Resolución de 27 de febrero de 2020 (BOE 3 de julio de 2020). Descargar

Se formaliza una escritura de compraventa por la que una sociedad vende, a otra veintisiete fincas rusticas, por un precio global el cual queda aplazado en su mayor parte y se pacta que: “La falta de pago a su vencimiento de las cantidades aplazadas facultará a la vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho del presente contrato, conforme al 1504 del Código Civil. Para que se produzca la resolución del contrato, bastará la notificación hecha al comprador por requerimiento judicial o por acta notarial, transcurridos 15 días hábiles desde la fecha del impago”.
La registradora suspende la inscripción solicitada, ya que, al tratarse de una compraventa de varios inmuebles, cuyo pago se aplaza, en parte, y éste se garantiza con condición resolutoria, no consta en la escritura la distribución de la cantidad aplazada, cuyo pago se garantiza con dicha condición resolutoria, sobre cada una de las fincas afectadas y ello en base a los artículos 18, 11, 119 y 120 de la Ley Hipotecaria y a las exigencia derivadas de la necesaria claridad y precisión que debe presidir los asientos registrales.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que en este caso, es inequívoco que de la escritura resulta que se pacta un “precio global y no distribuido” y para eludir la distribución del precio entre las diversas fincas, a efecto de inscripción de la garantía, carece de base la afirmación del recurrente de que se trata de un único terreno rústico, y además indica que no ha solicitado la inscripción de la condición resolutoria, por lo que hace constar que se podía haber inscrito la escritura sin esa garantía real. La Dirección General estima que no puede desconocerse la unidad negocial, tal y como la han configurado los otorgantes, de forma que, no cabe inscribir la venta y denegar el acceso de la condición resolutoria, por cuanto se está alterando el equilibrio negocial pretendido y se atribuye al negocio efectos distintos de los requeridos por los interesados. De todo ello resulta que, aun cuando la cláusula resolutoria pudiera ser considerada esencial para el equilibrio negocial, podría ser excluida de la inscripción si lo consintiera el contratante favorecido por ella. Por tanto, debería admitirse, si lo solicita el vendedor, que no se inscribiera la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, ya que, al ser único beneficiado, puede excluir de la presentación inicial, dicho extremo.