Resolución de 18 de marzo de 2016 (BOE 6 de abril de 2016). Descargar Resolución.
Se constituye un derecho de superficie por un período de treinta y cinco años, prorrogable hasta noventa y nueve años, y se concede al superficiario un derecho de opción de compra que podrá ejercitar en cualquier momento dentro del plazo de vigencia del derecho de superficie constituido. El Registrador suspende la inscripción del derecho de opción porque el plazo pactado para el ejercicio del mismo excede del previsto en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que -a su juicio- únicamente permite un plazo superior al de cuatro años en el caso del arrendamiento con opción de compra, en el que la duración de tal derecho puede alcanzar la duración del contrato de arrendamiento.
La Dirección General estima el recurso del Notario, señalando que un derecho de opción que forma una unidad con otro negocio jurídico distinto del arrendamiento o que se ejercita sobre un derecho real distinto del pleno dominio, produce una dependencia del fin del negocio que no puede ser ignorada por el ordenamiento jurídico. De otra forma sería imposible el avance y adaptación del derecho al devenir de los tiempos. En todo caso debe reunir los requisitos requeridos por el ordenamiento jurídico, fundamentalmente que exista una causa justificada y que se respeten las exigencias impuestas a favor de terceros por el sistema registral, con pleno respecto al principio de autonomía de la voluntad y a la libertad en la creación de nuevas formas jurídico-reales, exigiéndose que el derecho constituido tenga la suficiente claridad y certeza como para dotarla de efectos erga omnes.
Podrá decirse que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario impide la inscripción de un derecho de opción por más de cuatro años, pero también cabe entender que cuando se trata de una opción complementaria de otra figura jurídica que lo admita (como el derecho de superficie), siempre que esté suficientemente delimitada, pueda acceder a los libros registrales configurada al amparo de los principios de libertad civil y numerus apertus en materia de derechos reales. Tampoco puede decirse que atente al orden público, pues dentro de los Derechos Civiles propios de algunas Comunidades Autónomas, esta posibilidad está reconocida: así ocurre, por ejemplo, en el artículo 461 de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra y en el artículo 568-8 del libro quinto del Código civil catalán.
