Resolución de 6 de Mayo de 2.008. (B.O.E. 23 de Mayo de 2008).  Descargar Resolución.

Presentada una escritura de préstamo hipotecario, la Registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, «no es correcto, a los efectos del derecho real de hipoteca constituido, el sistema de amortización previsto, "los doce primeros meses de duración del préstamo serán de carencia en la amortización y en el pago de los intereses que se capitalizarán por meses vencidos y se abonarán como capital, incluidos en las cuotas de amortización, una vez terminado el periodo de carencia, devengando el capital del préstamo pendiente de devolución incrementado por los intereses capitalizados que corresponda de conformidad con lo pactado interés", al resultar de la cláusula de constitución de hipoteca, que el principal por el que responde la finca es el capital del préstamo concedido, sin que en ningún caso pueda entenderse incluido en él, el importe de los intereses capitalizados del periodo de carencia».
Y, en segundo lugar, hace constar que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la calificación impugnada.
La Entidad crediticia interpuso recurso contra la calificación considerando que, una vez definido con precisión el derecho de hipoteca, su extensión y límites, la existencia del pacto de capitalización de intereses no debería impedir la inscripción de la garantía hipotecaria, ya que ello implicaría extender las limitaciones derivadas del artículo 114 de la Ley Hipotecaria no sólo al derecho real de hipoteca, sino también a la obligación principal garantizada, lo que no considera admisible, ya que en el plano obligacional está expresamente admitida y reconocida la validez del pacto de capitalización de intereses, conocido por la doctrina como pacto de anatocismo.
La D.G.R.N. estima el recurso y lo hace en términos similares a los de resoluciones anteriores, (así, entre otras, la Resolución de 19 de Abril de 2.006) y que desembocan en la siguiente doctrina: La Registradora debe limitarse a calificar y, en su caso, a inscribir las cláusulas de trascendencia jurídico real inmobiliaria relativas al importe del principal de la deuda, el de los intereses pactados, con expresión del importe máximo de responsabilidad hipotecaria, identificando la obligación garantizada y su duración. En cambio, respecto de las demás cláusulas debe proceder no a su inscripción sino a su transcripción en los estrictos términos que resultan del título presentado, sin que pueda practicarse calificación alguna de ellas. 
Considera que esas circunstancias que han de inscribirse resultan determinadas en la escritura calificada, cuyo contenido ha de ser analizado e interpretado en su conjunto y en el sentido más adecuado para que produzca efecto.
Respecto de las objeciones que la Registradora opone a la posibilidad de capitalización de los intereses devengados durante el período de carencia, recuerda que según la doctrina de la Dirección General, lo que no cabe es que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital, cuestiones ambas que están relacionadas con la cláusula de constitución de la hipoteca. Y en el presente caso se determina la cantidad máxima de que responde por intereses la finca hipotecada en unos términos que son acordes con dicha doctrina, sin que el contenido meramente obligacional de dicho pacto pueda ser objeto de calificación en sentido estricto, como ha quedado expuesto, ni la licitud de aquél competa a la Registradora juzgar.
Respecto de las referencias de la Registradora al hecho de que no son susceptibles de tener acceso al Registro los párrafos, apartados o cláusulas que se detallan en la nota de calificación impugnada, algunas de las cuales ni siquiera se pueden conceptuar como cláusulas de vencimiento anticipado ni tipo alguno de cláusulas financieras, y aunque nada expresa la recurrente sobre tal extremo, cabe recordar que según ha entendido la Dirección General en la reciente Resolución de 10 de marzo de 2.006, a la vista de la calificación así como de los razonamientos anteriores, lo procedente es no incluirlas en dicha calificación.
Por último y en cuanto a la calificación sustitutoria se reitera que no es un recurso de clase alguna, sino una auténtica calificación, que, como tal, debe cumplir todos los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido.