Resolución de 13 de febrero de 2024 (BOE 13 de marzo de 2024). Descargar

Sobre una finca registral sujeta a una sustitución fideicomisaria de residuo, donde es fideicomisario una residencia de discapacitados de Barcelona, se otorga documento privado de compraventa entre fiduciario y un tercero, en el que se pactó que el precio se pagaría de la siguiente forma: 55.000 euros, en compensación por reconocimiento que hace el vendedor de una deuda proveniente de la ayuda económica mensual realizada por el comprador; y 60.000 euros serían pagados en 109 cuotas mensuales mediante entregas en efectivo de 550 euros cada uno de ellas, comenzando el día 1 de julio de 2009 y hasta el día 1 de junio de 2018.
Fallecidos vendedor y comprador, sus respectivos herederos elevan a público el referido documento privado de compraventa, para adicionar la finca a la herencia del comprador. La registradora suspende la inscripción, señalando como defectos el relativo a la autenticidad del contrato privado y la necesaria intervención de la entidad fideicomisaria y el referente a la acreditación de los medios de pago empleados tanto en el reconocimiento de deuda que se compensa parcialmente con el precio como en el pago de la cantidad restante del precio.
El primero de los defectos se fundamenta en que el contrato privado por el que se dispone de la finca no tiene fecha fehaciente sino hasta el fallecimiento de uno de los que lo suscribieron, y, existiendo terceros interesados, por existir una sustitución fideicomisaria de residuo, puede resultar ésta perjudicada, por lo que será preciso que dicha interesada admita la autoría y validez del documento privado o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda a la interesada, como posible perjudicada, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado. La recurrente alega que habiendo fallecido uno de los otorgantes del documento privado, el referido documento privado tiene fehaciencia de fecha desde el día del fallecimiento, y que los contratos producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos.
Reitera el Centro Directivo su doctrina respecto a la eficacia y fehaciencia de los documentos privados, en virtud de la cual, si bien el artículo 1227 del Código Civil determina la fehaciencia de la fecha de los documentos privados, en los supuestos que se contemplan en dicho precepto, la concurrencia de dichos supuestos no atribuye a los documentos privados ninguna presunción de autoría, ni de capacidad, ni de validez de los mismos, requisitos que pueden ser obviados cuando los únicos interesados son los mismos firmantes de su elevación a público o de sus herederos, en cuanto ellos sean los únicos y exclusivos interesados. Sin embargo, existiendo terceros interesados, como es el caso de una sustitución fideicomisaria de residuo a favor de una determinada entidad, que puede resultar perjudicada por la existencia y validez del documento privado, será preciso que dicho interesado admita su autoría y validez o, en su defecto, se inste el correspondiente proceso judicial con demanda al interesado, como posible perjudicado, en el que quede indubitadamente reconocida la autoría, capacidad y validez del contrato privadamente documentado; por lo que el defecto es confirmado por la Dirección General.
Respecto al segundo de los defectos, también es confirmado por el Centro Directivo, pues no se expresan en la escritura calificada los medios de pago de las cuotas aplazadas ni los medios o instrumentos a través de los cuales el deudor recibió el dinero que generó la deuda; todo ello en aras a evitar un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles derivados de normativas tan esenciales como la tributaria o la de prevención del blanqueo de capitales.