Resolución de 15 de enero de 2025 (BOE 13 de febrero de 2025). Descargar

Una entidad bancaria vende una vivienda a dos cónyuges, que manifiestan ser arrendatarios de la finca, y que la adquieren en virtud de su derecho de adquisición preferente; en la segunda escritura, de dación en pago, los cónyuges reconocen adeudar a una sociedad una cantidad, igual al precio de la anterior compraventa, como consecuencia de un préstamo hecho precisamente para la compraventa, y la ceden en pago a la sociedad acreedora, si bien permanecerán en la vivienda como arrendatarios. La registradora considera que la compleja operación revela la falsedad de la causa en la compraventa y encubre un negocio disimulado.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la declaración sobre una posible simulación negocial debe quedar reservada al ámbito judicial, dado lo limitado de los medios de calificación de que dispone el Registrador (títulos presentados y asientos del Registro -tal como resulta del art. 18 LH-). Y ha de ponerse de relieve que la calificación e inscripción de los documentos presentados, no impedirá el procedimiento que pueda seguirse ante los tribunales sobre la validez o nulidad del título -la inscripción no convalida actos y contratos nulos conforme a las leyes-; ni prejuzgará los resultados del mismo procedimiento (cfr. arts. 66 LH y 101 RH), toda vez que, como ya se expresara en la Resolución de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 1937 (reiterada por otra Resolución de este Centro Directivo de 22 de junio de 2006): “(...) la simulación, el fraus legis u otro hipotético negocio de los denominados por la doctrina oblicuos o indirectos son posibles en casi todos los actos jurídicos y en su apreciación la Registradora excede en este caso de la función calificadora”.