Resolución de 14 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar

Una escritura de opción de compra se pacta bajo las siguientes condiciones: el precio final será de 110.000 € entregándose en concepto de arras penitenciales y una cantidad concreta y en concepto de anticipo del precio otra mayor. Se configura la opción con carácter real y se articula un procedimiento de ejercicio de opción, y se somete a condición resolutoria en el caso de que le concedente encuentre un mejor precio en el mercado durante un plazo, obligándose a devolver en tal caso las cantidades recibidas.
El registrador señala dos defectos: 1) que el cumplimiento del contrato queda sujeta a la exclusiva voluntad de una de las partes; y 2) infracción de prohibición de pacto comisorio.
Frente a ello el notario sostiene que el operación no depende de la voluntad de uno de los contratantes porque depende de un hecho objetivo y comprobable, que no está sujeta a la exclusiva voluntad de la partes; y en cuanto al pacto comisorio, señala, entre otros motivos, que se trata de una deuda derivada de una posible frustración de la opción de compra pactada, y no de un auténtico préstamo a favor de consumidores y que la operación se sujeta a las búsqueda de mejores condiciones de mercado, sin que se deduzca de la situación una situación angustiosa del concedente.
Los dos defectos de la calificación son rechazados por el Centro Directivo: el primero sobre la base de la interpretación que el Tribunal Supremo hace sobre el artículo 1115 del Código Civil, cuando la obligación depende en parte por voluntad del sujeto en parte por hechos externos. Y manifiesta que no estaríamos en el ámbito de las denominadas condiciones “puramente potestativas” que solo dependen de la voluntad del contratante, sino en el caso de una condición suspensiva mixta o simplemente potestativa pues también depende de la producción de un hecho incierto o avatar externo a la voluntad como es encontrar dentro del plazo fijado un comprador que pague mejor precio por la finca, por lo que debe entenderse como válida e inscribible en el Registro de la Propiedad; respecto del segundo defecto sostiene deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Y la propia resolución nos da idea de las condiciones necesarias para que el caso concreto infringiese la prohibición de pacto comisorio, ninguna de las cuales se da, a saber:
1) Concesión de préstamos o créditos hipotecarios, ni siquiera bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación, ni son contrato de intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito a un consumidor. Tampoco son préstamos o créditos de los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El caso aquí planteado es una pura operación inmobiliaria, intermedia entre las arras o señal y la venta, que el legislador permite que alcance eficacia real y sea inscribible.
2) La opción de compra pactada reúne los requisitos propios de todo contrato de tal naturaleza como es son la prima, plazo para su ejercicio y el precio de ejercicio de la opción. Al ser el plazo inferior a cuatro años y existir voluntad de eficacia real del pacto de opción, adquiere éste el carácter de inscribible.
3) Al no existir préstamo ni crédito, ni venta con precio aplazado en sentido técnico, no se puede concluir tampoco que exista interés ni mucho menos que sea usurario, cuya calificación por otra parte es siempre judicial.
4) No consta resolución judicial alguna inscrita en el Libro Registro de Préstamos Usurarios por la que se considere nula por usuraria una operación como la que es objeto de esta resolución.
5) Nada justifica la pretensión de equiparar la suma resultante a un interés sobre las cantidades recibidas y susceptibles de devolución en caso de resolución del derecho de opción, y como resulta de la escritura y de la calificación, no hay previsión alguna respecto de otros posibles costes o gastos, de intermediación o de otro tipo, por lo que no se puede presumir en el caso ningún incremento injustificado de la cantidad a devolver.
6) El precio pactado en la escritura coincide prácticamente con el valor de referencia que figura señalado por los servicios del Catastro el día de la firma, en consecuencia, no parece ser susceptible de provocar un enriquecimiento injusto.