Resolución de 14 de Abril de 2.009. (B.O.E. del 12 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relación al mismo inmueble en los que consta la presentación de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el mismo, que en su día fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompañarse el testimonio del auto de adjudicación), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.
Señala la Dirección General que si se tiene en cuenta que es principio básico de nuestro sistema registral el de legitimación registral, por virtud del cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. articulo 38 de la Ley Hipotecaria), y si se tiene en cuenta que el Registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados -con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentado nunca- (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que es inscribible la escritura de venta otorgada por quien figura como titular del dominio según Registro, por mucho que en su día figuraran presentados -ahora con asientos de presentación caducados- mandamientos de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la ahora vendedora.  
Como la vendedora otorgante de la escritura objeto de calificación es la sociedad actual titular registral de la finca vendida, según resulta del propio Registro, se cumple claramente al principio del tracto sucesivo (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria), sin que se pueda oponer a la inscripción apreciaciones, que competerían únicamente al Juez, caso de que se planteara contienda sobre el particular, pero nunca al Registrador, que, además, no puede tomar en consideración títulos no inscritos ni con asiento de presentación caducado. 
Hay que tener en cuenta, que dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral (efe-. artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), sin que ni siquiera puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados. Ello no obsta, a que los Registradores puedan y deban tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles. Debe advertirse, sin embargo que dicho proceder no se extiende a títulos con asiento de presentación caducados ni puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva entre títulos. Esta exigencia de que el Registrador debe regirse por un principio de prioridad en la presentación de los títulos, ha llevado a afirmar a esta Dirección General que ni siquiera en caso de doble venta -que no es el caso presente- puede abstenerse de inscribir la primeramente presentada, aunque la segunda sea de fecha anterior (cfr. Resolución de 14 de Julio de 1988).