Resolución de 24 de Julio de 2.008. (B.O.E. de 7 de Agosto de 2.008). Descargar Resolución.

Importante resolución, a destacar, relativa a una calificación realizada tras la entrada en vigor del artículo 12º de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.  
La Registradora inscribe el derecho de hipoteca, pero no permite el acceso al Registro de determinadas cláusulas relativas al vencimiento anticipado, la ejecución, apoderamiento e, incluso, respecto de la expedición de copias, porque, a su juicio son contrarias a las normas que detalla en la nota objeto de impugnación. El Notario autorizante recurre.
La D.G.R.N. estima el recurso, ciñéndose en su Resolución a la competencia de la Registradora en esta materia, y determinando con carácter vinculante que, tras la nueva redacción del artículo 12º de la Ley Hipotecaria, el derecho de hipoteca se inscribe y las cláusulas de vencimiento anticipado se transcriben de forma automática, sin que la calificación registral pueda invocar el derecho a decidir si dichas cláusulas son legales o no, cuestión que, en su caso, corresponderá a los Tribunales de Justicia. 
En el estado actual, señala, no es el régimen de la hipoteca como derecho real el que absorbe al del crédito, sino que, a la inversa, es el trato registral de aquélla el que ha de adecuarse a las peculiaridades inherentes a la esencia personal del crédito, lo que, asimismo, armoniza con la concreción de la fuerza sustantiva de los pronunciamientos registrales a los derechos reales inscribibles.
Confirma la Dirección General, según criterio reiterado por otras Resoluciones ya publicadas, que, por imperativo del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador sólo puede calificar las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria, debiendo comenzar su examen, como prius lógico de su actuación, determinando qué cláusulas tienen tal carácter y deben ser calificadas y, en su caso inscritas, y cuáles son de carácter obligacional y quedan vedadas a su calificación. La calificación que debe efectuar el Registrador, como núcleo de su función pública, tiene una premisa previa y es que la misma se extiende a aquellos pactos que tienen trascendencia jurídico real inmobiliaria, ya que son los únicos que deben acceder al Registro de la Propiedad.
Consecuentemente, sobre las estipulaciones que carezcan de trascendencia real no recae, en puridad, verdadera calificación sino más bien una previa actividad lógica de determinación para excluirlas de la actividad de control en que se ha de traducir (en el ámbito que le es propio) esa calificación en sentido estricto que ha de ejercer el Registrador relativa a las cláusulas con trascendencia jurídico-real inmobiliaria, que son las que únicamente deben inscribirse siempre que sean conformes al ordenamiento jurídico. 
Tras la aprobación de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Modificación de la Regulación del Mercado Hipotecario, debemos distinguir entre las cláusulas de trascendencia real, concretadas por la Ley en el párrafo primero del mencionado artículo 12 (el cual establece que: "En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de responsabilidad hipotecaria identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 211981, de 25 marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización") que son las que debe calificar el Registrador, y las restantes cláusulas que no son objeto de inscripción ni, por tanto de calificación, sino de mera transcripción en los términos pactados y que resulten del título. Y es que el enjuiciamiento de la validez o nulidad de tal tipo de cláusulas se halla reservado, como no puede ser de otra manera, a los órganos jurisdiccionales competentes.
Se permite pues, respecto de las hipotecas constituidas a favor de las entidades financieras a que se refiere la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, que puedan hacerse constar en el Registro las cláusulas financieras, incluidas las de vencimiento anticipado, aun cuando carezcan de trascendencia real inmobiliaria y queden extramuros de la calificación registral. Ahora bien, respecto de estas cláusulas financieras el Registrador debe limitar su actuación a hacerlas constar en el asiento, esto es, a transcribir sin más las mismas, siempre que las de trascendencia jurídico real inmobiliaria -las enumeradas en el párrafo primero del artículo 12 de Ley Hipotecaria- hubieran sido calificadas favorablemente.
Por ello, respecto de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de la obligación garantizada por la hipoteca debe proceder no a su inscripción sino a la transcripción de las mismas en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas. Y, precisamente porque estas cláusulas no son susceptibles de calificación, tampoco puede la Registradora apreciar si son contrarias a normas imperativas o prohibitivas.
Y es que el Registrador, en su condición de funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) no sólo no participa de naturaleza jurisdiccional alguna -lo que resulta obvio-, sino que además, y por ser funcionario público, le es de aplicación una norma básica de actuación de cualquier Administración Pública, esto es, que cualquier funcionario público debe limitar su actuación a la competencia conferida. 
La competencia material atribuida al Registrador viene delimitada por los artículos 1.2 y 18 de la Ley Hipotecaria, de modo que cualquier acto -calificación- que extravase el ámbito de tal competencia conferida es, sin necesidad de mayor análisis, nulo de pleno derecho por dictarse por órgano manifiestamente incompetente -el Registrador titular del Registro que califica el título-. Es más, siguiendo la regla clásica del Derecho Administrativo -vinculación positiva del órgano administrativo a la norma que le dota de competencia- ese ámbito de actuación funcionarial sólo podrá verse alterado si una norma específica y de rango suficiente atribuye competencia al Registrador para extender su actuación a otros ámbitos, lo que no es el caso. En suma, no sólo es que per se el Registrador ha de limitar su actuación al ámbito de la competencia conferida; es que, sin más, en el supuesto del derecho real de hipoteca esa competencia se encuentra perfectamente delimitada sin posibilidad de extensión a materia que no tenga trascendencia jurídico real inmobiliaria. 
En efecto, el ámbito de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad está delimitado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria; su extensión se limita sólo a los efectos de permitir o negar la inscripción del título. En este sentido, la expresión de este precepto legal relativa a la calificación de «la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas», no significa la atribución al Registrador de una potestad típicamente jurisdiccional, como es la de declarar la nulidad o validez de un negocio jurídico, lo que además exigiría un proceso contradictorio, sino tan sólo la de revisar si ese negocio jurídico es, desde la exclusiva perspectiva registral, inscribible. Por esa razón, lo que el Registrador hace cuando califica es analizar uno de los posibles efectos del título -su inscribibilidad- y, por idéntica causa, la calificación del Registrador no extravasa el estricto ámbito registral y no extiende sus consecuencias al resto de los efectos de ese título en el ámbito negocial civil o mercantil. Lo expuesto queda corroborado por la misma Ley Hipotecaria que en su artículo 66 remite a los interesados que quieran «ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos» a los Tribunales de Justicia, ya que sólo a estos compete la decisión, a todos los efectos, de proclamar dicha validez o nulidad. En suma, al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun no careciendo de ella, la Ley no le exija expresamente que califique. Y es que la valoración de tales extremos, por no ser inscribibles, es ajena a la responsabilidad del Registrador. 
Por ello, serán objeto de inscripción los pactos que tengan por objeto directo ese derecho real de hipoteca: v.gr., estipulaciones sobre la responsabilidad hipotecaria por capital, intereses y gastos; también las que tienen por objeto la duración del mismo derecho real; mientras que las que se refieran al vencimiento anticipado de la obligación serán objeto de mera transcripción, por más que el incumplimiento de tales obligaciones, en cuanto determina que la obligación asegurada por la hipoteca devenga exigible inter partes, pueda dar lugar a la efectividad de la hipoteca por incumplimiento de esa obligación, de suerte que es la ejecución de esta garantía real la que puede afectar a terceros, del mismo modo que les afectaría cuando la hipoteca despliega su eficacia por el incumplimiento de la obligación principal de pago garantizada con aquélla. 
Y es que la protección de los terceros queda asegurada por aquéllos preceptos -entre otras normas- que exigen que conste registralmente la cuantía que les es oponible, bien de la obligación garantizada -identificada también por su duración máxima-, si su importe está ya determinado, o, en otro caso, su máximo. La responsabilidad máxima hipotecaria, con identificación, en su caso, de la duración máxima de la obligación garantizada, determina el riesgo máximo que soporta el tercer poseedor y el hipotecarte no deudor.