Resolución de 30 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar
El 20 de noviembre de 2023 se autoriza y presenta determinada escritura de compraventa de finca registral. Durante la vigencia del asiento de presentación se presenta a registro mandamiento de la Agencia Tributaria ordenando que se practique anotación de prohibición de disponer sobre la finca transmitida. El registrador deniega la inscripción sobre la base que, si bien el mandamiento se presenta con posterioridad a la escritura, es de fecha anterior a la escritura, 9 de noviembre de 2023, que además fue notificado. El recurrente, si bien reconoce que se recibió por la parte vendedora acuerdo por parte de la Dependencia Regional de Recaudación de la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles, entre los que se detallaba el inmueble en cuestión objeto de la citada compraventa, alega que la finca se encontraba vendida con anterioridad a esta fecha, ya que se suscribió entre la sociedad vendedora y el comprador documento privado de compraventa formalizado el día 4 de octubre de 2023, el cual quedó perfeccionado con pago de señal mediante transferencia bancaria de misma fecha por la cantidad de 3.000,00 euros, documento unido a la escritura de compraventa. Alega la posibilidad de probar la fecha de los documentos privados más allá de lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil y acompaña una serie de documentos que, a su juicio, prueban la intención de adquisición a la fecha de formalización, y termina señalando que cuando se otorgó la escritura no constaba en el Registro la existencia de la prohibición de disponer.
Pero la Dirección General confirma, lógicamente la nota. Puede resumirse su doctrina de la siguiente manera:
1. El registrador puede y debe tener en cuenta los documentos presentados con posterioridad siempre que de ello se observe una posible irregularidad en los títulos presentados, pues la inscripción no convalida los negocio nulos ex artículo 33 de la Ley Hipotecaria; en el caso presente, la fecha de la escritura, y por tanto de la transmisión formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa de prohibición de disponer y a su notificación (como reconoce el recurrente).
2. El asiento posterior es una prohibición de disponer adoptada en un procedimiento administrativo, que al igual que en el supuesto de los procedimientos penales, lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Estamos ante una de las prohibiciones administrativas de interés general que -al igual que las penales y a diferencia de las civiles- tienen un componente de orden público.
El centro directivo considera que, cara al principio de prioridad, ha de ser diferente el tratamiento de las prohibiciones de disponer de origen privado, de las prohibiciones de disponer dictadas en procedimientos administrativos o penales, en los que existe un importante componente de orden público que obliga a matizar el principio de prioridad, evitando la defraudación del interés que persiguen.
3. Debe tenerse en cuenta que no corresponde al registrador valorar la admisión de otros medios de prueba distintos a los establecidos en el artículo 1227 del Código Civil para acreditar la fecha de formalización de los documentos privados y en consecuencia la eficacia de la venta, cuestión que corresponderá, en su caso, a la autoridad judicial. Rechaza las alegaciones del recurrente acerca de que la compra fue anterior a la diligencia, porque la escritura es de compraventa de presente y no de elevación a público de una compraventa previa. Además, este contrato privado no fue aportado al registrador para que lo tuviera en cuenta en la calificación, por lo que el centro directivo tampoco lo puede considerar a la hora de resolver.
4. Por tanto, si la fecha de la escritura -y por tanto de la transmisión formalizada en ella- es anterior a la resolución administrativa/judicial de prohibición de disponer; y la presentación de la escritura también es anterior a la del mandamiento ordenando la prohibición de disponer, gana prioridad. Pero, si la fecha de la escritura y por tanto de la transmisión formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa/judicial de prohibición de disponer, se pone de manifiesto una posible irregularidad que afecta a la validez de la compraventa efectuada y que habilita la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente.
