Resolución de 10 de diciembre de 2012

“La cuestión es si el conocimiento “privado” de las circunstancias expuestas sobre la finca (es decir, su venta en documento privado y la incoación de un procedimiento judicial sobre la misma) es suficiente causa legal para impedir la autorización del instrumento público a la que en principio está obligado el notario.
Para responder a esta pregunta hay que examinar si cada de una de las partes utilizó la diligencia debida en su actuación.
En cuanto a la recurrente, ante la iniciación de un procedimiento judicial que afecta a una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, la ley pone a su disposición unos medios de protección. No se trata de enumerar todos sino citar entre ellos, como fundamental, la anotación preventiva de demanda que prevé el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, que, además, incluso en el supuesto que se hubiese solicitado, no hubiera impedido al notario autorizar la escritura de compraventa, pero sí se hubiese podido enervar la buena fe del comprador, en el sentido del artículo 71 de la Ley Hipotecaria: “los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación”. En el seno del procedimiento también prevé la Ley otras medidas cautelares, como la prohibición de disponer sobre la finca en litigio prevista en los artículos 721 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y susceptible de anotación preventiva conforme a los artículos 26.2 a) y 42.4 de la Ley Hipotecaria. Conforme a la Resolución de esta Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de julio de 2010, se trataría “de una medida cautelar que priva, durante el período en que se mantenga en vigor, del poder de disposición al demandado respecto de los bienes objeto de la anotación, con la finalidad de asegurar la efectividad de la sentencia o resolución que finalmente recaiga en el procedimiento principal, declarativo o ejecutivo, en cuyo ámbito se dicta, y sujeta a los trámites y requisitos fijados”. 
En cuanto a la actuación del notario en la autorización del instrumento público, entiende esta Dirección General que cumplió con los deberes profesionales impuestos en el artículo 175 del Reglamento Notarial, solicitando e incorporando la nota informativa continuada del Registro de la Propiedad correspondiente a la finca objeto del litigio, sin que en la misma no sólo no figurara ninguna medida cautelar que impidiera la autorización de la compraventa, sino que ni siquiera figurara anotación preventiva de demanda (artículo 42 de la Ley Hipotecaria) anteriormente reseñada.
No se puede pretender que el simple conocimiento privado de un procedimiento judicial o vicisitudes que afecten a una finca impidan al notario autorizar un instrumento público, pues ello supondría tanto como hacer recaer sobre el notario la responsabilidad de seguir el curso de los procedimientos judiciales, sin contar con otros medios de publicidad a su alcance o publicando estos una situación distinta a la que afirman los interesados, lo que sería imposible. Tampoco puede el notario dar por ciertas aquellas manifestaciones realizadas  por las partes en su Notaría sin tener otros medios de prueba que lo acrediten.
Además, conforme a nuestro derecho positivo, no existe precepto legal alguno que prohíba al notario autorizar, y ni siquiera el vendedor disponer de una finca de su propiedad, por el mero hecho de que exista sobre la misma un procedimiento judicial, si no se han solicitado, y el juez ha ordenado medidas cautelares al respecto. 
La Resolución de esta Dirección General de 13 de julio de 2005  afirma que es reiterada la doctrina de este Centro Directivo que el notario ha de proceder al confeccionar las escrituras, sobre la base, en primer lugar, de las manifestaciones sobre la voluntad negocial realizadas por quienes comparecen en su Notaría solicitando su otorgamiento, afirmaciones cuya veracidad intrínseca no se encuentra amparada por la fe pública notarial y, en segundo lugar, a partir de las comprobaciones sobre titularidad, datos descriptivos y cargas del inmueble derivadas de los documentos aportados y de la información facilitada por el Registro de la Propiedad.
Concluye, por tanto, esta Dirección General que la mera información facilitada por la recurrente sobre la venta en documento privado y la existencia de un procedimiento judicial que afecta a una finca no es bastante por si sólo para permitir al notario denegar su ministerio, mientras la recurrente, como es el caso, no haya adoptado las medidas de protección a su alcance y que hubieran permitido al notario tener información suficiente para denegar su ministerio o, al menos, transcribir en la escritura autorizada información suficiente para enervar la buena fe del tercer adquirente en protección de posibles perjudicados.