIO SOCIAL QUE CONSTA EN EL REGISTRO MERCANTIL
Resolución de 15 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

El presente recurso trata de resolver sobre la forma adecuada en que debe ser notificada la renuncia del cargo de administrador a la sociedad. El notario, siguiendo las indicaciones del interesado, se persona en el domicilio que el renunciante manifiesta como actual y hace constar la negativa a recibir la cédula por la persona con quien se entendió la diligencia. Posteriormente remite cédula por correo certificado con aviso de recibo al domicilio que en el registro consta como social, que resulta ausente. La registradora rechaza la inscripción al entender que debe acudirse a la notificación personal al haber resultado infructuosa la notificación por correo, frente a lo que el notario recurre y sostiene que con arreglo al artículo 202 RN (en relación con los arts. 111 y 247 RRM), solo cuando el notario no pueda hacer la entrega personalmente es cuando ha de acudirse al envío de correo con acuse de recibo, pero si se utiliza en primer lugar el aviso por correo, del precepto no resulta que haya de intentarse la notificación presencial, sino precisamente lo contrario; y que si en casos extremos el intento de notificación personal puede terminar en una notificación por correo con el resultado de ausente y no recogida, no se comprende por qué no es válida la notificación directamente por el primer sistema, aunque la carta termine devuelta.
Resuelve la Dirección Genera que en los supuestos en que la persona con quien se haya entendido la diligencia de notificación presencial se niegue a hacerse cargo de la cédula de notificación y sea distinta del interesado o su representante, debe por tanto aplicarse el último inciso del artículo 203, según el cual: “Igualmente se hará constar cualquier circunstancia que haga imposible al notario la entrega de la cédula; en este caso se procederá en la forma prevista en el párrafo sexto del artículo 202”; y, por ende, “deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega”. En el presente caso es determinante que la notificación presencial no se ha intentado en el que, según el Registro Mercantil, es el domicilio social sino en otro distinto, sin que de la diligencia practicada resulte que es el real domicilio de la sociedad destinataria de la notificación; y al haber sido infructuoso el intento de notificación por correo con aviso de recibo que se ha remitido a ese domicilio social que figura en los asientos registrales, debe intentarse la notificación presencial también en este domicilio.
En el presente caso era necesaria una doble actuación notarial, en el lugar que según los asientos registrales constituye el domicilio social, que diera cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega).
Y concluye que como ya tiene declarado esta Dirección General, a la vista de ambos artículos del Reglamento Notarial, debe tenerse por efectuada la notificación (vid. el último párrafo del art. 202, según el cual “La notificación o el requerimiento quedarán igualmente cumplimentados y se tendrán por hechos en cualquiera de las formas expresadas en este artículo”) siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción por la persona -que sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea que la recibiera) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Y es que, con carácter general, basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo. Al haberse realizado en este caso únicamente el envío de la cédula de notificación por correo certificado con acuse de recibo al domicilio social que consta en el Registro Mercantil conforme al citado artículo 202 RN, pero no el intento de notificación presencial en ese mismo domicilio, concluye el Centro Directivo que debe confirmarse la calificación impugnada.

No cabe limitar las facultades representativas del consejero delegado

La delegación no autoriza para limitar el contenido típico del poder de representación, delimitado con carácter imperativo por el artículo 234 de la Ley de Sociedades de Capital
Se trata de proteger a los terceros que contraten con la sociedad, los cuales no estarán obligados a realizar indagaciones sobre las limitaciones del acuerdo de delegación ya que, de existir, serán ineficaces frente a dichos terceros aun cuando se hallen inscritas en el Registro Mercantil

NO CABE LA RESTRICCIÓN DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL CONSEJERO DELEGADO
Resolución de 10 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

Se eleva a público un acuerdo del consejo de administración de una sociedad de responsabilidad limitada por el que se designa a un consejero delegado a quien se conceden todas las facultades legal y estatutariamente delegables, con la particularidad de que las facultades delegadas cuyo contenido económico resultara superior a un millón de euros por operación únicamente podrán ser ejercitadas, de forma mancomunada, con alguna de las dos personas que se indican. El registrador mercantil suspende la inscripción de tal acuerdo porque, a su juicio, no pueden restringirse las facultades representativas del consejero delegado con limitaciones oponibles a terceros, dado el contenido típico del poder de representación de la sociedad. El notario recurrente alega que el consejo de administración puede establecer el contenido, límites y modalidad de la delegación, como tenga por conveniente, y así resulta de los artículos 249 y 249 bis LSC y 149.1 y 185 RRM.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en la actualidad el artículo 249.1 LSC (reformado en 2014) dispone que el consejo de administración delegante podrá establecer “el contenido, los límites y las modalidades de delegación”. Pero a su juicio de la interpretación sistemática de dicha norma “resulta que esa determinación del contenido y los límites de la delegación no autoriza para limitar el contenido típico del poder de representación”, delimitado con carácter imperativo por el artículo 234 LSC. Tal interpretación, sigue diciendo, queda confirmada a la vista del artículo 149 RRM (en relación con los arts. 185.3 y 192.2 del mismo), al establecer que si bien en la inscripción de la delegación de facultades deberán expresarse bien las facultades que se delegan o bien que estas son todas las delegables, el apartado tercero especifica que el ámbito de representación de los órganos delegados “será siempre el que determina la Ley en relación con los administradores, es decir el especificado en el artículo 234 LSC”. Se trata de proteger a los terceros que contraten con la sociedad, los cuales “no estarán obligados a realizar indagaciones sobre las limitaciones de aquel poder representativo derivadas de los estatutos” o del acuerdo de delegación “de modo que tales limitaciones serán ineficaces frente a terceros aun cuando se hallen inscritas en el Registro Mercantil”. De todo ello deduce que la limitación establecida “puede tener una eficacia meramente interna (en el ámbito de la exigencia de responsabilidad que la sociedad pudiera hacer valer frente al consejero delegado que se hubiese extralimitado)”. Y finalmente aclara que no habría problema para la constancia en el registro de las limitaciones a las facultades representativas de los consejeros delegados siempre que se deje “a salvo expresamente lo dispuesto en el referido artículo 234 LSC, eliminando así toda ambigüedad e incertidumbre, incompatibles con la exigencia de precisión y claridad de los pronunciamientos registrales (cfr. la Resolución de este Centro de 4 de abril de 2016)”. 

CUENTAS ANUALES

ES NECESARIA LA AUDITORÍA SOLICITADA POR UN MINORITARIO AÚN CUANDO DESPUÉS DE LA SOLICITUD ES EXCLUIDO DE LA SOCIEDAD
Resolución de 22 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

Se presentan para depósito las cuentas de tres ejercicios: 2016, 2017 y 2018. En el Registro aparece la necesidad de auditar dichas cuentas a solicitud de un socio minoritario. La sociedad recurre siendo su alegación fundamental que el socio minoritario solicitante de la auditoría, ha sido debidamente excluido de la sociedad en el año 2020, lo que ya consta en escritura pública, resultando del expediente que ha sido inscrita la exclusión. Sobre la forma de convocatoria dice que se realizó por correo burofax, acompañando al recurso el resguardo que lo acredita. El registrador informa que el recurso no es la sede adecuada para subsanar defectos, que la legitimación para solicitar auditoría se califica en el momento de la solicitud, habiendo sido el socio excluido en el año 2020, y que de los documentos acompañados resulta como nuevo defecto, que por economía procedimental pone de manifiesto, el relativo a que en el orden el día no figura la aprobación de las cuentas, ni tampoco la obligada mención al derecho de información de los socios. La Dirección General confirma la nota.

NO PROCEDE MARCAR LA CASILLA “DOCUMENTO SOBRE SERVICIOS A TERCEROS” SI LA SOCIEDAD NO ES PRESTADORA DE SERVICIOS
Siete Resoluciones de 5 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar. Descargar

Se solicita depósito de cuentas anuales de determinadas sociedades, identificando entre los documentos contables cuyo depósito se solicita la casilla relativa a “Documento sobre servicios a terceros”, y en la hoja concreta, en la casilla de realización de operaciones de prestación de servicios a terceros, aparece “no”. El Registrador Mercantil deniega la práctica del depósito de cuentas al no constar inscritas en el Registro de Prestaciones de Servicios a Sociedades y Fideicomisos, señalando que, de no ser prestadores de servicios, dicho documento no deberá ser objeto de depósito. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador señalando que, en los modelos de depósito de cuentas anuales, en la hoja identificativa de los documentos contables cuyo depósito se solicita, existen una serie de casillas que deberán marcarse en función de los diferentes documentos que cada entidad presente, no siendo obligatorio marcar todas ellas.

CONCURSO DE ACREEDORES

LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS ORDENADAS EN UN CONCURSO NO DEBE IMPEDIRSE POR UNA CALIFICACIÓN REGISTRAL QUE SE EXCEDE DE SU COMPETENCIA
Resolución de 5 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar. Resolución de 11 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

Se ordena mediante auto judicial la inscripción de una adjudicación de un bien inmueble con cancelación de cargas previas, entre las que se cuentan dos hipotecas que fueron cedidas en su día. Ante estas cesiones el registrador niega la cancelación, lo que la Dirección General revoca entendiendo que la calificación registral no puede extenderse a este supuesto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: FINCA AGRUPADA COLINDANTE CON CAMINO PÚBLICO
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar

Aun cuando el Registrador albergue dudas sobre la identidad de la finca, tanto respecto al ingente exceso de la misma, como a la posible invasión de del camino público colindante según el tratamiento de bases gráficas registrales, no puede suspenderse la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, sin perjuicio de la calificación registral que proceda al concluirse el mismo.

FRENO INICIAL DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: CONSTANCIA DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar

Como se ha visto, las dudas registrales de identidad de finca no pueden frenar el arranque del expediente del 199; ahora bien, excepcionalmente es posible denegar la tramitación de dicho expediente si: 1) Se aprecian de dudas de identidad sobre la representación gráfica cuya inscripción se solicita. 2) La representación gráfica de la finca coincide en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público. 3) Se aprecia posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas. 4) Se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria.

TESTIMONIO NO CONTIENE EL TÍTULO MATERIAL TRASLATIVO O DETERMINATIVO
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar

No resulta clara la posible finalidad del testimonio presentado, borrada además por el paso del tiempo al haber transcurrido tres años desde la expedición de los mandamientos y el testimonio que los recoge, el cual fue presentado sucesivamente en el Registro, excluyéndose en la segunda ocasión la referencia a la sentencia absolutoria recaída, que si bien carecía de firmeza, pudo haberla adquirido posteriormente, es necesaria una aclaración en cuanto a la finalidad del testimonio de forma que no quede duda de que su expedición se efectúa al objeto de extender los asientos pertinentes en el Registro de la Propiedad y no simplemente en cumplimiento del principio de publicidad al que se ha hecho referencia en el anterior fundamento.

RECONOCIMIENTO JUDICIAL DE DOMINIO SIN CAUSA: NO ES INSCRIBIBLE
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar

Del mandamiento judicial aportado por el que se declara la nulidad de la última inscripción de compraventa y el reconocimiento del dominio en favor de la anterior titular y de su hermana, “no resulta manifestación alguna al título de adquisición o causa del negocio jurídico que determine la propiedad de la actora respecto de su mitad indivisa; al ser ajena tanto al historial registral de la finca como a los títulos en él reflejados”. Solo si el reconocimiento de dominio tiene la condición de título material transmisivo o declarativo del domini, cosa que no sucede en este caso en el que se omite la causa o justificación adquisitiva, podría tener acceso tabular.

CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA RESPECTO DE MANDAMIENTO JUDICIAL QUE RECTIFICA LA TITULARIDAD
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar

Es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, si por tener dudas de su sujeción o no y para salvar su responsabilidad, exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes -en este caso, municipales- los que podrán manifestarse al respecto al recibir la comunicación impuesta por Ley, sin que corresponda a la Dirección General el pronunciarse, a no existir razones superiores para ello (por ejemplo, cfr. art. 118 CE) o tratarse de un supuesto en el que se esté incurriendo en la exigencia de un trámite desproporcionado que pueda producir una dilación indebida.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: CONFLICTO ENTRE COLINDANTES
Resolución de 13 de enero de 2021 (BOE 5 de febrero de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral por existir oposición expresa de colindante, ya que entiende la Dirección General que resultan identificadas y fundadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3. Resulta destacable que la oposición de uno de los colindantes se fundamenta con diversa documentación descriptiva de su finca que se aporta al expediente, documentos que ponen de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas. Todo lo cual se corrobora con la oposición formulada por otro colindante, que aporta por su parte escritura pública de compraventa. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 LH (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH).

PRÓRROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN POR HABERSE RECURRIDO LA CALIFICACIÓN: APLAZAMIENTO DE DESPACHO DE LOS TÍTULOS POSTERIORES
Resolución de 14 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa al estar previamente presentada, calificada negativamente y recurrida la calificación negativa ante la Dirección General, instancia privada en la que se solicita anotación preventiva de crédito refaccionario sobre la finca registral que ha sido dividida horizontalmente y de la que han resultado como fincas independientes las que son objeto de la escritura de compraventa, al haberse prorrogado el asiento de presentación del título calificado y recurrido, lo que genera el aplazamiento de despacho de los títulos presentados con posterioridad. El recurrente alega que no cabe dicha prórroga al no tratarse de un título contradictorio o conexo con el presentado con anterioridad. La Dirección General partiendo de que la prioridad registral en la fijación del rango de los derechos inscritos es un principio esencial del sistema registral español, desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues si bien es cierto que no se trata de títulos conexos, el devenir del título presentado en primer lugar influirá en el rango de los derechos inscritos, ya que no es lo mismo adquirir una propiedad libre de cargas que una propiedad gravada con una anotación preventiva de crédito refaccionario que, de estimarse el recurso, podría convertirse en hipoteca.

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE DOCUMENTOS JUDICIALES O ADMINISTRATIVOS POR PARTICULARES CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN
Resolución de 14 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se deniega la presentación e inscripción de un documento judicial firmado electrónicamente por el Letrado de la Administración de Justicia, con código seguro de verificación, remitido al Registro de la Propiedad por el Procurador de los tribunales, por considerar la registradora que se trata de un documento presentado por un particular y no remitido telemáticamente conforme a la legislación registral. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, recordando la admisión como documentos auténticos a efectos de presentación en el Registro el traslado a papel de los mismos cuando contengan un Código Seguro de Verificación que permita contrastar su autenticidad mediante el acceso a los archivos electrónicos de la Administración Pública, órgano o entidad emisora. Asimismo, señala que no cabe rechazar la presentación efectuada por el Procurador de los tribunales que representa a una de las partes en el procedimiento judicial, dada la atribución legal de competencia a dicho colectivo profesional para la realización de los actos de comunicación procesal.

LA RECTIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS DEL REGISTRO EXIGE CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O SENTENCIA JUDICIAL FIRME QUE LO SUPLA
Resolución de 14 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la rectificación de una finca registral inscrita a nombre de una Comunidad Autónoma solicitada por un ayuntamiento al no constar el consentimiento del titular registral o sentencia judicial firme que lo supla. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

ES NECESARIO CITAR A LOS HEREDEROS INDIVIDUALMENTE NO BASTANDO UNA CITACIÓN MEDIANTE EDICTOS A LA HERENCIA YACENTE
Resolución de 28 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

Ante la necesidad de elevar a público una compraventa privada, habiendo fallecido la vendedora, se cita por edictos a la herencia yacente, sin intentar la citación individual de los herederos. La Dirección General confirma la calificación, considerando que la publicación de edictos no es suficiente al no haber realizado las averiguaciones necesarias que permitieran la notificación concreta y determinada de los posibles herederos de la causante.

EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: NEGATIVA A LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA
Resolución de 1 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

Confirma el Centro Directivo las dudas fundadas sobre la rectificación de cabida y representación gráfica que se pretende inscribir por posible invasión de fincas registrales colindantes. Si bien, con la representación gráfica alternativa (ahora ya catastral) que se aporta, se altera la geometría de la finca registral inscrita. la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro (según exigían y exigen las normas que regulan la inmatriculación de fincas, que imponen la total coincidencia descriptiva con Catastro), esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, considerando, además, que ni siquiera el título inmatriculador ha sido rectificado. Además, la oposición del colindante se encuentra debidamente sustentada con informe y plano elaborado por técnico, contradictorio al presentado por el recurrente, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas.

INSCRIPCIÓN ACTA MANIFESTACIONES
Resolución de 3 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

El registrador deniega la práctica del asiento de presentación por aplicación del artículo 420 RH, al entender que el título calificado no contiene ningún acto que pueda provocar operación registral alguna, y porque considera que tal documento no puede mediatizar la calificación de los documentos que en su día se presenten. En el presente expediente se trata claramente de un acta de manifestaciones cuya finalidad no es provocar asiento registral alguno, sino requerir del registrador que deniegue la práctica de la inscripción de un documento -proyecto de reparcelación- todavía no presentado.

CANCELACIÓN DE CONCESIÓN MINERA POR CADUCIDAD
Resolución de 4 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

No hay constancia explícita de la causa de caducidad no concurre en el supuesto de hecho de este expediente, donde la inscripción primera se remite al título concesional en lo relativo a las condiciones de la concesión minera y las inscripciones posteriores son de mera transmisión de la misma.
En el caso que nos ocupa no se acredita que el actual titular registral del derecho de concesión minera haya sido oído en el expediente administrativo de caducidad que determina la extinción del derecho o al menos haya sido citado personalmente y no hubiere comparecido. Y como señalan las resoluciones anteriores es obligación del registrador exigir la acreditación de ese trámite de audiencia, manifestación no sólo del cumplimiento del principio de tracto sucesivo sino también del principio constitucional de tutela judicial efectiva.

EJECUCIÓN SOBRE BIENES CONSORCIALES ARAGONESES: ES NECESARIO QUE EL PROCEDIMIENTO SE SIGA CONTRA AMBOS CÓNYUGES O SE NOTIFIQUE AL NO DEUDOR
Resolución de 11 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar. En parecidos términos Resolución de 15 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se presenta en el registro de la propiedad, junto con el correspondiente mandamiento de cancelación, una certificación de la adjudicación administrativa en procedimiento de apremio seguido por la tesorería de la Seguridad Social en relación con la mitad indivisa de la nuda propiedad de una finca que pertenece a unos cónyuges casados bajo el régimen consorcial aragonés.
La Dirección General, de conformidad con los artículos 541 LEC, 144.1 RH y 103.2 RD 1415/2004, de 11 de junio, por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social, señala que en el caso de bienes comunes, será necesario para la correcta integración de la legitimación pasiva en el procedimiento y para evitar la indefensión de los titulares de esos bienes, que el procedimiento se dirija contra ambos cónyuges o que, caso de que se entable contra uno solo, al otro se le notifique el embargo.

NOTA MARGINAL POR AUSENCIA DE DESLINDE
Tres Resoluciones de 13 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar. Descargar. Descargar. Resolución de 11 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

Se plantea como única cuestión si es posible practicar, a requerimiento de la Administración, una nota marginal con la finalidad de advertir que una finca colinda con el dominio público hidráulico, el cual no está deslindado, sin que ni siquiera se haya iniciado este procedimiento, a los efectos de advertir las posibles consecuencias de un eventual deslinde y las limitaciones que de esta colindancia se derivan. La Dirección General entiende no puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde ni las limitaciones que del mismo se derivan en las fincas colindantes, sin haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral.

NOTAS MARGINALES. DESLINDE DE VÍA PECUARIA
Resolución de 18 de febrero de 2021 (BOE 10 de marzo de 2021). Descargar

No procede practicar, a solicitud de la Administración y de la nota marginal pretendida antes de iniciarse el procedimiento de deslinde previsto, solo para que advertir, en caso de un eventual deslinde, que una finca colinda con una vía pecuaria, pero sin concretar siquiera si efectivamente la finca pudiera verse afectada por ello y en qué medida; además de recordar los efectos legales del deslinde, cuestión que resulta de la propia Ley. Por tanto, tampoco puede practicarse la nota marginal solicitada al amparo de este precepto, pues no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria.
Añade el Centro Directivo que sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó lo siguiente: “Frente a las invasiones y usurpaciones de terrenos de dominio público, entre los que se incluyen las vías pecuarias (…), la Administración es titular de facultades recuperatorias que vienen limitadas al ámbito estrictamente posesorio, quedando por ello excluida de las mismas toda cuestión que implique definición de derechos dominicales por venir éstas reservadas en exclusiva a la jurisdicción civil”.

EN EL NOMBRAMIENTO DE CONTADOR-PARTIDOR Y SU PARTICIÓN ESTÁ LIMITADA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 19 de febrero de 2021 (BOE 10 de marzo de 2021). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura de protocolización de cuaderno particional hereditario otorgada únicamente por la contadora-partidora dativa que lo redactó, negándolo la registradora al poner en duda la designación de la contadora, así como la propia partición hereditaria.
La Dirección General al reconocer, una vez más, el control de la legalidad de los notarios en el ejercicio de sus funciones, consagrado, entre otros, por el artículo 17 bis, número 1, apartado a), LN, el notario dar fe de que “el otorgamiento se adecua a la legalidad”, lo que implica según el apartado b) que “los documentos públicos autorizados por notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”, y el artículo 24 de la misma Ley, reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, “Los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no solo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autorice[n] o intervenga[n] (...)”, señala, en esta materia de jurisdicción voluntaria, que los notarios son autoridades equiparables a los Jueces, y, en consecuencia, la calificación registral del nombramiento de contador-partidor y de la aprobación de la partición por él practicada abarcará la competencia del notario, la congruencia del resultado de tales actos con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro (art. 22.2, párrafo segundo, i.f. Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria).

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

TRACTO INTERRUMPIDO: INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar

Existen dos ventas de 1/5 en documento privado, la primera del titular registral a una sociedad y la segunda de esta sociedad a otra, la cual promueve el expediente de dominio para reanudar el tracto presuntamente roto.
Según el Centro Directivo, confirmando el criterio registral y fiel a su doctrina establecida en sus Resoluciones de (Resoluciones de 2 y 23 de octubre de 2014), se produce interrupción del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición.
Por otra parte, se recuerda que si la última inscripción de dominio tiene menos de treinta años de antigüedad, como es el caso, la comparecencia y conformidad del titular en el expediente sería un trámite esencial.

NO PROCEDE EL EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO CUANDO EL PROMOTOR ADQUIERE DEL TITULAR REGISTRAL O SUS HEREDEROS
Resolución de 14 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se suspende la inscripción de un expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido por considerar el registrador que es doctrina reiterada del Centro Directivo que no hay verdadera interrupción del tracto ya que los promotores adquirieron del titular registral y de sus herederos. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE INMATRICULACIÓN POR INVASIÓN DE VÍA PECUARIA
Resolución de 4 de febrero de 2021 (BOE 22 de febrero de 2021). Descargar

Practicada inmatriculación de una finca por el sistema del artículo 205 LH, la Administración Pública solicita dicha cancelación por invasión de vía pecuaria, a lo que el registrador se niega sobre la base de que el asiento ha sido ya practicado y está bajo la salvaguardia de los tribunales. La Dirección General da la razón al registrador e insiste en la necesidad de que las Administraciones Públicas inscriban el dominio público.

INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOBLE TÍTULO: CALIFICACIÓN DEL TÍTULO PREVIO
Resolución de 5 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

Se deniega la inmatriculación de una finca a través del procedimiento regulado en el artículo 205 LH, aportando como título inmatriculador, una escritura de compraventa y como título previo, una escritura de aportación a sociedad conyugal, donde el cónyuge aportante manifestaba haber adquirido la finca por herencia de un tío. La registradora señala como defectos la falsedad en las manifestaciones del cónyuge en el título previo, al constar en otros títulos inscritos en Registro de la Propiedad que el heredero del causante es otra persona; y la existencia de dudas fundadas sobre la coincidencia de la finca cuya inmatriculación se pretende, con otra ya inscrita en el Registro de la Propiedad, cuyo titular anterior era el causante. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que si bien el artículo 205 LH solo exige acreditar con título público la última adquisición y la previa del transmitente, si esa supuesta y alegada adquisición previa resultara ser conceptual y jurídicamente incongruente, o imposible, sí puede y debe ser objeto de calificación, como ocurre en el presente caso; a lo que añade la obligación impuesta por el propio artículo 205 al exigir a los registradores extremar las precauciones para evitar una doble inmatriculación.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: APORTACIÓN A GANANCIALES Y DECRETO JUDICIAL DE DIVORCIO
Resolución de 18 de febrero de 2021 (BOE 10 de marzo de 2021). Descargar

La registradora de la propiedad deniega la inscripción solicitada por entender que de la documentación aportada resulta que la misma ha sido elaborada ad hoc con el fin de obtener la inmatriculación.
La Dirección General rechaza la calificación considerando que aunque termina siendo titular quien inicialmente realizó el negocio de atribución patrimonial, es indudable que no puede entenderse que la liquidación de gananciales, como consecuencia del divorcio transcurridos los años indicados, se haya realizado con la mera finalidad de conseguir la inmatriculación de la finca. A lo que debe añadirse que la exención fiscal de la aportación a la sociedad de gananciales tampoco es elemento suficiente para deducir la existencia de creación instrumental, elusiva y fraudulenta, de documentación ad hoc.

CORRECTA INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 18 de febrero de 2021 (BOE 10 de marzo de 2021). Descargar

Se debate si es inscribible una escritura de división material de fincas, habiendo sido inscrita con anterioridad una de las fincas resultantes, pretendiéndose ahora la inscripción de aquella que en su día no fue objeto de constancia tabular, acompañada de informe de validación gráfica catastral y de certificado técnico topográfico, de tal forma que se produce un aumento en la cabida de la misma. La registradora basa su negativa a la inscripción en la circunstancia de resultar incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe técnico y del informe de validación en catastro, con la superficie que resulta del título y con la licencia de parcelación concedida en su día por el Ayuntamiento.
La Dirección General estima el recurso recordando que este Centro Directivo ha reconocido que aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre o 26 de octubre de 2017).

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

PROCEDIMIENTOS DIRECTOS O EXTRAJUDICIALES: VALOR DE SUBASTA IGUAL A VALOR DE TASACIÓN
Resolución de 23 de diciembre de 2020 (BOE 22 de enero de 2021). Descargar. Resolución de 11 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

Reforzándose la protección del consumidor, se considera que el artículo 129 LH (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 LEC, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento judicial de ejecución directa sobre bienes hipotecados (al igual que sucedería en la ejecución extrajudicial ante notario) que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación, no admitiéndose que se fije el valor a efectos de subasta, como pretendía el recurrente, en el 75% del valor de tasación.

CESIÓN DE UNA CARTERA HIPOTECARIA A UN FONDO DE TITULIZACIÓN
Resolución de 13 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Nada impide la inscripción de la constitución del fondo de titulización en el Registro de la propiedad como cesión de facultades inherentes al crédito -entre ellas la de titulizar-, pero para ello es preciso que sea solicitado por persona legitimada y aportar la copia autorizada de la escritura pública (y no un mero testimonio no inscribible ex art. 3 LH). Pues bien, en el supuesto de hecho de este expediente no se ha acreditado que el solicitante tenga la representación del transmitente ni del adquirente del derecho (art. 6 apartado d LH) ni se aporta la copia autorizada.
El crédito hipotecario consta inscrito a favor de la mercantil “Ibercaja Banco SA” por sucesión universal en virtud de segregación de negocio bancario, por lo que será necesario, para cumplir con el tracto sucesivo, el consentimiento en la cesión al fondo de titulización del actual titular registral (art. 20 LH), máxime cuando al tratarse de un supuesto de cesión parcial (el negocio bancario), la sucesión universal no se predica respecto de la totalidad del patrimonio de la sociedad titular de la hipoteca sino tan solo de parte de dicho patrimonio.

LA CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA DEBE INSCRIBIRSE AUNQUE LUEGO SE CEDA EL DERECHO DE CRÉDITO SI EL DEUDOR CEDIDO NO HA SIDO NOTIFICADO
Resolución de 11 de febrero de 2021 (BOE 25 de febrero de 2021). Descargar

En 2014 el acreedor consiente en escritura la cancelación de una hipoteca por pago de la deuda, si bien esta escritura no se inscribe en el Registro. Posteriormente se practican anotaciones de embargo y se cede el crédito a favor de un tercero en 2019, lo que se inscribe. El registrador niega la inscripción de la cancelación a petición del embargante, pero la Dirección General lo desmiente reiterando su doctrina, en virtud de la cual, de acuerdo con el Código Civil, el deudor cedido puede oponer al cesionario que el crédito había quedado ya extinguido por pago al acreedor inicial cedente, siendo éste, el acreedor cedente, responsable frente al acreedor cesionario en los términos de los artículos 1529 y 1530 CC. También el acreedor cesionario habrá de pasar porque el deudor cedido le oponga el pago hecho al acreedor cedente antes de tener conocimiento de la cesión (cfr. arts. 1164 CC, 149 y 150 LH y 176 RH y Resolución 16 de marzo de 2007). Y el artículo 1537 CC determina que lo dispuesto en este título se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determina en la Ley Hipotecaria, y así el artículo 151 LH cuando determina que “si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta”. Y este mismo artículo 151 hace responsable al cedente de la falta de conocimiento de la cesión de los perjuicios que deba sufrir el cesionario, no el deudor. Es decir, los perjuicios recaen sobre el cesionario, no sobre el deudor. De ahí que interese al cesionario dar conocimiento de la cesión al deudor. Y abundando en todo ello, el artículo 176 del Reglamento Hipotecario dispone que “la inscripción de cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley”, lo que constituye una excepción al principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 LH.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE
Resolución de 4 de febrero de 2021 (BOE 18 de febrero de 2021). Descargar

El requisito esencial que determina la exigibilidad o no de la notificación a que hace referencia el artículo 144 RH es la constancia de que la finca constituye la vivienda familiar. No puede basarse la suspensión de la anotación del embargo ordenada en la presunta posibilidad del carácter familiar de la vivienda, y no constando este, habrá pues que considerar que es el órgano jurisdiccional el que debe decidir, en función de las circunstancias puestas de manifiesto en el procedimiento, si procede acceder al embargo de la vivienda y si ha de hacerse con o sin notificación al cónyuge del deudor titular.

ANOTACIÓN PREVENTIVA CONTRA HERENCIA YACENTE: PRONUNCIAMIENTO JUDICIAL QUE DESESTIMA EL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR JUDICIAL
Resolución de 14 de enero de 2021 (BOE 28 de enero de 2021). Descargar

Se suspende la práctica de anotación preventiva contra herencia yacente al entender la registradora que para que pueda entenderse cumplido el tracto sucesivo, es necesario el emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia o, en su defecto el nombramiento de un administrador judicial. El recurrente alega que se han agotado razonablemente los medios ordinarios para proceder a la identificación y notificación personal a la herencia demandada y que la doctrina de la Dirección General debe quedar limitada a los casos en que la cuestión no haya sido analizada por el juzgado de instancia, habiéndose pronunciado en el presente caso en sentido contrario a la necesidad de nombramiento de un administrador judicial. El Centro Directivo estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que, si bien el defecto ha sido señalado correctamente por la registradora, se ha acompañado para su subsanación, auto firme en el que se desestima el nombramiento de administrador judicial a la herencia yacente, de tal forma que se entiende cumplido el principio constitucional de tutela efectiva.

NO PUEDE RENOVARSE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO CONVERTIDA EN EJECUTIVA SI SE CANCELÓ AQUELLA POR CADUCIDAD
Resolución de 28 de enero de 2021 (BOE 12 de febrero de 2021). Descargar

El caso a resolver se resume en la existencia de una anotación preventiva de embargo que, por nota marginal se convierte en ejecutiva. El embargante solicita la renovación de la anotación, pero la registradora no lo admite al haber caducado la anotación preventiva de embargo. La Dirección General confirma la calificación, no sin antes admitir las dificultades de estos supuestos, sobre todo en la diferente práctica registral según se extienda nota marginal o anotación preventiva para hacer constar el paso a ejecutivo del embargo.

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES DE VEHÍCULO DADO DE BAJA EN LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRÁFICO
Resolución de 18 de febrero de 2021 (BOE 10 de marzo de 2021). Descargar

La baja provisional en el Registro de Tráfico no puede tener la transcendencia de destruir la presunción de legitimación registral. No hay ningún precepto legal ni reglamentario que así lo determine, siendo además instituciones distintas, pues -como así se reconoce en el convenio entre ambas instituciones- la competencia en materia de aptitud para circulación del vehículo corresponde al registro administrativo, mientras que la atribución de la titularidad jurídica corresponde al registro jurídico, esto es, al Registro de Bienes Muebles.

El Notario - Rubén Laina Relaño / Antonio López Santalla

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