Resolución de 5 de junio de 2024 (BOE 3 de julio de 2024). Descargar
Mediante sentencia dictada en procedimiento ordinario en reclamación de cuotas de comunidad de propietarios, se declara la preferencia del crédito a favor de dicha comunidad ejecutante a frente los préstamos hipotecarios y los embargos que recaen sobre una finca registral. Practicada la subasta, se dictó decreto de adjudicación de la finca registral a favor de la recurrente, y mandamiento de cancelación de cargas, donde se ordena la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Presentada la documentación en el Registro de la Propiedad, el registrador practica las cancelaciones ordenadas, pero suspende la cancelación de las cargas anteriores al embargo ejecutado que había solicitado la recurrente porque el mandamiento tan sólo ordena la cancelación de las cargas posteriores, añadiendo el registrador que dicha cancelación tampoco podría realizarse porque la ejecución de un crédito privilegiado no altera la prioridad registral.
La Dirección General comienza señalando que la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble, ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de la naturaleza jurídica de dicha preferencia y, concretamente, si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal, aunque sea un crédito singularmente privilegiado. La doctrina del Centro Directivo ha señalado que para que proceda la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, es necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados, o que de la nueva redacción del artículo 9.1.e) LPH, resultara no sólo el carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios por la anualidad en curso (en el momento de la demanda) y por los tres años naturales anteriores, sino además su carácter real y concretamente su efecto de modificación del rango respecto a una carga inscrita con anterioridad, lo que a su vez determinaría la cancelación automática de dicha carga con motivo de la ejecución del crédito de la comunidad de propietarios.
En consecuencia, si en la resolución judicial no se añade a la declaración de preferencia el aditamento de derecho real, dicha preferencia se desenvuelve en el plano puramente obligacional y no puede dar lugar a modificaciones del rango registral, ni a eventuales cancelaciones automáticas de los derechos reales que se pretenden postergar. El efecto natural de una declaración de preferencia del crédito en los términos del artículo 9.1.e) sin más aditamentos y sin el consentimiento de titulares registrales de créditos anteriores que resulten afectados o perjudicados, o de su intervención como parte en el correspondiente juicio, sólo permitiría alegar dicha preferencia a su titular a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier titular de un asiento anterior, pero no para adelantarse en el rango, sino para obtener el cobro con preferencia a él en la ejecución; o bien para ejercitar la declaración de preferencia en cualquier otra vía, pero sin modificación del rango de derechos inscritos con anterioridad; por lo que el recurso es desestimado y la nota de calificación confirmada.