Resolución de 26 de marzo de 2025 (BOE 17 de mayo 2025). Descargar

Se concede un derecho de opción sobre finca ya hipotecada en el que el precio incluye arras y un adelanto del precio total; y se incluye una condición resolutoria para el concedente si antes de una fecha, otorgase una hipotética escritura manifestando su voluntad de dejar sin efecto la opción, devolviendo lo percibido más el duplo de las arras. A simple vista, la subsistencia del contrato queda al arbitrio de una de las partes contratante, se estipula que llegado el caso de recuperación de las cantidades que el optante haya podido anticipar al concedente, aquél podría determinarlas a su buen criterio, dejando también indeterminada la cantidad a consignar, caso de ejercicio de la opción, a favor de titulares de cargas posteriores. Por eso, señala el Centro Directivo, que se deduce claramente que la opción se configura en función de garantía de una operación de financiación en la que siempre saldrá beneficiado el optante, pues, al fijar el precio de la compraventa, se establece, entre otras consideraciones, que “(…) la finca no podrá tener cargas posteriores a la que constan en la presente escritura. Suponiendo la existencia de posteriores cargas la resolución de la opción de compra con devolución del duplo de la opción de compra y las cantidades entregadas en concepto de señal (…)”. Pacto, cabría apostillar, totalmente extraño para la dinámica de un derecho de opción inscrito y, por supuesto, contrario a preceptos capitales como el artículo 26 de la Ley Hipotecaria. Según tal planteamiento el optante, o bien recibiría de manos del concedente, el doble de las arras o anticipo que se supone recibido al concederse la opción (sin considerar presuntos pagos que el concedente ha debido realizar a terceros); y si tal suma no pudiera retornarse, desembocaría en la adquisición del bien (reteniendo el importe de una deuda hipotecaria), sin las garantías inherentes a todo proceso de ejecución tanto para el concedente, como para terceros.
Es curioso cómo el Centro Directivo ha dado un giro de ciento ochenta grados respecto del mantenido en la Resolución de 14 de diciembre de 2023 en la que da luz verde a otra escritura de opción de compra, autorizada por el mismo notario y redactada en términos similares a la que es objeto de recurso.