Resolución de 22 de Febrero de 2.008. (B.O.E. de 15 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución. En iguales términos, las Resoluciones de 28 de Febrero, 29 de Febrero y 1 de Marzo (B.O.E. de 18 de Marzo de 2.008). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. 

Resoluciones complejas en la que se analizan diversas cláusulas incluidas en una escritura de préstamo hipotecario, que detallamos en el orden resuelto por la Dirección General:
1).- Cláusula en la que se indica que el importe del préstamo se reembolsará:
a) cuando se formalice la venta de la finca o
b) cuando la entidad prestamista presente un requerimiento de pago por la deuda pendiente, añadiendo que «mientras el prestatario no haya incumplido la presente escritura» la entidad prestamista sólo podrá requerir el pago en una serie de casos: a) seis meses desde la muerte del último residente nombrado o b) que el último residente nombrado haya dejado de residir en la finca, especificando que se entiende por dejar de residir (mantenerse ausente seis meses, se tenga o no intención de regresar).
Opuesta por la Registradora indeterminación en el plazo de duración del préstamo y, en consecuencia, en la fecha de vencimiento, se admite, sin embargo por la Dirección General ya que ha considerado reiteradamente que en materia de hipotecas,  que el principio de determinación de los derechos inscribibles se acoge con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación. Y considera que en el presente caso aparece suficientemente determinada la duración o vencimiento del préstamo, ya que se trata de una obligación contraída de presente, cuya duración o vencimiento para su devolución depende de unos hechos futuros, unos ciertos en su acaecimiento, aunque inciertos en el cuando (la muerte del último prestatario) y otros inciertos también en su existencia como son la venta de la casa, el incumplimiento del contenido de la escritura o la falta de residencia por el último prestatario, circunstancias estas dos últimas que, para la plena efectividad de la hipoteca, requerirán en el momento de su eventual ejecución, la prueba extrarregistral de la concurrencia de la causa que hace exigible la devolución de la cantidad prestada, pero que en modo alguno impide la inscripción de la obligación garantizada tal y como está configurada, por cuanto el principio de determinación registral debe predicarse sólo respecto del derecho real que se inscribe, la hipoteca, la cual debe quedar perfectamente determinada en su alcance y extensión, siendo irrelevantes respecto de aquel principio, los aspectos del préstamo garantizado que no influyan en el juego de la garantía.
2). El segundo defecto es el relativo a la cláusula de imputación de pagos, en la que se pacta expresamente que los pagos adelantados que los prestatarios realicen de las cantidades adeudadas de acuerdo con la escritura se aplicarán en primer lugar a los intereses devengados (por días), pero aún no cargados en la cuenta del préstamo, a comisiones y gastos a pagar, y finalmente al importe debido por intereses, comisiones y gastos devengados y cargados más el principal, cláusula de imputación que debe considerarse válida de conformidad con el principio de libertad de pacto que rige nuestro sistema contractual consagrado por el artículo 1.255 del Código Civil, sin que se oponga a ello el artículo 1.172 del Código Civil, que se refiere a un supuesto específico y distinto del ahora enjuiciado.
3). El siguiente defecto es que denomina la Registradora «tipo de interés remuneratorio alternativo de penalización»,  que la Dirección General señala como un interés de demora que se devenga cuando «la deuda total haya quedado vencido (sic) para reembolso y no se haga el pago de conformidad con los términos de la presente escritura, o si ocurre cualquier otra de las causas de incumplimiento, como se indica en la cláusula ocho», lo que se considera por la Dirección General más beneficiosa para el deudor, sin que sea  contrario a lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil
4). Sin embargo la Dirección General sí que da la razón a la Registradora, con respecto a la posibilidad de que la entidad acreedora pueda modificar libremente los intervalos a los que se cargan los intereses, previsión que sí es contraria a lo establecido en el artículo 1.256 del Código Civil.
5). En cuanto a la posibilidad pactada de que la entidad acreedora capitalice los intereses, comisiones y los gastos, se trata del caso de anatocismo ya resuelto por la Dirección General de modo recurrente, ya que  en el ámbito hipotecario o de actuación de la garantía constituida, los intereses sólo pueden reclamarse en cuanto tales y dentro de los límites legales y pactados, pero nunca englobados en el capital. 
6). En la cláusula  en la que se pacta lo que se denomina «Inexistencia de Garantía patrimonial», que consiste, en esencia, en que en aquellos supuestos en que teniéndose que reembolsar el préstamo como consecuencia de la venta de la finca, si en ese momento el importe de lo adeudado supera el valor de la finca  el deudor puede ver limitada su responsabilidad a la cantidad neta obtenida de la venta de la finca, siempre que: a) notifique a la acreedora su intención de vender; b) la finca se venda por su valor de mercado; c) Que la entidad acreedora pueda verificar ese valor por medio de un tasador independiente con anterioridad a su venta; d) Que no se haya producido un suceso de incumplimiento del contrato.
La Dirección General concluye, antes que entender que dicha cláusula es contraría al art.1.256 Código Civil, que es en beneficio del deudor, que ve de esa manera reducida su responsabilidad patrimonial universal ex artículo 1.911 del Código Civil, está condicionada en su aplicación, a unas causas concretas y objetivas, como son la venta por valor de mercado de la finca (constatable a través de un tasador independiente) y no haber incurrido el deudor en ningún supuesto de incumplimiento del contrato.
7). Por otro lado, prevé la escritura de préstamo en su Cláusula Trece que si en el futuro (en un momento que se determinará por la Entidad acreedora) hubiera subido sustancialmente el valor de mercado de la finca, el prestatario está obligado, a petición de aquélla, a modificar el valor de tasación, para adaptarlo al valor actualizado y de no hacerlo en cinco días, la entidad acreedora se considera apoderada irrevocablemente para hacerlo aunque incurra en autocontratación. De nuevo, la Dirección General considera que esta cláusula hace aconsejable la previsión de un procedimiento para adaptar a lo largo de la vida el mismo, el tipo fijado para subasta a efectos de ejecución hipotecaria, lo que es beneficioso no sólo para el acreedor, sino también en beneficio del dueño de la finca hipotecada, pues cuanto más alto sea el valor de adjudicación, mayores posibilidades habrá de que exista sobrante, una vez satisfecha la deuda.
8). El hecho de que el préstamo celebrado no deba reembolsarse, tanto por capital como por intereses (que se van capitalizando) hasta el término o vencimiento final de acuerdo con lo pactado en el contrato, no significa, según la Dirección General, que nos encontremos ante una cuenta corriente de crédito y de que la hipoteca lo sea de máximo, sino que del conjunto de pactos y cláusulas contenidas en la escritura se evidencia que nos encontramos ante un préstamo de características especiales, en garantía el cual se establece una hipoteca ordinaria o de tráfico.
9). La Registradora, a la luz de estos defectos y otros que no hemos citado por su menor importancia, concluía que  la completa operación es contraria a lo dispuesto en los artículos 10. bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, señalando la Dirección General que el procedimiento registral, por sus particulares caracteres, y la calificación, por su ámbito objetivo y medios de llevarse a cabo, no puede sustituir a la declaración judicial de nulidad de las cláusulas de un contrato que son condiciones generales de la contratación, por entender que las mismas son nulas de pleno derecho, al contravenir la Ley 26/1984, de 19 de julio.