Resolución de 12 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar

Se admite la inscripción del pacto formalizado en la escritura de aceptación y manifestación por las adjudicatarias comuneras proindiviso sobre el régimen de extinción de la comunidad de bienes existente: tal división material y consiguiente adjudicación pactada a favor de cada una de las comuneras no tiene efectos inmediatos, sino que se contempla únicamente para el momento en que cada una de ellas pueda solicitar la extinción de la comunidad por haber transcurrido el plazo máximo acordado de diez años, o para el momento en que se obtenga la pertinente licencia. Además, su viabilidad jurídica se supedita en todo caso precisamente a que la división o segregación a través de la que se formalizaría tal acuerdo de división material cumpla los requisitos legales habilitantes para ello, específicamente la obtención de la correspondiente licencia o en su caso declaración de innecesariedad de conformidad con la legislación aplicable. Por último, no puede obviarse la circunstancia de que en la escritura expresamente se hace constar que el pacto de división material futura convenido “no implica ningún derecho de uso exclusivo actual sobre los dos posibles futuros lotes antes descritos”. En la medida en que el pacto no pretende tener efectos de presente, tampoco debe exigirse ya la individualización jurídica de las fincas previa la licencia de división o segregación correspondiente.
Sin embargo, no es admisible el pacto por el que cada comunera unilateralmente, por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes cuotas, pueda declarar cualquier obra nueva sobre la finca, en construcción o terminada, especificando que tal edificación se encuentre sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad. La razón de la negativa estriba en que dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a actuaciones de parcelación encubierta y que deben ponerse en conocimiento de la Administración competente a través del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Tampoco lo es aquél en que se hace constar que en caso de haber sido sufragada por una sola de ellas y su marido la construcción existente sobre la finca, éstos procederán a abonar el valor de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, la cual se encuentra totalmente cercada del resto por muros y que la misma no tiene un destino rústico o agrícola. Pues bien, el pacto en cuestión se refiere a una obra o construcción que, tal y como se ha expuesto, no se encuentra declarada ni inscrita. De este modo, toda manifestación al respecto no forma parte de la descripción de una finca -letra a) del artículo 9 LH-, sino que presupone un derecho a edificar que, como tal, debe ser debidamente declarado, constituido e inscrito separadamente.