Resolución de 18 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. 19 de  Diciembre de 2013). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 26 de Noviembre de 2.013 (B.O.E. de 20 de Diciembre de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de un préstamo por 6 meses con hipoteca sobre vivienda habitual constituido más de 4 años desde su adquisición, en el que se pactan unos intereses de demora del 25%, y, en cuanto a los intereses ordinarios, la cobertura hipotecaria se extiende a cinco años al tipo pactado.
Dos son, por tanto, las cuestiones que aquí se plantean:
1º).- Si un préstamo pactado por un plazo de duración de seis meses a cuyo vencimiento ha de producirse la devolución del principal junto al importe de los intereses devengados en dicho periodo al tipo del 12% anual puede garantizarse con garantía hipotecaria cuya cobertura, en cuanto a los intereses ordinarios, se extiende a cinco años al tipo pactado.
2º).- En segundo lugar, si la cobertura hipotecaria, en cuanto a los intereses de demora, puede cubrir el período de cinco años al tipo del 25% pactado tratándose el objeto de hipoteca de la vivienda habitual del deudor hipotecante.
Confirma la Dirección General la nota de calificación en cuanto a la primera de las cuestiones planteadas, revocándola en cuanto a la segunda, sobre la base de los siguientes argumentos:
1º).- Los intereses ordinarios en cuanto retributivos de la concesión del préstamo o crédito tienen un origen contractual en la medida que sólo se devengan si las partes así lo establecen debiéndose estar al contenido pactado para determinar su cuantía determinada o determinable así como su vencimiento que puede coincidir o no con el de la obligación principal. Las partes no tienen más límite que el derivado de la aplicación de los principios generales en materia de obligaciones (artículo 1255 del Código Civil), o aquellos derivados de normas que puedan incidir en la validez de lo pactado (usura, condiciones generales).
Pues bien, pactados los intereses remuneratorios de una obligación la posibilidad de cobertura hipotecaria está expresamente regulada en el ordenamiento jurídico (artículo 12 de la Ley Hipotecaria) pero con la importante matización de que la eficacia erga omnes derivada de la inscripción en el Registro de la Propiedad impone unas limitaciones que trascienden las propias del Derecho Civil, de modo que los planos, civil e hipotecario, no se superponen sino que se complementan cada uno en su respectivo ámbito de eficacia. De este modo, la cobertura de garantía de los intereses ordinarios o remuneratorios pactados viene determinada, desde el punto de vista hipotecario, por dos aspectos que no pueden soslayarse. Por un lado, la cobertura sólo puede alcanzar a las obligaciones garantizadas en la medida que hayan sido pactadas y con el alcance que hayan sido pactadas.  Y, por otro lado, especial importancia tiene la limitación temporal de cobertura establecida en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que impone que, cualquiera que sea la duración de la obligación garantizada y de los intereses remuneratorios pactados, la hipoteca no garantice intereses por plazo superior a cinco años.
Pues bien, esta limitación, por definición, sólo es de aplicación a aquellos supuestos en que los intereses devengados y no pagados puedan superar dicho límite temporal ya que sólo puede operar en dicho supuesto. Consecuentemente cuando la obligación por intereses no exceda del límite temporal máximo establecido por la Ley su cobertura no puede ir más allá que el de la propia obligación garantizada. De lo contrario se estaría dando cobertura a una obligación inexistente con clara violación del principio de accesoriedad de la garantía (vid. artículo 1.876 del Código Civil), que limita su extensión a la de la obligación garantizada.
2º).- La segunda cuestión versa sobre el sentido que haya de tener el tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria introducido por la reciente reforma que ha llevado a cabo la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que señala que «Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil». Pues bien, a juicio del Registrador, la limitación introducida es predicable de cualquier hipoteca constituida sobre vivienda habitual, mientras que la postura del Notario recurrente es que ha de limitarse exclusivamente a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos otorgados para la adquisición de la vivienda.
Confirma la D.G.R.N. el criterio del recurrente señalando que la introducción de un párrafo final en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria que el precepto acota con precisión a los préstamos y créditos de adquisición de la propia vivienda habitual con garantía hipotecaria y que, como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no contemplados en la norma ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos en que está formulada.
Y, en el presente caso, no hay indicio alguno en el título que permita sostener que la finalidad del préstamo recibido es la financiación de la vivienda habitual hipotecada y la limitación de tres veces el interés legal del dinero es aplicable, por tanto, sólo a los préstamos o créditos concedidos para la adquisición de la misma y garantizados con hipotecas constituidas sobre ella.