Resolución de 8 de julio de 2025 (BOE 29 de julio de 2025). Descargar
Se deniega la inscripción de la adjudicación de fina mediante subasta y mandamiento de cancelación de cargas expedido por la Agencia Tributaria, relativo a la ejecución de embargo que recae sobre la misma, dado que en el historial de la finca figura una anotación posterior de prohibición de disponer ordenada en procedimiento de medidas cautelares reales en virtud de mandamiento expedido por la Fiscalía Europea de Madrid, provocando un cierre registral absoluto, impidiéndose así inscribir la adjudicación a favor de la Agencia Tributaria si no es con autorización judicial, pues sólo de este modo podrán ponderarse la tutela de todos los intereses en juego.
En el caso de las prohibiciones de disponer de origen penal o administrativo, el cierre registral debe ser total, aun en el caso de enajenaciones forzosas basadas en asientos anteriores a la prohibición, debiendo ser el juez penal o la autoridad administrativa quien, en su caso, autorice el reflejo registral de dicha adjudicación, lo cual es coherente con la solución ofrecida por el artículo 432.1 d) del Reglamento Hipotecario.
La Resolución de 25 de febrero de 2025 recuerda que el conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. Como señala la Resolución de 20 de diciembre de 2024 una rígida aplicación del principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente presentado). Aunque la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos: no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título. Procede aplicar estrictamente el principio de prioridad registral cuando nos encontramos ante un simple conflicto entre dos títulos de dominio incompatibles (según uno de ellos alguien adquiere por donación y según otro alguien distinto adquiere por usucapión), presentados bajo distintos asientos de presentación, de modo que “si son incompatibles accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera que sea su fecha” (art. 17 LH).
