Resolución de 30 de marzo de 2017 (BOE 14 de abril de 2017). Descargar Resolución.

En este expediente se pretende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que en su cláusula sexta de las estipulaciones financieras, relativa a los intereses moratorios, se pacta que el préstamo: “En caso de demora, sin perjuicio de la posibilidad de resolución contractual prevista en la estipulación correspondiente de este contrato, satisfará el cliente o deudor un interés nominal superior en dos puntos porcentuales al tipo vigente en el momento de pago, sobre las cantidades adeudadas por todos los conceptos” (pacto sexto, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: “No obstante lo anterior, en el caso que la finalidad de la presente operación fuera la adquisición de vivienda habitual, y la hipoteca recaída sobre la misma vivienda, los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago” (pacto sexto, párrafo tercero). Asimismo, en la cláusula primera de las estipulaciones hipotecarias, relativa a la constitución de la hipoteca, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, de: “(…) veinticuatro mensualidades de intereses moratorios al tipo de lo que resulta establecido para su cálculo en la estipulación correspondiente, sin que en ninguno de ambos casos pueda sobrepasarse el límite máximo del 13% establecido a efectos hipotecarios (…)” (pacto primero hipotecario, párrafo primero); añadiéndose a continuación que: “No obstante lo anterior, y para el caso que el contrato de préstamo fuera para adquisición de vivienda habitual, el límite máximo frente a terceros en el caso de intereses moratorios no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero vigente en cada momento” (pacto primero hipotecario, párrafo segundo). En dicha escritura de préstamo hipotecario se pacta un interés remuneratorio variable, revisable cada trimestre, y se hace constar expresamente que la finca hipotecada constituirá la vivienda habitual de los deudores, personas físicas consumidoras, siendo la finalidad del préstamo la de su adquisición. 
La Registradora suspende la inscripción porque tratándose de un préstamo para la adquisición de vivienda habitual, el tipo máximo de interés moratorio a efectos de responsabilidad hipotecaria pactado, el citado 13%, excede de tres veces el interés legal del dinero, ya que esta cifra en el momento del otorgamiento de la escritura ascendía al 9%.
La DGRN confirma la nota solo en cuanto denuncia que el párrafo segundo de la estipulación primera establece un límite de interés de demora solo frente a terceros cuando tal límite es a todos los efectos. Señala que es doctrina reiterada de la Dirección General que la garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios (y lo mismo cabe decir de los moratorios) cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquel y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Pero esa doctrina no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria solo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan, siempre que estén cubiertos por la garantía hipotecaria por estar comprendidos dentro del tipo máximo previsto, en tanto que de darse tal perjuicio, tan solo podrá hacerlo, aparte de respetando aquel tipo máximo, por los realmente devengados durante los períodos temporales que señala el citado artículo 114 de la Ley. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, al añadir un nuevo párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria, viene a sumar un nuevo límite legal a los intereses moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y destinados a financiar su adquisición, haya o no terceros, de forma que los intereses moratorios pactados no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero. Límites que, dado su carácter claramente imperativo, las estipulaciones contractuales de constitución de dichos préstamos hipotecarios necesariamente deberán respetar, lo que será perfectamente posible a través de la institución de la hipoteca de máximo. Como quiera que, cualquiera que sea el límite máximo que se pacte, por hipótesis podrá ocurrir que en algún momento de la vigencia de la hipoteca la aplicación de la fórmula del artículo 114.3 de Ley Hipotecaria de como resultado una cifra inferior al máximo pactado, las fórmulas contractuales siempre podrán evitar cualquier tacha de ilegalidad mediante la incorporación a la estipulación correspondiente de una reserva o salvedad de aquel límite legal. En consecuencia, la necesidad registral de fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés moratorio, debe conciliarse con la limitación legal establecida, de forma que el tipo máximo pactado (que como se ha visto anteriormente opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen con terceros), solo será aplicable si en el momento de su devengo (no de la constitución de la hipoteca como parece desprenderse de la nota de calificación) es igual o inferior al límite legal, salvedad ésta que habrá de hacerse constar en la cláusula correspondiente.