Resolución de 10 de abril de 2025 (BOE 21 de mayo de 2025). Descargar
De nuevo la opción de compra y el pacto comisorio. Como ocurre en las Resoluciones de 9 de diciembre de 2024 y 12 de marzo de 2025, por citar algunas, la Dirección aborda esta cuestión que se ha convertido en un clásico. Siguiendo las reglas generales establecidas ya por el Centro Directivo para averiguar si nos encontramos en dicha situación, que son: 1. Evitar presiones al deudor que impliquen una valoración inferior a la de mercado, dado su estado de necesidad. 2. Enriquecimiento sin causa del acreedor. 3. Respetar las normas de todo procedimiento de ejecución, a la sazón imperativas. Bajo estas premisas hay que abordar las circunstancias concretas del caso.
Podemos enfatizar dos cuestiones principales: 1) El precio (las arras). 2) El ejercicio de la opción (ejecución de la garantía).
1. El precio. El primer indicio de que podemos estar ante un pacto comisorio es que del precio que se pacta en el momento de la escritura, se pagan en concepto de arras un parte muy importante de la misma, por lo que, si no se lleva a cabo el ejercicio de la opción, el optante recupera las arras más una importante cantidad. Esto no son arras, aunque se le disfrace bajo ese nombre. Este dato puede ser revelador de que la causa que subyace en el propio contrato no es la de una opción en sentido estricto, como un contrato en dos fases cuyo objeto último es la venta del inmueble, sino la de financiar al concedente.
2. El ejercicio de la opción o ejecución de la garantía. Es revelador, como señala el registrador acertadamente, que mientras en la opción propiamente dicha, conforme a su naturaleza, el precio se paga fundamentalmente al consumar la opción mediante su ejercicio, sea unilateral o no, en el supuesto de hecho se pagan en su mayor parte al principio. El ejercicio unilateral de la opción, el descuento de las cantidades ya abonadas, y de las cantidades para liquidar las deudas que pudieran existir o de posible subrogación en las mismas por el optante, etc., configurar no un verdadero contrato de opción de compra, sino un contrato en función de garantía, prohibido por el ordenamiento jurídico español.
