Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se presenta a inscripción el testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados con ocasión de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. El registrador suspende la inscripción considerando que el título presentado adolece de tres defectos que impiden su inscripción:
1) No consta la situación arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación. Si bien el Centro Directivo considera que en supuestos de ventas judiciales procede también el derecho de retracto arrendaticio, considera que, en el presente caso, la referencia en la resolución judicial al hecho de que no constan arrendatarios y la manifestación del adquirente ante notario de que la finca adjudicada se encuentra libre de ocupantes e inquilinos, son suficientes para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el defecto debe ser revocado.
2) No resulta determinada la cantidad reclamada en la ejecución por capital, intereses ordinarios, intereses de demora y costas respecto de cada una de las fincas ya que las señaladas exceden de la cobertura hipotecaria. Comienza señalando el Centro Directivo que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite, pues si misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que, si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. Respecto de la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto, la Dirección General ya ha manifestado que el registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. En el presente caso, de la propia resolución judicial objeto de calificación, y especialmente del desglose de cantidades que contiene, resulta determinada la cantidad reclamada por los distintos conceptos, expresándose, además, que no excede del límite de cobertura hipotecaria, habiendo quedado consignada la cantidad sobrante a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados. Por tanto, este defecto también es revocado.
3) Según resulta del Registro, aparece anotada sobre la finca una prohibición de disponer ordenada por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Respecto al tercer defecto, también es revocado, pues es doctrina consolidada del Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen, ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.